房價跳水的利弊得失及其應對舉措

胡廣洋

摘 要：隨著全國房地產市場降價風潮的不斷蔓延，各種房價跳水威脅論甚囂塵上，似乎房價跳水中國經濟就要陷入崩潰的深淵。房價跳水短期內固然會對經濟社會發展帶來巨大的沖擊，但就長期而言，它對經濟結構的調整、經濟效益的提高，乃至社會利益格局的優化都會起到非常積極的促進作用，因此建議，除了加強商品房預售資金監管，適度放松限購，并積極推進房地產稅建設外，一切順其自然，切忌橫加干預，肆意阻撓，以免延緩市場調整的進程，加劇市場調整帶來的痛苦。

關鍵詞：房價；跳水；利弊；應對；舉措

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）25-0179-05

2014年以來，隨著房地產市場降價風潮的不斷蔓延，各種房價跳水威脅論甚囂塵上，似乎房價跳水中國經濟就要陷入崩潰的深淵。事實究竟如何？事物總是一分為二的，正確回答這一問題，不妨先就房價跳水的利弊得失作一全面分析。

一、房價跳水對經濟社會發展的沖擊和危害

首先，我們必須承認，房價跳水短時期內肯定會對經濟社會發展造成一定的沖擊，為直觀起見，將其對經濟社會發展的主要影響及其作用機制，繪圖表示如下：

從上圖可以看出，房價跳水短期內會通過各種途徑減緩經濟的增長，其消極影響可以概括為以下幾個方面：

1.房地產市場觀望氛圍濃厚、成效萎縮，并引發房地產及其相關產業蕭條。買漲不買落是一種普遍的市場現象，出于抄底的心理，隨著房價回落，市場上肯定會出現一個觀望期，從而導致房地產市場成交量萎縮，開發商資金緊張，迫使開發商不得不縮減開發規模，進而引發鋼鐵、建材、裝飾裝潢等相關產業的需求下降，甚至出現大面積蕭條，許多企業為應對危機，不得不減薪裁員，一些企業甚至破產倒閉，導致下崗失業人員增加，職工收入下降。

2.房地產開發進程延緩、三角債增多、經濟糾紛增加。成交量萎縮，開發商資金緊張，首先造成的影響就是房地產開發進程延緩，交房時間延遲，與此同時還會引發拖欠建筑工程款現象增多，并由此進一步引發建筑商拖欠工人工資和建筑材料款的現象增加，使企業相互之間出現大量的三角債，導致企業運轉困難，經濟糾紛增多，運行成本上升。部分開發商甚至資金鏈斷裂，倒閉關門，導致爛尾樓出現，使購房百姓的利益受到嚴重損害。

3.資產縮水、購房人斷供、銀行壞賬增加。房價下跌，必然導致以房產形式出現的資產縮水，致使房地產領域的投資投機收益下降，甚至虧損，一些炒房囤房者被長期套牢。房價深度跳水，一些以抵押貸款形式購買的房產，如果出現須償還的銀行貸款剩余金額，高于市場上同類房產現價的情況，購房者有可能就棄房斷供，從而致使銀行壞賬增加，出現“惜貸”現象，導致信貸收縮，進一步加劇企業運轉難度。出現大規模斷供，還有可能引發金融風險。

4.悲觀氛圍漸濃，市場需求下降。隨著企業裁員減薪和破產倒閉現象增加，市場上悲觀預期氛圍會逐漸增強，出于對未來不確定性的憂慮，消費者會進一步捂緊自己的錢袋子，持幣惜購，投資者也會變得更加謹慎，減少或暫緩投資活動，從而導致市場需求全面下降，嚴重地還可能引發通貨緊縮。

5.地方政府財政減收。房地產價格跳水，成交量萎縮，必然導致通過房地產交易環節征收的營業稅、所得稅、契稅等稅收的減少，同時隨著開發商的資金緊張和對未來預期的悲觀，還會導致土地市場的量價齊跌，使政府的土地出讓金收入大幅下降，這對目前以房地產開發為主要收入來源的地方政府財政收入將會造成嚴重的沖擊，使地方政府出現資金緊張、運轉困難的局面。

