吉林省應對國家房地產調控政策的策略研究

王佳蕾

摘要：近年來我國各地房價節節攀升，國家為穩定房價，從2009年12月開始針對房地產市場進行了最新一輪的房地產調控政策，此輪調控政策手段多樣，力度空前。由于吉林省房價較低，住房市場以剛性需求為主，為避免全國性的房地產調控政策對我省房地產市場的打壓過大，本文從房地產企業、購房者和吉林省政府三個角度提出應對國家房地產調控政策的策略。

關鍵詞：國家房地產調控政策；房地產企業；購房者2009年，我國商品住宅銷售面積、銷售套數和銷售額均比2008年大幅增加，商品住宅平均價格也比2008年上漲24.69%，部分城市房價幾乎翻倍。對于全國房地產市場短期偏熱的狀況，國家對房地產市場實施了新一輪的緊縮性宏觀調控，相繼出臺了國四條、國十一條、新國八條、國五條等調控政策。吉林省房地產市場發展比較平穩，房價較低，市場需求也以剛性為主，為防止國家出臺的較嚴厲的房地產調控政策沖擊吉林省房地產市場，阻礙其自身的健康發展，房地產企業、購房者和吉林省政府要分別作出相應對策。

一、房地產企業對策

（一）擴大融資渠道。房地產企業大多數資金來源于銀行,在國家不斷收緊銀根的情況下，房企要想繼續生存和發展下去，就必須擺脫對銀行貸款的過分依賴，改變融資戰術和戰略，擴大融資渠道，降低融資成本。房地產企業除了銀行貸款融資外，還可以選擇的多元化融資渠道有公開上市融資、房地產債券融資、“夾層”融資、房地產信托投資基金等等。規模較大的房地產公司通過公開上市可以使企業直接融資，快速籌到資金，降低金融風險，減少融資成本。房地產債券屬于企業債券的一部分，由于我國出現過多起房地產商推出投資債券到期卻無力歸還本金及利息事件，國家開始限制房地產企業發行債券，但是隨著國家對資本市場改革的推進，房地產開發企業將有機會發行債券融資。夾層融資是一種準房地產信托投資基金，它的投資形式介于股權與債權之間，可以創新出多種金融產品，融資方式比較靈活。房地產信托投資基金是一種向多個投資者匯集資金并將盈利歸還投資者本息的一種信托基金，它為房地產企業提供一種可選擇的融資渠道。

（二）控制成本。房地產企業要通過科學的組織和管理，降低成本支出。通過降低資金成本、原材料成本、銷售成本等來減低企業成本，提高企業市場競爭力。房地產企業可以通過降低企業負債率，拓寬融資渠道，及時收回售房款等應收款項，建立良好的貸款信譽來降低資金成本。要降低建筑原材料的成本，房地產企業可以通過集中采購原材料，與原材料供應商建立長期穩定的合作關系，合理儲備原材料等方式。房地產企業要降低銷售成本，就要優化銷售流程，使房屋銷售的每個環節快速運作并有機組合起來，提高銷售效率，同時還要節約人力資源成本，讓每個職工各司其責，避免對人力的浪費。

（三）增強核心競爭力。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中生存和發展壯大起來，就要通過以下幾種方式增強自身的核心競爭力。第一，增強企業創新能力。房地產企業要根據購房者的承受價格和市場對住房類型、戶型結構的需求變化調整自己的投資和產品設計，滿足有效需求。房地產企業的創新還包括對企業理念、服務質量、營銷手段、管理方式、開發產品的創新。第二，打造和維護企業品牌。房地產企業要通過質量過硬的產品和誠信可靠的口碑來建立維持自己的企業品牌，增強企業認同度，對市場產生擴散、持續和放大效應，增加產品價值，降低各項成本，在市場競爭中獲取更多優勢。第三，構建正確的企業文化。企業文化是企業的靈魂，良好的企業文化能夠使員工對工作產生使命感和責任心，對公司具有認同感和歸屬感，對工作成績產生榮譽感和成就感，增強企業的凝聚力和團隊精神，推動企業繼續向前健康發展。第四，提高員工素質。人是第一生產力，員工的素質與企業的生存與發展息息相關。高素質的員工具有較高的分析判斷能力、工作效率和工作質量，加速企業發展壯大。房地產企業要加強對員工房地產知識、工作技巧、房地產相關法律法規、職業道德等的培訓和教育，提高員工的綜合素質，建設一支態度嚴謹、技術過硬、經驗豐富的高素質工作團隊。

