北京市房地產泡沫狀況與成因分析

張夢瑤

摘 要：對北京市房地產開發投資、固定資產投資、商品房銷售情況進行量化分析，并計算地價與GDP、物價增長率的相關指標，據此分析北京市房地產市場的經濟波動狀況以及泡沫情況，并從價格預期、土地稀缺性、流動性膨脹、銀行信貸非理性膨脹、稅收政策幾個方面對影響泡沫形成的因素進行分析，為相關市場參與者提供相關依據。

關鍵詞：北京；房地產泡沫；成因

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）22-0159-04 2003年以來，房地產業被作為國民經濟的支柱產業之一，然而在房地產業帶動經濟發展的同時，不少地方的房價一直保持在高位較快增長，超出了眾多普通民眾的承受能力，對社會穩定和經濟良性可持續發展造成了不利影響。其中北京作為中國一線特大城市，房價一直居高不下，并以較快速度增長，甚至有可能出現房地產泡沫的危險。

一、房地產和房地產泡沫的概念

（一）房地產

房地產在中國法律中尚無明確定義，本文將其定義為：土地及地上定著物和同地上利用相聯系的地下改良物，同時還包括以上組成部分所衍生的各種權利。

（二）房地產泡沫

《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》中將房地產泡沫定義為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者，伴隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加。準確來說，房地產泡沫應該是房地產資產的價格脫離市場基礎價值的運動。

二、北京市房地產運行情況

（一）房地產經濟波動指標

北京房地產開發投資額，除2008年略有下降之外，一直呈上升趨勢，表明市場普遍看好未來發展，而開發企業數量自2009年呈下降趨勢，可視為行業整合調整、企業兼并的結果。

雖然相比2009年的高峰期，房地產投資增長率有所下降，但這主要是由于固定投資增長放緩的大環境影響。房地產投資占固定投資比重一直維持在50%左右，而縱觀歷史數據，在2004年之前，房地產投資占比一直小于20%，不難發現2006年來房地產投資比重急劇上升，且占比持續過高，與整個國民經濟發展并不協調，房地產投資存在過熱現象，有引發泡沫的風險。

商品房銷售額與商品房銷售面積大體保持相同趨勢，均在2008年達到低谷，2009年達到高點，近二年在北京嚴厲的調控措施下有所回落，一方面說明有大量的潛在需求被行政干預抑制，一旦放松很有可能引起反彈。另一方面也說明有大批的潛在購房者持幣觀望，大家對未來北京房地產市場發展難以達成共識。

（二）房地產泡沫指標

從總體看，無論是從住宅用地還是波動較為敏感的商服用地來看，北京的地價增長率多個年份都高于GDP增長率。北京地價尤其是住宅用地的地價增長率絕大多年份都高于物價增長率，地價呈現脫離物價水平單獨上漲的特征，有的年份甚至出現負增長，即在物價增長率為負的情況下地價仍出現快速增長。

綜觀以上分析，北京市房地產基本處于繁榮狀態，近兩年調控雖在短期內起到一定成效，但長遠來看，北京房地產市場仍存在一定程度的泡沫風險。

三、北京房地產泡沫原因

（一）供需矛盾不斷強化了價格上漲預期，并引發投機機制

房地產泡沫的本質特征就是不斷上漲的價格引發進一步上漲的預期，導致新的買者跟進。北京房地產市場的突出特征是需求龐大而供給不足。鄭煜祺（2012）利用因子分析、聚類分析研究房地產的供需關系，得出結論北京和上海房地產屬于嚴重供不應求。突出的供需矛盾無疑不斷強化價格上漲預期，房地產的投機機制導致在價格上漲預期下，盡管價格上漲，需求反而不斷上升、供給不斷下降，刺激價格持續上漲。

房地產需求一般可分為投機性需求、改善性需求、被動型需求、剛性需求。北京房地產市場中剛性需求占據絕大部分。隨著城市化進程的加快，越來越多的農村人口和外來人口涌入北京，城鎮居民將由現有的4.9 億增長到8～8.5 億，這就帶來3億多的住房需求，再加上北京居民自身的住房需求，共同推動了需求上升。同時中國傳統的“安土重遷”思想、結婚要先買房的社會潮流以及國內租房市場不夠發達等因素使得許多本應尋求租房的需求轉向房地產市場，進一步造成了房地產市場需求過旺。另外，在中國行政權力干預下，北京聚集了大量優質資源。北京擁有全國最多的世界五百強總部，全國最多的211大學。這一切吸引了全國各地人口流入，帶來剛性需求的增長，同時也促進了投機性需求的增長。

北京房地產市場的供給方面主要存在供給量不足和供給結構不足的問題。隨著近些年來房地產市場的持續火爆，房地產商出于對利潤的追逐，越來越熱衷于建設高檔住宅和大戶型住宅，中等偏低收入的人群需求得不到滿足，進一步推動了房價上漲。

