房地產監控系統的設計與實現初探

張曉麗

【摘 要】房地產監控系統是一個搜集特定行政管轄區域內經營性的土地信息、樓盤信息、權籍信息、監控信息、人口信息、經濟指標和市場情況等基礎數據的維護，旨在掌握流入市場的土地后續開發情況，了解房地產房地產項目的建設進度，研究上市供應情況，為房地產市場分析、預測新建房屋供應量、調控政策的出臺提供提供可靠、完善的數據依據，對建立完善、規范、可控的房地產市場經濟具有重大意義。

【關鍵詞】房地產；監控系統；宏觀調控

房地產業可持續發展問題的研究是建設集約型社會的一個熱點研究問題，實現房地產業可持續發展，信息化的建設與完善起到至關重要的作用。信息暢通、打破信息孤島、實現信息共享，房地產業各參與方在公平、信息通透的市場環境下相互協作，消除誤解和壟斷，必將有利于房地產業可持續發展的成功實現。

1.國內房地產監控系統發展現狀

2006年，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《房地產開發企業資質管理規定》和《關于貫徹<國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知>實施意見的通知》為實施房地產開發項目信息申報，加強對房地產市場的監測，成立了上海市房地產監測中心，上海市房屋土地資源管理局制定了《上海市房地產開發項目信息申報管理辦法《試行》，開展上海市房地產開發項目建設進度監測工作。隨著房地產監測中心的成立，房地產開發項目監測系統建設項目工作隨之展開。目前，系統僅維護的是基礎數據。

2.國內房地產監控系統存在問題[1]

由于各地信息化建設是以部門業務為導向，加上缺乏規范和統一的標準，因此，普遍存在以下幾個方面的問題：

（1）系統之間交互能力差

各系統之間處于相互孤立的狀態，無法實現數據互通和信息共享，信息利用率低。

（2）數據來源不一致

信息收集不規范，房產各部門往往只重視工作任務的完成，忽視了對管理信息的收集和整理工作，從而造成信息重復收集、重復輸入的現象，進而導致各部門提供的信息接口不相同，使得相應的數據缺乏權威性。數據是根據各自需要，從自身的角度進行采集，缺乏統一的數據規范和采集規范，造成大量冗余數據，給數據的進一步整合和利用帶來困難。

（3）未能以GIS為核心，無法實現“以圖管房”

權利人、房屋坐落、房產屬性構成了房產業務的三大要素，房屋坐落采用文字表述很難確定其唯一性，采用傳統的基于文本的數據管理方法無法解決這個問題，只能引用GIS技術于“以圖管房”的思想，建立以產籍圖為基礎，充分利用房屋位置在圖上唯一性的特點，采用統一的房屋丘號、棟號、房號進行數據庫管理，才能從根本予以解決。

（4）網絡功能沒有得到充分發揮

因為信息化建設缺乏統一管理，目前的網絡建設大部分僅限于各單位內部，使得很多業務的辦理只能集中在某一部門收件，造成了部分窗口工作壓力大而效率并不高。房產信息管理系統的城域網建成后，可經借助于各關聯單位進行窗口收件，通過軟件來規范內部管理業務的辦公流程。這樣市民可以就近辦案，不僅可以提高辦公效率，樹立良好的社會形象，而且可以加強上下級部門之間、部門與部門之間的溝通，提高辦事透明度。

（5）系統分析和管理功能較弱

現有系統偏重于日常業務管理，加上圖幅管理功能較弱，是具備空間統計、匯總和分析功能，不能滿足深層次分析研究的需要。因此，對現有數據進行規范、開發基于圖形管理基礎上的決策支持系統迫在眉睫。

3.房地產監控系統的發展趨勢[2]

（1）標準制定、數據整合、共享平臺建立

房產管理信息化標準化建設是城市數據化工程的一個重要部分，在充分吸收國家和行業標準、規范與規程的基礎上，結合城市房產行業的需求分析，制定若干數據規范標準，確保房產信息的整體性、協調性和信息漢的暢通性。房產管理信息化標準制定是解決目前房產部門各個應用系統彼此獨立、信息阻隔等問題的根本途徑。在制定數據標準的基礎上，整合房產管理共享平臺，才能對城市房產資源全面了解和合理化配置，促進城市房產資源的科學利用，在城市化和信息建設中發揮積極作用。

（2）OA、MIS、CAD、GIS等技術的一體化

互聯網技術（Web）、辦公自動化（OA）、管理信息系統（MIS）、地理信息系統（GIS）、遙感（RS）、全球定位系統（GPS）、計算機輔助制圖（CAD）等是房產信息管理系統建設中不可缺少的技術支撐。在城市房產管理共享平臺的建設中，需要實現它們的無縫集成，從而節省共享平臺需占用的資源，增強共享平臺的穩定性及響應速度。

（3）房產管理圖文數據的一體化

實現空間數據與屬性數據統一的數據庫存存儲管理，實現空間數據與非空間數據的無縫集成。房產管理中涉及的圖形數據包括房產平面圖數據和分層分戶圖數據，房產平面圖。

（4）房產管理的空間決策支持

數據挖掘，從空間分布特征和經濟人文特征，采用合適的GIS、數據倉庫、互聯網等方面的關鍵技術后，房產信息的數據挖掘潛力非常巨大。隨著房產信息管理系統廣泛應用和數據激增，利用數據挖掘技術能夠實現更高層次的數據分析功能，從而可更好地為政府決策提供支持。