二、購房者對策

（一）剛需購房對策。“限購”政策的實施以及信貸政策的收緊，使得剛需人群尤其是長春地區的剛性需求購房者要珍惜為數不多的購房機會，對于首次置業者和改善性購房者分別有以下建議：

（1）首次置業者用盡首貸優惠政策。大多數首次置業者年齡較輕，積蓄有限，需要向銀行申請購房貸款。目前住房商業貸款執行的標準是首套住宅首付不低于30%，二套住房首付不低于60%，并且利率上浮10%的政策，三套以上住房不予貸款，而且對二套房的界定是“認房又認貸”，二次房貸的購房成本會增加，所以首次置業者要充分利用首次貸款機會，用足首付下線，慎重選擇房源，用現有購房資金貸款購買房屋總價最高的住房，使得所購住房的面積、功能、位置等都相對較好，能夠滿足家庭很長一段時間對住房的各項需求，以免因考慮不周短時間內又要換房帶來的巨大糾錯成本。另外首次置業者也可以考慮選擇房齡超過五年的二手房，這種二手房一般地理位置佳，配套完善，交通方便，生活成本相對較低，而且可以省去一大筆營業稅，降低購房成本。（2）改善性購房者盡量做到一步到位。對于限購地區的改善性購房者，在不出售已有住房的情況下只有這一次購房機會，對于首套房已經貸款或者首套房并未貸款但沒有出售的改善性購房者也只有這一次貸款機會，所以在選擇改善性住房時要慎重選擇房源，盡量做到一步到位。改善性購房者在選擇新住房時，目標比較明確，對房屋的要求具有較強針對性，建議選擇品質較好、舒適性較強、實用性較高的住房，能夠滿足家庭長期居住要求。

（二）投資者購房對策。在國家穩定房價，堅決打擊投機投資性購房的房地產調控主要基調下，不排除將來出臺更多的針對投資投機性購房者投資住宅的限制政策。因為長春市實施“限購”政策，一部分投資者由于已經擁有兩套以上住房而沒有在長春繼續購買住房進行投資的資格，再加上差別化利率貸款以及高額二手房轉讓稅費，使得投資者受到限制。在這些控制政策下房產投資者可以考慮以下投資策略。

（1）投資商業地產。由于國家對房地產市場的調控重點是住宅市場，并未對商業地產進行限制，所以投資者可以轉換思維，從投資住宅轉向投資商鋪、寫字間、商住公寓等商業地產。商業地產對城市的發展能都起到一定程度的推動作用。目前吉林省以寫字樓、商業廣場、城市綜合體為代表的新興商業地產相繼出現且規模效應日益擴大，商業地產正在快速發展，具有巨大的升值空間。商業地產首付最低只有20%，首付比例和利率都比二套住宅低，而且商業地產的投資具有多樣性，除了出售還可以自營、出租，是比較理想的投資工具。商住兩用公寓不受“限購”限制，而且面積小、總價低、投資門檻低，既可自住又可投資、出租，對于投資者也是比較好的投資項目。另外，投資商業地產要盡量選擇在黃金地段，由于地段的稀缺性，下跌空間有限，而上漲的速度要高于其他地段。（2）投資三、四線城市房地產市場。國家的房地產調控政策主要是針對房價過快上漲的一、二線城市，所以在這些城市投資房產既受到限購令的束縛，投資成本又比較高。三、四線城市沒有購買限制，投資門檻也比較低，隨著我國城鎮化進程的加快以及大批優質房企的進駐，這些城市的房地產市場具有很好的發展前景，所以對三、四線城市的房地產市場進行投資也是一個值得考慮的投資方式。

