房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制模型研究

董世敏

摘要：隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)做好成本控制是成為能否從競爭中勝出的關鍵因素，也是行業(yè)能否健康發(fā)展的重要原因。本文將房地產(chǎn)項目開發(fā)過程劃分成幾個階段，找出每個階段成本控制的關鍵，運用相關理論，依據(jù)一定原則建立了房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制模型，對房地產(chǎn)項目成本控制做出了有益的探討。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目 開發(fā)過程 成本控制 模型

對房地產(chǎn)項目進行成本控制一直是房地產(chǎn)企業(yè)關注的重點。在市場競爭更加激烈，國家房價調(diào)控日趨嚴格的背景下，房地產(chǎn)做好成本控制是成為能否從競爭中勝出的關鍵因素。同時，房地產(chǎn)業(yè)是重要經(jīng)濟領域，全行業(yè)做好成本控制能夠促進社會經(jīng)濟結構的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，節(jié)約社會和自然資源，對于社會經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。

一、影響房地產(chǎn)成本控制的因素探析

房地產(chǎn)項目開發(fā)是一項系統(tǒng)性的復雜工程，為了方便研究需要對整個項目劃分不同的階段。根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)程序，結合我國房地產(chǎn)開發(fā)的特點，可以把房地產(chǎn)項目的開發(fā)分成決策期、設計期、招標期、建設期、運營期。在決策期，主要的工作包括項目建議書的制定、項目選址以及可行性研究；設計期的主要內(nèi)容包括對于勘察和設計單位進行招標，選擇合理高效的設計方案并進行優(yōu)化，進行項目的報批；招標期主要工作包括制作標書、發(fā)布招標信息、審查投標單位、擬定項目合同并簽約；施工期的工作主要包括施工手續(xù)的辦理、拆遷和安置工作、工程進行施工、竣工和驗收；營銷期的任務主要包括制定營銷方案、進行宣傳廣告，進行商品房銷售、收集并處理業(yè)主的意見以及后期的物業(yè)管理。當然，不同的項目可能具備特殊的工作流程，以上只是對于一般開發(fā)流程的總結和概括。

（一）決策期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

項目決策期是項目的投資規(guī)劃階段，對于成本控制有重要影響。這包括對項目區(qū)位的選擇、項目建設方案的制定、項目設備、建設時間、資金籌集方式的選擇等等。其中，建設區(qū)位的選擇對于建設成本、運營成本、營銷成本、工期和建設質(zhì)量等有重要影響。科學合理的建設方案和設備選擇能夠節(jié)約材料、人力等成本，不合理的方案帶來更多不必要的消耗。在進行資金籌集時，每種籌集方案都具有一定的條件和風險，必須根據(jù)項目的特點制定適當?shù)幕I資方案，節(jié)約籌資成本。

（二）設計期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

設計期是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重點階段，能夠影響整個項目成本的因素也比較多。項目方案確定項目構成和布局、面積、施工技術、設備選用、配套設施、環(huán)保因素、工程設計標準和參數(shù)等各種因素都有可能對成本造成一定影響。在招標階段，各項工作比較繁瑣，招標方式、標段劃分、標底制定和審查等也會對成本造成一定影響。

（三）招標期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

一般來說，房地產(chǎn)項目招標期中各個環(huán)節(jié)的工作完成情況對房地產(chǎn)成本都有著一定的影響，其中招標文件、招標方式、標段的劃分、評標與定標以及底的審查和編制對房地產(chǎn)成本的影響最大。

（四）建設期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

工程建設是房地產(chǎn)項目的主體，大量人力物力將會投入，如果做不好成本控制將會導致大量成本浪費，造成預算超支。工程建設時期的成本控制容易受到參建單位和成本設計的影響，因此進行成本控制的時候要做到重點控制與全面控制相結合、過程控制與目標控制相結合，做好全員參與成本控制。在這個階段，要特別注重資金使用情況，做好投資目標分解，對施工方案進行合理選擇并分析技術指標，做好工程決算和預算以及相關的價款結算。

（五）營銷期影響房地產(chǎn)成本控制的因素

在最后的項目營銷階段，是決定房地產(chǎn)項目能否賺錢的決定階段，成本控制顯得尤為重要。要選擇適當?shù)臓I銷渠道，對于廣告費用和人工費用、管理費用做好嚴格預算，盡量控制成本。

二、房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本節(jié)約方法與要點

（一）實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本節(jié)約方法

1、注意工程施工連貫性

要保證工程施工的連貫性，在設備調(diào)度和人員分配方面，應該合理的分配人員，對于質(zhì)量要求較高的部分或工程關鍵部分，調(diào)撥技術專業(yè)能力過硬的人員進行施工建設，從而減少施工誤差；在設備使用過程中應注意設備的保養(yǎng)和檢查，在施工之前檢查必要的線路、設備是否正常，以保證施工效率；同時，也要合理調(diào)度機械的入場時間，使機械的調(diào)度更加靈活機動，同時還能減少機械的維護和租賃費用，從而降低建筑成本。