可見，房價跳水對經濟社會發展造成的沖擊是不容低估的，但這種沖擊是暫時的，就長期而言，其積極影響要遠勝于短期沖擊帶來的陣痛。

二、房價跳水對經濟社會發展的積極影響

長期內房價跳水對經濟社會發展的影響結果和影響機制（如下圖所示）：

從上圖可以看出，房價跳水對經濟結構的調整、經濟效益的提高，乃至社會利益格局的優化都具有非常重要的意義，一旦探底企穩之后，整個經濟會以一種嶄新的姿態蓬勃發展。其具體影響如下：

1.打擊房地產市場投機，促進實體經濟發展。房價不斷走高，房地產暴利日盛，辛辛苦苦辦廠不如舒舒服服炒房，對實體經濟①造成的傷害是巨大的，它不僅嚴重打擊了企業家從事實體經濟活動的積極性，而且也大量汲取了實體經濟發展的資金，導致實體經濟供血不足、發展緩慢。房價跳水，則可嚴重打擊房地產市場投機，促使企業家耐下心來扎扎實實抓管理、謀改革、求創新、促轉型，并使大量資金退出炒房囤房的投機領域，投向實體經濟，從而為實體經濟發展提供強有力的人力支撐和資金支持。

2.盤活資產，減少資源的無效占用和浪費。房價連年看漲，炒房囤房之風日盛，必然導致大量房源空置閑置，由此會占用和浪費巨大的資源。房價跳水，炒房囤房無利可圖乃至虧損，則可以打破捂盤惜售、待價而沽的心態，讓大量閑置房源以合理的價格投向市場，讓閑置的資產發揮應有的功用，由此進一步推動整個社會經濟的科學發展。

3.放大房地產市場成交，拉動內需，改善民生，促進經濟健康發展。一般商品的需求都存在著一個價格彈性問題，即價格越高需求越低，價格越低需求越高，房地產也不例外，當房價下跌到一定程度，市場相對企穩之后，消費者被高房價壓抑的需求就會大量釋放出來，使房地產市場出現一個成交量放大、需求旺盛的欣欣向榮的局面，并拉動相關產業發展，使經濟在一個新的階段上實現再平衡。通過這種再平衡，不僅可以大大減緩廣大居民的購房壓力，使廣大中低收入人群的住房需求得到滿足，民生得以改善，而且還可以將廣大居民用于購房的資金，節省一部分下來，用于日常消費，使經濟發展更多地建立在內需拉動的基礎之上，促進經濟更健康穩定地發展。

4.促進舊城改造，加快城鎮化發展。房價高，舊城改造拆遷安置的成本就高，房價低，舊城改造拆遷安置的成本就低；房價高，農民進城購房安家的壓力就大，人數就少，房價低，農民進城購房安家的壓力就小，人數就多。所以房價跳水，對于舊城改造和城鎮化發展絕對是一件好事，有利于舊城改造和城鎮化的快速發展，拉動房地產及其關聯產業的需求，并促進全社會的協調進步。endprint

5.縮小貧富差距，促進社會公平。由于富人占據了中國城市的絕大多數空置房源，且不斷把資金投入房地產市場，哄搶房源，拉高房價，因此，正如中國農業銀行首席經濟學家向松祚所言，房地產泡沫已成了中國貧富分化的罪魁禍首[1]。房價攀升，普通百姓辛辛苦苦、省吃儉用攢下的錢，還趕不上房價上漲的速度，富人就這樣通過炒房，推高房價，無形之中就把普通百姓一年又一年的血汗錢據為了己有，不僅讓買房者掏空了父母終身的積蓄，還要背上奮斗一輩子才能還清的債務。更為可恨的是，富人通過這種卑鄙手段掠奪財富之后，相當多的都是想方設法移民國外，不僅造成了嚴重的貧富分化，而且還造成了國民財富的嚴重外流。可以說在房價泡沫不斷吹大情況下的貧富分化，富人之所以為富，相當多的不是靠辛勤勞動、誠實經營和創新發展，而是靠推高房價，從平民百姓手中攫取財富。房價跳水，平民百姓手中不多的資金可以換來更多的住房，而富人手中的房產卻只能換得較少的資金，所以，從推進共同富裕的角度而言，房價跳水著實是一件大快人心的好事，它可以一種人們看不見的手對社會財富進行一次再分配，縮小貧富之間的差距，促進社會公平。

