淺析房地產(chǎn)公司預算管理存在的問題和對策

楊光

摘要：預算管理是對企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃和年度計劃不斷分解與量化的過程，是將企業(yè)績效管理和戰(zhàn)略執(zhí)行力有效結(jié)合的一種系統(tǒng)和全面的管理工具，預算管理作為整合資源、加強內(nèi)控的一種有效工具，是房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平和管理能力的一個有效手段；如何提升房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理水平，促進房地產(chǎn)企業(yè)更有效的運轉(zhuǎn)是值得深入剖析；本文重點分析了房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題、并就這些問題如何加強預算管控提出了相關的政策。

關鍵詞：房地產(chǎn)；預算管理；問題；對策

一、引言

改革開放這幾十年，各個產(chǎn)業(yè)發(fā)展速猛，預算管理作為合理調(diào)配企業(yè)資源的主要管理手段和工具，越來越多的企業(yè)家積極運用預算管理這一工具來提升企業(yè)的管理水準，這期間對預算管理的理論研究取得了突飛猛進的發(fā)展，但在企業(yè)實際運用過程重還是出現(xiàn)了很多需要待解決的問題。一是由于思路不清晰、對預算管理概念模糊、運用中沒有遵循科學的理論方法，二是不夠足夠重視、預算管理的實施流于形式、沒有真正發(fā)揮出應有的效能。

房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中屬于先導性產(chǎn)業(yè)、具有較高的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度和較強的帶動效應，它的發(fā)展可以帶動很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構，改善城鄉(xiāng)面貌，提升城市品位，加快城市進程都都具有重要作用；加之房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較大的資金投入、較高的資產(chǎn)負債率、較大的投資風險、受宏觀因素影響較大等特點，因此對房地產(chǎn)企業(yè)預算管理很有必要、對提升房地產(chǎn)水準具有重大意義。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)預算管理存在的主要問題

（一）無完善的預算管理體系

一個完善的預算管理體系應包括預算組織、預算管理、預算技術支持、預算考核等方方面面，就目前來講一些企業(yè)重在預算編制，對于預算考核體系過于形式化，同時對于預算不夠重視、沒有形成預算管理委員會，而是交給某一部門來主導、這影響了預算的推進。這樣既不能形成預算信息的溝通，也缺乏有效的考評機制，沒有完善的預算管理體系。

在組織機構方面沒有設置預算管理的專屬機構，只是在現(xiàn)有各個業(yè)務部門之間，按照各項經(jīng)營指標、把預算管理的各職能分配到各部門之中、缺乏責任主體和機動性、責任主體不明確；沒有形成有效的預算管理體系和框架，取得的一些相關的預算數(shù)據(jù)資料不能及時有效的進行溝通聯(lián)系、同時也不能對預算進行有效的監(jiān)督和考評、這一定程度上限制了預算管理的推進。

（二）對預算管理不重視、同時導致測算的預算數(shù)據(jù)不充分

一些單位部門認為預算是財務部的事情、與本部門無關、編制預算時缺乏責任心、沒有經(jīng)過深入的調(diào)查和研究，提出的預算數(shù)據(jù)不準確，玩數(shù)字游戲，導致預算成為有名無實的不增值業(yè)務，失去了預算的意義。預算與企業(yè)戰(zhàn)略密切相關，與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)密切相關，是關系企業(yè)全局的事情、應該積極負責預算進程的監(jiān)控。

房地產(chǎn)企業(yè)的預算數(shù)據(jù)沒有客觀性、隨意性很強，其量化指標不科學。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠取得優(yōu)勢的競爭地位，經(jīng)常是趕進度、不擇時機的去開發(fā)、有些單位或當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)在缺圖紙的情況下便開始進行施工，結(jié)果導致施工圖的預算超過設計預算等、同時竣工決算大大超過施工圖預算。一些部門報送數(shù)據(jù)沒有按照實際應該開發(fā)的數(shù)量來測算、而是為了應付預算工作、草率的完成、這樣的數(shù)據(jù)缺乏合理性。

（三）考評與激勵制度不夠完善、分析機制缺乏

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在沒有制定考評機制、一般考評參雜著很多感情因素。同時沒有做好考評量化的指標、在已經(jīng)施行預算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，同時還存在考評力度不夠的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為考評部門的職責不明確、考評內(nèi)容不細化、考評工作沒有形成規(guī)范性條文等，這些都阻礙了考評制度的形成、也進一步的影響了預算的順利實施。

房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理一般注重在下達預算和編制數(shù)據(jù)等方面，對內(nèi)部控制和分析上缺乏機制。對于執(zhí)行過的事項、沒有進行控制和監(jiān)督，導致了出現(xiàn)偏差也不能及時發(fā)現(xiàn)，同時對于實現(xiàn)好的事項也做不到全面與深入的分析，這樣不能有效的進行分析、從而出現(xiàn)問題找不準癥結(jié)所在、這樣容易造成預算形同虛設、不利于預算的意義、阻礙經(jīng)營目標的完成。

三、加強房地產(chǎn)預算管理的對策

針對上述問題，房地產(chǎn)企業(yè)作為投資性較強的行業(yè)，應該加強預算管控、這樣對提升經(jīng)濟效益，促進企業(yè)發(fā)展都有舉足輕重的意義。筆者認為應該從以下幾方面加以完善，進一步提高預算管理水準。