4.房地產監控系統的組成

房地產監控系統可分為以下幾個模塊：

（1）信息查詢模塊： 用于查詢系統中維護的土地和開發項目相關信息，以及系統中的監測相關數據，包括地塊信息、樓盤信息、監控信息，信息內容來源于GIS信息模塊和數據遷移模塊，供所有用戶查詢。

其中地塊信息，包括各地塊的審批信息、權籍信息、在建信息、銷售信息、樓盤情況。

（2）公眾參與模塊：政府可將待等審批建設項目讓公眾參與，調查民意，提高透明度，包括待審批項目和公眾參與兩部分。

其中待審批項目，政府出臺待審批項目，包括待審批建設項目名稱、性質、用途；公眾參與包括公眾支持率和公眾建議。

（3）GIS信息模塊： 包括地塊信息、地塊上的樓盤信息，以地圖信息、地塊信息和樓盤信息相結合，是本系統難點。

其中地塊信息：是以省、直轄市、自治區以單位，按市、縣、鄉鎮、村為單元，按地理地域劃分為地塊，由測繪等相關單位完成；地塊上的樓盤信息，將地塊信息和樓盤信息相結合，以地塊為載體，可對應相應的樓盤及樓盤信息。

（4）數據遷移模塊：此模塊包括土地信息、GIS信息調用、人口信息、權籍信息、監控信息、樓盤信息，經濟指標、房產信息等相關信息來源于相關管理部門，便于數據共享，也可防止數據重復輸入和數據失真。

其中GIS信息調用是是以省、直轄市、自治區以單位，以市、縣、鄉鎮、村為單元，按地理地域劃分為地塊，由測繪等相關單位完成。

人口信息，以地塊為單位，各地塊的人口數量。

權籍信息包括房屋的初始登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、他項權利登記。

監控信息：土地監測模塊，包括土地待審批到土地上的項目動工之前動態監控；項目監測模塊，從項目動工到項目上市之間的監測數據。

樓盤信息：包括樓盤的樓盤名稱、樓盤位置、建筑結構、層數、建筑面積、交通設施、綠化率、容積率、交工日期、戶型、 預售價格、出售價格、出售套數、剩余套數等。

經濟指標：包括地區的GDP、地區的CPI 等。

房產信息：包括房地產開發投資、按用途劃分投資額及比例、新增建筑面積、按用途劃分新增建筑面積及比例，已竣工面積、已銷售面積、未出售存量面積、新增存量面積、各地域平均銷售價格等。

以上信息由相關單位或相關管理部門提供，這是本系統的基礎數據，數據的真實性和實時性是關鍵。

（5）管理監控模塊：主要是地塊數據分析、地塊風險評估、地塊預警。這是監控系統中樞部分。以下信息多以圖表表示直接醒目。

地塊數據分析，包括房地產投資額、房地產開發投資額增長率、房地產開發投資增長率與經濟增長率比、房地產業增加值、商品房銷售額及增長率、按用途化分各銷售額、商住宅樓銷售額及增長率、空置面積、空置率、投資樓盤空置率、性價比、地塊容積率、綠化率，以圖表形式對比例年數據。

地塊風險評估：根據各地塊的房地產投資占固定資產投資比重、房地產業增加值占GDP比重、房價收入比、年底存款余額增長率、商品房銷售面積增長率、商品房銷售面積增長率、商品房銷售額增長率、租賃價格指數、房地產開發投資增長率、租賃價格指數、房地產開發投資增長率、房地產新形式面積增長率、房地產開發年竣工面積增長率作為風險評估指標，通過基礎數據判定各地塊的風險水平。

根據地塊預警： 根據房地產投資開發情況、房地產土地市場情況、房地產建設供給情況、房地產銷售需求情況、房地產價格走勢情況、房地產市場運行分析來界定各地塊是否達到上下限，從而進行預警，在地塊上以不同著色標識風險計價等級。

（6）用戶管理模塊：用于系統的登錄界面，保障系統的安全性，包括用戶信息管理、用戶權限管理、用戶密碼管理，其中用戶權限管理，是分不同角色，賦予不同的查看和管理權限。內容見圖1。

5.實施思路

（1）可行性分析：從技術和經濟兩方面進行分析；本項目從地域分為國家和地區兩級，國家級做開放接口，各地區完成后掛接，從技術可融OA、MIS、CAD、GIS、大型數據庫等技術的一體化，從配合上，由測繪部門、房產相關部門、政府相關部門協作完成，從技術和經濟上是可行的。

（2）需求分析、業務流程分析、系統功能分析：其中需求分析包括開發目標、功能需求、性能需求、數據需要；業務流程分析包括業務流程分析和數據字典。

（3）系統設計： 數據庫設計、系統安全設計、各模塊設計。

（4）系統測試、運行、循環改進。實施思路見圖2。

6.結束語

房地產監控系統以GIS為基礎，實現地域與房產結合，通過從相關部門汲取有效數據，進行數據分析，為政府部門決策提供依據，房地產監控系統的實現，必將對房地產行業宏觀監控和可持續性發展產生深遠的影響。

參考文獻：

[1]楊小芳.房地產監控系統建設中的項目管理策略研究與實踐[D]：復旦大學.2011- 06.

[2]王子尼.房產信息管理系統設計與實現[D]：吉林大學.2012-06.