正是由于房價跳水具有以上一系列積極意義，因此，面對房地產市場調整的態勢，我們大可不必驚慌失措。其實早在2005年3月，國務院辦公廳發布的《關于切實穩定住房價格的通知》就強調：要高度重視穩定住房價格，將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制，保持住房價格特別是普通商品住房和經濟適用住房價格的相對穩定。溫家寶同志在擔任國務院總理期間，就曾多次表示要讓房價合理回歸，強調：“我們的目標是要使房價回歸到合理的價格”[2]，可見房價回調一直是黨和政府施政的一個重要目標。而今的房價比之當年已不可同日而語，一些地方已上漲了不知多少倍，能夠回調，應該說是天從人愿，它不僅順應了黨和政府多年的追求，也順應了廣大老百姓的長久期盼，因此，我們不僅不應大驚小怪、驚慌失措，相反倒須樂見其成，順其自然。

三、妥善應對，減緩陣痛，確保經濟社會平穩較快發展

強調樂見其成、順其自然，并不是說在房價跳水面前我們就可以無所事事。盡管就長期而言，房價跳水是一件利遠大于弊的大好事，但由于其短期內對經濟社會發展巨大沖擊的存在，如何防范這些沖擊，把房價跳水的危害降到最低，盡快度過房價跳水的陣痛階段，還需要我們及時采取以下一些措施，妥善加以應對：

1.加強商品房預售資金監管，防止不良開發商卷資潛逃，確保購房者利益。房價跳水，成交量萎縮，最大的危險是開發商資金鏈斷裂，卷走大量的商品房預售資金潛逃，從而使廣大購房者利益受到損害，并引發群體性事件，因此，面對房價跳水，保持經濟社會穩定，首先必須對這一問題嚴加防范。前幾年一些重點地區、重點城市為加強這一方面管理，已經出臺了一些商品房預售資金監督管理辦法，但面廣量大的三四線城市大都缺乏這方面的制度保障，已經出臺監管辦法的地方，監管措施的落實也不夠到位，所以，面對全國性的房地產市場調整態勢，有必要由中央牽頭，在全國范圍內統一出臺更加嚴謹有效的監管辦法，確保商品房預售資金?？顚Ｓ?，嚴格按工程進度支付，嚴防老百姓購房的血汗錢被無良開發商挪用或卷走。

2.堅持市場調節，適當放松限購。讓市場在資源配置中起決定性作用，建設統一開放、競爭有序的市場體系，著力清除市場壁壘，推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化，是黨的十八屆三中全會作出的重要決定，也應是應對這次房價調整，挺過房價跳水陣痛的根本遵循。

房價跳水由對社會經濟發展的巨大沖擊，轉化為對經濟社會發展強大動力的關鍵何在？就在于房價探底企穩。底在何處？顯然只有市場自己清楚，只有讓市場自行調整，然后才能找到這個“底”，只有探底之后，市場才能轉暖，成交才能放大，從而實現房價跳水的各種積極影響。所以，房價跳水越快，探底過程越短，開發商的資金鏈就越能得以盡快地實現正常循環，房地產市場也就越能得以盡快地再度平衡，對社會經濟發展的危害就越輕；相反，房價跳水越慢，盤整時間越長，開發商的資金鏈就會繃得越緊，甚至導致大面積破產倒閉，給社會經濟發展帶來的危害也就越大。因此，面對房地產市場的自動調整，最大的問題就是驚慌失措，對市場調整活動橫加干預，肆意阻撓，那樣只會延長市場調整的時間，增加市場調整對經濟發展的破壞。