三、吉林省政府對策

國家制定的房地產調控政策是從全國房價的角度出發，并未具體到各個省份，而吉林省房地產市場以剛性需求為主，房價也并沒有像北上廣地區那樣過快上漲，仍然處于合理區間，所以吉林省政府既要落實國家政策，又要把握調控力度，不能對房地產市場打擊過大，避免破壞吉林省房地產市場的生態平衡。在制定吉林省房地產政策細則時，把政策用足，最大限度的利用中央政府的鼓勵性政策，最低限度的遵守中央的限制性政策，執行中央政府的政策底線。

為了進一步推進吉林省房地產市場的繁榮，穩定吉林省住房價格，更好的滿足吉林省居民的住房需求，吉林省政府可從以下幾個方面采取措施：

（一）增加土地有效供給。土地供應量的增加可以減緩土地價格上升勢頭，降低房地產商開發成本，而且土地供應量的增加，進而帶來商品房供應量的增加，能夠緩和供求矛盾，對商品房價格起到穩定作用。同時還應加強對房地產開發用地的監管，通過征收高額土地閑置費、收回土地使用權等方式加大力度對閑置土地進行清理和處置，堅決打擊各類囤地行為，督促開發企業對已供土地按合同進度加快開工、建設和銷售力度，增加普通商品住房有效供應。部分實力雄厚的開發商將競拍來的土地進行囤積，待地塊價值上升再興建住房，該行為推動了房價上漲，通過對囤積地塊實施整管，能夠對穩定房價起到一定積極作用。

（二）調節住房供應結構。 鼓勵中低價位、普通商品住房及經濟適用住房建設，加大廉租房、經濟適用房建設力度，建立健全住房保障體系，解決低收入群體的住房需求，減少他們對商品房的需求。加大對中小戶型商品住房的供應，可以在開發面積有限的條件下，減少商品房單套面積，增加房屋供應總套數，降低單套住宅總房款，滿足普通購房者的需求。

（三）完善住房保障體系。健全我省住房保障體系，應繼續加大廉租房、經濟適用房的建設力度，規劃和落實建設廉租房和經濟適用房的地塊，政府也可以通過給予優惠政策等方式和開發商聯合建設廉租房和經濟適用房，解決低收入家庭住房支付能力相對不足問題，滿足低收入群體的合理住房需求。此外，還應該增加公共租賃住房的建設，擴大住房保障體系的覆蓋面，打破住房保障的戶籍限制，解決新就業職工和外地遷徙到城市工作群體的居住問題。

（四）改善投資軟環境。改善吉林省投資軟環境，吸引外埠開發商到吉林省投資建房以增加住房供給量，有效穩定房價。吉林省政府應該切實保護投資者合法權益，優化行政服務，建立健全的投資保障體系，出臺并落實投資優惠政策,建立規范、健康的市場秩序，營造良好的市場秩序環境。

（五）發展住房租賃市場。住房市場的基本消費方式應該有兩種：銷售和租賃，住房租賃與買賣應該是兩個共同發展的市場。穩定房價除了調控住房買賣市場外，還應該關注發展房屋租賃市場。統計局長春調查隊的抽樣調查顯示，2010年長春市居民租賃房的比例僅為12.4%，租賃市場很不發達，與德國

58%的居民租房住相比，差距非常大。如果住房租賃市場發達，低收入群體就多出一條解決住房問題的途徑。所以吉林省應積極培育、大力發展住房租賃市場。政府應引導人們樹立購買與租賃并重的消費觀念，大力扶持和規范住房租賃業和相關中介機構的發展，調整住房資源使用方式，使存量住房向以出售為目的向以出租為目的過度，充分利用存量住房資源，降低住房的閑置率，使閑置房活起來。

參考文獻：

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