（一）建立健全預算管理組織機構

應該建立預算管理的基本框架。需要建立預算管理委員會、預算管理工作小組等、這樣才有可能推進預算管理的工作、提升預算管理水平、從而能夠提升經(jīng)濟效益。

預算管理委員會是在董事會下邊的一個組織、是在董事會授權批準下做出日常決策的組織，成員應有公司總部的董事長、總經(jīng)理、總會計師、副總（主管工程）以及各職能部門負責人等，其處于預算組織體系的中心。包括：預算文件的下達、預算管理的調(diào)整、預算工作的具體安排、預算手冊的制定、平衡預算方案、協(xié)調(diào)解決預算實施過程中出現(xiàn)的問題、組織審查實際完成的執(zhí)行情況，一方面對預算進行部分調(diào)整、另一方面對預算進行考評等。

預算工作小組的職責主要有以下幾方面的內(nèi)容：傳達預算意見和要求、主導預算具體開展的工作、做好預算管理的分析和控制、企業(yè)的資金平衡、收入和利潤指標的確定、開發(fā)量的計劃、銷售指標的制定等、部門之間的協(xié)調(diào)和溝通、預算考核監(jiān)督，獎懲方案的制定和具體實施，明確各部門負責人和各項目公司負責人對預算執(zhí)行結(jié)果要承擔相應的領導責任、并且完善薪酬體系、結(jié)合預算數(shù)據(jù)進行考評、這樣能有效的促進預算管理的推進。

具體預算組織機構圖如下

預算管理機構圖

制定合理的預算管理組織機構圖、預算可以通過預算管理委員會和預算管理工作小組來督導、制定、執(zhí)行、考評等，這樣才能更有效的運行預算。

（二）強化預算管理意識、加強業(yè)務培訓、科學有效地編制預算

1、樹立正確的預算管理觀念、增強預算管理意識

地產(chǎn)公司中高層管理者應強化各項目公司的經(jīng)濟責任、充分意識到實現(xiàn)企業(yè)目標的必然工具是預算管理這一手段，樹立全局意識，同時保證預算管理與總體目標一致，用會計利潤觀念去衡量工作作風和能力、秉承“凡事預則立、不預則廢”的理念、思想上重視預算。

2、加強業(yè)務培訓、提升業(yè)務水準，應對編制預算數(shù)據(jù)的科學和合理性

中高層管理者要通過自身能力的提升，結(jié)合相關的業(yè)務培訓，及時使員工關于預算管理方面的觀念及做法不發(fā)生偏離；要對員工相關預算知識培訓及時舉行，使其真正意識到預算對于企業(yè)的重大意義，充分發(fā)揮預算管理的作用；預算是全員參加的事項，而不單純是財務行為、這點要使員工意識到、同時預算也不是財務計劃、需要依托全員才能發(fā)揮出預算的作用。

（三）完善預算績效考核和分析制度

預算考評的是預算執(zhí)行結(jié)果評估的重要環(huán)節(jié)、建立合理的預算績效考核制度，確保預算的嚴肅性，是提高預算管理控制和約束力的可靠保證。地產(chǎn)公司的決策層和管理層應充分認識到預算管理考評的重要性，同時制定完善的預算考評的方法及程序。在客觀評價的基礎上，進行嚴格獎懲，形成恰當?shù)募詈头答仭?/p>

1、要確定預算管理的考評指標

例如：對具體業(yè)務部門而言：收入完成率，收款率，費用節(jié)約額等、產(chǎn)品合格率，制造費用節(jié)約額等、管理事項完成率，費用節(jié)約額等。

2、要對考評指標執(zhí)行嚴格量化管理、如下圖所示：

表4.7 總會計師考核指標

3、要對考評指標執(zhí)行嚴格量化管理管理、與績效掛鉤、如下圖所示：

只有這樣才能維護預算的嚴肅性和有效性，充分調(diào)動公司各個方面預算管理的積極性，使財務預算管理工作進入科學化、制度化、規(guī)范化的軌道。

4、要及時有效的分析預算偏差

針對預算過程中形成的預算偏差及時有效的分析、要每月、每季、每年等做預算執(zhí)行情況表，針對差異找出原因、重在分析。

四、結(jié)論與展望

預算管理作為企業(yè)加強管理一個重要手段和配置資源的工具，同時作為一種重要的現(xiàn)代企業(yè)管理機制，兼具計劃、協(xié)調(diào)、控制、激勵和評價等功能。其理論研究和實踐應用在國內(nèi)外很多企業(yè)中已得到廣泛的運用，但目前預算管理水平對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說依然相當落后。本文對房地產(chǎn)預算管理過程中存在的問題進行了剖析，并提出了預算管理問題的應對措施和建議、這對提升房地產(chǎn)預算管理水平奠定了一定的基礎。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)改革政策需要和要求，不斷加強自身的預算管理、更新預算管理觀念、細化預算管理，科學編制預算、嚴格執(zhí)行預算、規(guī)范調(diào)整預算、加強預算監(jiān)督機制、完善預算分析及考核機制，逐步形成一套科學完善的預算管理管控體系，不斷提升資金利用率，提升財務管理水準，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康有效發(fā)展。

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