目前一些城市為了防止房價下跌過快，出臺了限制商品房降價幅度的“限降令”，其初衷可能是想打破房價下跌的市場預期，以此來托市救市。殊不知市場價格最終還是由供求關系決定的，這些城市房價下跌的根本原因是供求失衡。如杭州，目前商品房庫存已達22萬套，其中新房12萬套，二手房10萬套，2013年出讓土地可建成商品房2 156.7萬平方米[3]，約合又是22萬套。而2012年杭州統計年鑒顯示，2011年末杭州八城區的居民總戶數130.14萬戶，要消化如此巨大的庫存，意味著短期內杭州八城區須有約1/3以上的家庭都將購買一套住房，目前杭州商品房均價約為20 000元/平方米，2013年杭州市城鎮居民家庭人均總收入為43 868元，以一套住房總價200萬元計，房價收入比約在15左右，在如此高昂的價格下，短期內要消化掉天量的庫存，顯然是天方夜譚，唯一可行的辦法就是降價，沒有購買力的支撐，指望通過“限降令”來打破市場預期，扭轉市場形勢，只會對市場的調整形成無效的干擾，延長市場調整的進程，加大市場調整帶來的沖擊。加之這一政策違反國家法律，粗暴地干預了企業經營自主權，因此必須立即無條件取消。不知道出臺這樣政策的地方政府有沒有想過，如果由于“限降令”的干擾，引起開發商資金鏈斷裂，出現破產倒閉，他們是不是膽敢并能夠承擔由此引起的一切后果，如果不能也不敢承擔這樣的后果，那還是以盡早取消“限降”這樣的糊涂令為上。

當然，遵循市場規律，讓市場在資源配置中起決定性作用，并不是說政府在這次房價調整中就一點都無能為力，逐步取消限購就是目前一個不錯的選項。不可否定，過去幾年來，限購政策在限制市場投機、保障居住性需求方面的確發揮了不小的作用，但這一政策畢竟就如不許外地酒、外地煙銷售一樣，有違自由開放的市場原則，屬于典型的地方保護主義，加之一些城市在制定這一政策時居然對本市郊縣的居民也限購，這就不僅阻礙了統一開放大市場的建設，也阻礙了城市化的正常推進，因此有必要適時加以調整。除了一線城市為防止城市規模過度膨脹而加劇城市病外，原則上要允許任何公民在任何城市都可以不受限制地購得一套住房，以保障居民的遷徙自由和居住自由，一些重點城市如果有困難，至少應先讓郊縣居民享有與市區居民同樣的購房權，這樣不僅可以釋放一部分市場需求，減緩房地產市場調整的幅度，也可以使城鎮化進程得以順利推進，從另一方面彌補因房地產市場調整而給經濟發展造成的壓力。endprint

3.加快推進房地產稅建設。眾所周知，與房地產相關的稅收收入和土地出讓金收入，是目前地方政府財政收入的主要來源，其所占比例之高已到了令人詐舌的程度。財政部《關于2013年中央和地方預算執行情況與2014年中央和地方預算草案的報告》指出，2013年全國公共財政收入129 143億元，地方本級收入68 969.13億元。國土資源部《2013中國國土資源公報》則指出，2013年全國出讓國有建設用地36.70萬公頃，出讓合同價款4.20萬億元。此外，2013年全國房地產領域還征收了房地產營業稅5 411億元、契稅3 844億元、土地增值稅3 294億元、耕地占用稅1 808億元，各項稅收合計14 357億元[4]。以上稅收連同土地出讓金共56 357億元，占到地方各級政府財政收入的81.7%，占全國財政收入的43.7%。

所以，為防止房地產市場調整給地方政府財政收入造成斷崖式下跌，彌補房地產市場萎縮而造成的巨大虧空，必須另辟蹊徑增加地方財政收入。房地產稅的征收，一是可以拓寬地方政府財源，使地方政府在房地產方面獲取財政收入的范圍從單純的增量領域，擴展到存量領域；二是可以抑制投機需求，特別是高額累進稅率的實施，可以使炒房囤房者付出高昂的擁有成本，從而擠出投機投資需求，恢復房屋的居住功能，讓大量被囤積的住房發揮應有的效用。因此，必須按照十八屆三中全會提出的“加快房地產稅立法并適時推進改革”的政策主張，和國務院批轉的《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》，加快推進房地產稅立法，建立健全房地產稅收體系。

當然，除此之外還可以采取一些其他措施，如強化司法管理，加快房地產糾紛案件審理，防止三角債久拖不決；房價深度下跌，政府參與濫尾樓拍賣競購，將所購濫尾樓改造完善，作為保障房以盤活資產和改善民生等。