2、材料的保管和設備的檢查

定期對設備進行系統(tǒng)檢查是維持設備高效運轉(zhuǎn)的基礎，要定時對設備的線路、設備零件的穩(wěn)固等進行檢查，及時更換老化零件和線路，從而保障設備的高效運行，提高工作效率。另外，也要做到對施工材料的嚴格檢驗，包括購買符合建筑標準的材料，材料運輸過程中減少材料的遺漏，并要采取完善的措施進行材料的儲存，防止因為人為原因造成材料的破壞，影響工程整體進度。

3、加強人員培訓，提高建設效率

對人員進行相關系統(tǒng)培訓，提高施工人員技術水平，能達到節(jié)約成本的目的，企業(yè)可以通過專家指導、技術培訓等方式來提高人員技術水平，提高工作效率。其次，企業(yè)還要嚴格把控質(zhì)量建設，保證每個環(huán)節(jié)的工程質(zhì)量都能符合要求，減少工程因質(zhì)量問題出現(xiàn)返工的情況。另外，還要強化人員安全責任意識，使人員時刻緊記施工安全，減少安全事故的發(fā)生，降低人員損傷，也能有效節(jié)約施工成本。

4、制定成本控制計劃，合理控制資金流動

在進行房建項目施工之前要對工程的目標、項目的建設要求、工程進度、質(zhì)量要求等進行準確核算和調(diào)研，然后進行工程施工的風險預估，并對工程的利潤、工期等進行測算，并采取必要的方法進行成本控制，從而有效減少后續(xù)施工中的成本增加。

（二）房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制要點

1、明確成本控制的目標endprint

明確成本控制的目標是進行成本控制的基礎。目標確定后，要根據(jù)實際情況和市場情況、測算能力以及相關標準，確定對于目標成本的執(zhí)行過程和執(zhí)行原則，將目標成本與實際發(fā)生成本盡量縮小。根據(jù)全員原則，要保證所有部門都參加，這樣才能涵蓋所有成本。要建立目標成本數(shù)據(jù)庫，將企業(yè)自身過往開發(fā)中所發(fā)生的成本實際，以及行業(yè)內(nèi)相關項目的數(shù)據(jù)，納入數(shù)據(jù)庫，對成本審核和測算提供基礎和保障。成本控制所發(fā)生的費用要由專門部門負責，列出清單，避免因為成本目標建立的時候因為不了解相關流程，而不能夠?qū)ο嚓P費用進行準確計算。

2、明確各個部門的崗位職責

通過相關的企業(yè)制度和文件，建立起成本控制的責任體系，相關職能部門在明確責任和目標的基礎上，把成本控制的計劃通過一定的數(shù)據(jù)指標呈現(xiàn)出來，及時形成反饋信息。同時要明確規(guī)定參與成本控制的人員的具體內(nèi)容、考核指標、考核方式以及責任。總之，參與部門、成本控制的范圍、考核部門、考核指標是從成本責任體系建立的最重要因素。要保證各個部門和崗位順利完成成本責任目標，要建立成本控制的相關指導，從程序和工作流程的機制層面保證成本控制工作的執(zhí)行，進行過程動態(tài)管理。

3、實施動態(tài)監(jiān)控

對于目標成本要實施動態(tài)監(jiān)控，反映出動態(tài)成本與目標成本的差距，使相關部門能夠快速發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。其關鍵是對于實時性的要求，整個管理的執(zhí)行過程中，每項活動都要進行實施測算。成本的動態(tài)控制要把合同作為中心，結合動態(tài)成本、實付成本和實際發(fā)生成本來進行控制。動態(tài)成本實際上等于合同成本加上非合同成本和待發(fā)生成本。進行動態(tài)成本控制，還必須把信息工具引入成本控制中，通過信息手段把投資測算的目標、合同預算和結算、付款等各種業(yè)務進行集合控制，做好全程預警和匯總分析。最終通過項目積累，把成本管理的相關經(jīng)驗和數(shù)據(jù)積累下來了，建立并利用好相關數(shù)據(jù)庫。

三、結束語

房地產(chǎn)市場日益嚴峻的形勢和國家頻繁的宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)企業(yè)必須要思考如何更好地進行成本控制，提高成本控制能力成為企業(yè)在市場競爭中勝出的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)必須注重相關成本數(shù)據(jù)的積累和沉淀，形成相應的成本控制制度流程，提高員工素質(zhì)，加強對于成本控制意識的培養(yǎng)，按照模型理論，多管齊下，才能解決在成本控制中遇到的種種難題，為企業(yè)發(fā)展提供強大動力。

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