（二）土地的稀缺性

土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性使得房地產成為投機活動的良好標的物。土地具有需求彈性大而供給彈性小的特點。當土地需求上升、價格上漲時，由于土地資源短期內難以增加，導致供給增長緩慢，從而土地價格不斷上漲。同時，中國的土地由政府壟斷，按計劃經審批使用，實際操作中地方政府通過土地出讓獲取高額溢價，地方政府有動力限制并且以高價供應土地，2012年北京市僅完成年度土地供應計劃的31%。據國土資源部有關調查，地價占到北京房地產價格的24%以上，虛高的地價必然使得北京房價居高不下，甚至出現泡沫。

（三）流動性膨脹

流動性的膨脹使得大量資金流入房地產行業，房地產具有資產屬性，大量資金的流入使得資產價格急劇上升。結合中國的經濟實際看，流動性膨脹的原因主要有信貸寬松、貨幣供應量增加、國際游資的流入、居民投資渠道的缺乏。

信貸政策與利率變化也會影響資金供給，影響供給和需求。利率上升一般會使買房者成本上升、支付能力降低、需求減少，而房地產商的成本會上升，有可能價低出售以加快資金回籠，有可能提高售價轉嫁給消費者，也可能保持售價不變。過于寬松的購房信貸政策也會使需求上升，嚴格的信貸政策有利于降低投資性需求。貨幣供應會通過影響利率和人們的支出，從而影響房地產價格。截至2014年4月中國M2供應量已達到1 168 806.69億元，且呈進一步上升趨勢，充足的貨幣供應使大量資金購買房地產，推動房價上升。除此之外，美國、歐洲等發達國家的QE政策，使大量資本逃出進入新興市場國家，也在一定程度上促進了流動性。流動性的膨脹也使得房地產開發企業能夠以較低的成本獲取資金，從而促進了房地產的繁榮開發。

國內資金缺乏收益與風險平衡的投資渠道。近年中國制造業一直萎靡不振，匯豐PMI指數最近5個月仍一直處于榮枯線以下，大量資金抽離制造業轉投利潤率更高的房地產業，對房價的升高起到了推動作用。而另一方面，普通居民的投資渠道也受阻。近年來基準利率一直較低，相比不斷上漲的物價，實際利率已經變為負值，而中國尚不發達的金融市場使普通居民投資渠道有限。股市2012年至今一直在2000點左右徘徊，對閑散資金的吸引力較小。而諸如保險、理財產品等金融產品又因門檻高、不規范、存在欺詐等原因難以保證實際收益率。相比之下，房地產成了普通居民投資的一大渠道，促進了投資性需求的增長。

（四）銀行信貸的非理性膨脹

除去投機機制外，房地產還具有自我膨脹機制。銀行信貸的參與使得銀行對房地產泡沫的形成推動具有重要推動作用。房地產擁有者將所持有的房產作為抵押品向銀行貸款，在房地產價格不斷上漲的背景下，房產抵押品的價格不斷上漲，貸款者憑此獲得更多的貸款用于房地產投機，從而房價不斷上漲，抵押品價格也隨著不斷上漲，從而形成了房地產價格的自我膨脹的機制。同時，銀行業樂于發放這種貸款，因為它可以擴大銀行的資產規模，獲得更多利潤。然而，一旦泡沫破滅，房價下跌，不僅炒房者遭受損失，銀行也會因此形成大量不良貸款。

（五）稅收政策

對房地產征稅一般可包括房產稅、轉讓所得稅稅等，主要涉及三個方面：開發、流通、保有。中國主要集中于流通環節征稅，一定程度上能增加投機者的成本，減少投機者換手的頻率，但同時也有可能損害到正常的房地產需求，反而提高了正常消費需求者的成本，有必要區分正常房地產需求和投機性需求實行差別稅率。對開發環節征稅，增加了開發商的成本、客觀上減少了房地產的供給。對保有環節征稅會增加投機者和過度投資者持有房產的成本，且持有的房產越多稅負越重，成本也就越高，這就會減少市場中的投機和投資行為。中國的房地產稅收政策重流通，輕保有，中國對個人住房免征房產稅，使得投機和投資者無論持有多少房產，無論是普通住宅還是高檔住宅一樣都不需要支付成本，這一方面不利于增加普通住宅的供給量，一方面也加劇了中國房地產領域的投機和投資行為，引起了房價的泡沫化。

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Abstract：Conducting quantitative analysis on Beijing real estate development investment，fixed assets investment and commercial housing sales situation，this article analyses the economic fluctuation and bubble situation of Beijing real estate market with a calculation of the growth rates of the land price，the GDP，and the price index，Besides，it analyses the factors affecting the formation of bubbles from the view of price expectations，the scarcity of land，liquidity expansion，irrationality of bank credit，tax policy .It provides the relevant market participants related basis.

Key words：Beijing；housing bubble；cause of formation[責任編輯 安世友]