總之，房價跳水總體上來說是一件利國利民的大好事，不能因為一些學者房產較多，房價跳水觸動了其自身利益，不負責任地渲染房價跳水的危害，我們就迷失了方向；也不能因為房價跳水，影響了政府財政收入，就不顧市場規律，對之橫加干預。房價跳水說到底是由市場供求關系決定的，是房價長期快速攀升，脫離了人民群眾實際購買力的必然結果，是市場重新平衡過程中不可避免的陣痛。在供求失衡且沒有購買力支撐的條件下，任何妄圖阻撓房價跳水，干擾市場調整的行為，只會讓市場盤整的時間越拖越長，使房地產市場長期處于蕭條狀態，并最終拖累全社會的經濟發展。所以，面對房價跳水，最理性的辦法就是順其自然，同時適當采取一些諸如加強預售資金管理、適度放松限購和開征房地產稅等辦法，來減緩房價跳水的沖擊和陣痛，只有這樣，我們才能盡快渡過房價跳水的陣痛期，迎來更加健康發展的新一輪曙光。

參考文獻：

[1] 農行首席經濟學家：中國貧富分化罪魁禍首是樓市泡沫[EB/OL].鳳凰房產，2014-05-12.

[2] 溫家寶兩會記者會：房價遠未回歸合理[N].京華時報，2012-03-15.

[3] 杭州房價下跌因有22萬庫存房 或成下一個溫州[N].21世紀經濟報道，2014-02-25.

[4] 2013財政收入增速六年最低 土地出讓金為主[N].經濟參考報，2014-01-24.

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3.加快推進房地產稅建設。眾所周知，與房地產相關的稅收收入和土地出讓金收入，是目前地方政府財政收入的主要來源，其所占比例之高已到了令人詐舌的程度。財政部《關于2013年中央和地方預算執行情況與2014年中央和地方預算草案的報告》指出，2013年全國公共財政收入129 143億元，地方本級收入68 969.13億元。國土資源部《2013中國國土資源公報》則指出，2013年全國出讓國有建設用地36.70萬公頃，出讓合同價款4.20萬億元。此外，2013年全國房地產領域還征收了房地產營業稅5 411億元、契稅3 844億元、土地增值稅3 294億元、耕地占用稅1 808億元，各項稅收合計14 357億元[4]。以上稅收連同土地出讓金共56 357億元，占到地方各級政府財政收入的81.7%，占全國財政收入的43.7%。

所以，為防止房地產市場調整給地方政府財政收入造成斷崖式下跌，彌補房地產市場萎縮而造成的巨大虧空，必須另辟蹊徑增加地方財政收入。房地產稅的征收，一是可以拓寬地方政府財源，使地方政府在房地產方面獲取財政收入的范圍從單純的增量領域，擴展到存量領域；二是可以抑制投機需求，特別是高額累進稅率的實施，可以使炒房囤房者付出高昂的擁有成本，從而擠出投機投資需求，恢復房屋的居住功能，讓大量被囤積的住房發揮應有的效用。因此，必須按照十八屆三中全會提出的“加快房地產稅立法并適時推進改革”的政策主張，和國務院批轉的《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》，加快推進房地產稅立法，建立健全房地產稅收體系。

當然，除此之外還可以采取一些其他措施，如強化司法管理，加快房地產糾紛案件審理，防止三角債久拖不決；房價深度下跌，政府參與濫尾樓拍賣競購，將所購濫尾樓改造完善，作為保障房以盤活資產和改善民生等。

總之，房價跳水總體上來說是一件利國利民的大好事，不能因為一些學者房產較多，房價跳水觸動了其自身利益，不負責任地渲染房價跳水的危害，我們就迷失了方向；也不能因為房價跳水，影響了政府財政收入，就不顧市場規律，對之橫加干預。房價跳水說到底是由市場供求關系決定的，是房價長期快速攀升，脫離了人民群眾實際購買力的必然結果，是市場重新平衡過程中不可避免的陣痛。在供求失衡且沒有購買力支撐的條件下，任何妄圖阻撓房價跳水，干擾市場調整的行為，只會讓市場盤整的時間越拖越長，使房地產市場長期處于蕭條狀態，并最終拖累全社會的經濟發展。所以，面對房價跳水，最理性的辦法就是順其自然，同時適當采取一些諸如加強預售資金管理、適度放松限購和開征房地產稅等辦法，來減緩房價跳水的沖擊和陣痛，只有這樣，我們才能盡快渡過房價跳水的陣痛期，迎來更加健康發展的新一輪曙光。

參考文獻：

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[2] 溫家寶兩會記者會：房價遠未回歸合理[N].京華時報，2012-03-15.

[3] 杭州房價下跌因有22萬庫存房 或成下一個溫州[N].21世紀經濟報道，2014-02-25.

[4] 2013財政收入增速六年最低 土地出讓金為主[N].經濟參考報，2014-01-24.

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3.加快推進房地產稅建設。眾所周知，與房地產相關的稅收收入和土地出讓金收入，是目前地方政府財政收入的主要來源，其所占比例之高已到了令人詐舌的程度。財政部《關于2013年中央和地方預算執行情況與2014年中央和地方預算草案的報告》指出，2013年全國公共財政收入129 143億元，地方本級收入68 969.13億元。國土資源部《2013中國國土資源公報》則指出，2013年全國出讓國有建設用地36.70萬公頃，出讓合同價款4.20萬億元。此外，2013年全國房地產領域還征收了房地產營業稅5 411億元、契稅3 844億元、土地增值稅3 294億元、耕地占用稅1 808億元，各項稅收合計14 357億元[4]。以上稅收連同土地出讓金共56 357億元，占到地方各級政府財政收入的81.7%，占全國財政收入的43.7%。

所以，為防止房地產市場調整給地方政府財政收入造成斷崖式下跌，彌補房地產市場萎縮而造成的巨大虧空，必須另辟蹊徑增加地方財政收入。房地產稅的征收，一是可以拓寬地方政府財源，使地方政府在房地產方面獲取財政收入的范圍從單純的增量領域，擴展到存量領域；二是可以抑制投機需求，特別是高額累進稅率的實施，可以使炒房囤房者付出高昂的擁有成本，從而擠出投機投資需求，恢復房屋的居住功能，讓大量被囤積的住房發揮應有的效用。因此，必須按照十八屆三中全會提出的“加快房地產稅立法并適時推進改革”的政策主張，和國務院批轉的《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》，加快推進房地產稅立法，建立健全房地產稅收體系。

當然，除此之外還可以采取一些其他措施，如強化司法管理，加快房地產糾紛案件審理，防止三角債久拖不決；房價深度下跌，政府參與濫尾樓拍賣競購，將所購濫尾樓改造完善，作為保障房以盤活資產和改善民生等。

總之，房價跳水總體上來說是一件利國利民的大好事，不能因為一些學者房產較多，房價跳水觸動了其自身利益，不負責任地渲染房價跳水的危害，我們就迷失了方向；也不能因為房價跳水，影響了政府財政收入，就不顧市場規律，對之橫加干預。房價跳水說到底是由市場供求關系決定的，是房價長期快速攀升，脫離了人民群眾實際購買力的必然結果，是市場重新平衡過程中不可避免的陣痛。在供求失衡且沒有購買力支撐的條件下，任何妄圖阻撓房價跳水，干擾市場調整的行為，只會讓市場盤整的時間越拖越長，使房地產市場長期處于蕭條狀態，并最終拖累全社會的經濟發展。所以，面對房價跳水，最理性的辦法就是順其自然，同時適當采取一些諸如加強預售資金管理、適度放松限購和開征房地產稅等辦法，來減緩房價跳水的沖擊和陣痛，只有這樣，我們才能盡快渡過房價跳水的陣痛期，迎來更加健康發展的新一輪曙光。

參考文獻：

[1] 農行首席經濟學家：中國貧富分化罪魁禍首是樓市泡沫[EB/OL].鳳凰房產，2014-05-12.

[2] 溫家寶兩會記者會：房價遠未回歸合理[N].京華時報，2012-03-15.

[3] 杭州房價下跌因有22萬庫存房 或成下一個溫州[N].21世紀經濟報道，2014-02-25.

[4] 2013財政收入增速六年最低 土地出讓金為主[N].經濟參考報，2014-01-24.

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