房地產項目成本管理

高曉林++朱洪興

摘 要：近年來隨著我國社會環境的不斷變化和國家對房地產市場管理的完善，房地產企業的競爭日趨激烈。在這樣的形勢下，房地產企業要想保持自身的生存與發展，必須要考慮到房地產項目成本的問題，就目前房地產企業的現狀來說必須加以改進和完善。本文在分析當前房地產行業的發展前景，探究房地產工程項目在成本管理中存在的問題，并提出相應的解決方案。

關鍵詞：企業運營 成本管理 文獻參考 房地產項目 管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2014）03（c）-0170-02

我國的房地產行業始于20世紀80年代，隨著我國市場經濟的深入發展，改革開放的不斷加快，國民經濟也進行著飛速的發展，我國國家建設正在朝著現代化、新型工業化、新型城鎮化的道路上快速前進，房地產行業占據了我國市場經濟建設的重要地位，承載著我國基本經濟運行的物質基礎。總結我國房地產行業過去30多年的發展經驗來看，多數房地產項目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實施對策卻沒有能在開發環節中得到應用，很多項目沒有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節約建筑成本、科學的進行成本控制、提高企業成本管理能力成為了每個房地產企業面臨的現實問題。

基于以上原因，本文參考一些房地產開發項目的現實案例，運用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產項目成本的各種因素，力圖運用所學的成本管理知識對房地產開發的各個環節中關鍵成本的控制進行科學、合理的控制與核算，使房地產開發項目在保證高質量和按時完工的同時更好的合理控制房地產開發成本，提升房地產項目的開發價值。

1 項目成本管理內容

1.1 項目成本管理概念

項目成本管理是指房地產企業在對成本做出一定預測的前提下，在項目工程期限范圍內使項目建設盡可能的滿足質量要求，并使項目建設在全面預算的約束下達到降低成本的目的。房地產項目成本管理的核心目標之中最重要的就是費用管理，它包括前期項目預算的編制、批準和后期成本、費用的控制等全部過程。評價一個房地產項目成本是否成功的關鍵因素就是成本、費用的管理與項目性能和質量是否達到成本最低化的要求。

由于房地產行業有其獨特的復雜性，項目成本包括開發商在項目立項之前購買土地所支付的土地價款；也包括：項目前期的設計、規劃等工程成本，以及施工建設和基礎設施建設所用的資金成本；還包括項目建成后公共設施的配套成本，與開發相關的間接費用和開發期間的各種費用等等。基于以上成本的復雜性，房地產企業必須要在開發前期明確以上成本費用的列支范圍，在進行項目成本核算時可靠性的、可計量的成本數據，以便于項目成本目標盡可能的實現。

1.2 項目成本管理的流程

一般而言，項目成本管理的基本流程如下。

在項目建造施工之前，房地產企業的管理人員應盡早制定項目成本計劃，完善成本預測體系，董事會應盡快通過項目的成本預、決算方案，做出正確的成本決策；項目部的成本核算管理人員應及時收集各種成本信息，做好項目成本核算工作，最后根據核算人員做出的成本數據進行分析、檢查等，通過以上各種要素的交互關系使房地產成本管理按照一定的目標運行，并使項目的實際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內。

1.3 房地產項目成本管理內容

房地產項目從立項到完工出售，不僅包括前期規劃設計階段，征地拆遷安置階段，同時也包括：設計、勘測、土地平整以及組織施工、竣工、驗收交付使用等實施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設施建設階段、經營與管理期間的輔助建設階段。由于不同項目的具體規劃、實施階段不同，項目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個房地產項目從投資人的投資意向開始，到項目規劃、施工建設完畢再到消費者，以及面向消費者（業主）實施的全壽命周期的物業管理，大致都要遵循一下流程：投資項目的可行性研究、土地使用權的申請與獲取、方案設計與整體規劃的報批、建設資金的籌集、進行開發施工、市場營銷與物業管理等階段，整個房地產項目才能夠得以全部完成。

2 房地產項目成本管理中存在的主要問題

2.1 項目管理人員成本意識薄弱

在房地產項目成本管理中，企業管理人員的職責是什么？有什么具體負責項目實施的部門？而在正常情況下，需要項目部先進行編制成本預算再進行成本核算，但現實生活中往往是先進行相關成本核算再編制成本預算。雖然有些項目部配備有專職的項目預、結算人員，但相關責任人成本管理意識薄弱，因此與之相關的成本核算工作沒有及時的做到位，所以到最后項目是否存在盈利還是虧損的原因沒弄清楚。

2.2 相關人員素質低，責任心淡薄

目前我國房地產項目建造隊伍當中，一些剛從院校畢業的大學生從業人員具有一定的理論知識水平但是相關房地產從事經驗不足；反觀社會上既具備足夠的理論知識又擁有實踐經驗的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒有分解成本目標、沒有落實管理責任的一些項目中更是滋長了相關人員的負面情緒。再加上有些項目組織和管理人員頻繁的變動，工作不連續，收入與付出幾乎是不相干的，導致他們的責任心不強，這對于房地產項目成本管理有著較大的影響。

3 房地產項目成本管理的解決方案

3.1 在項目質量管理上“挖潛增效”

對于房地產企業來說，項目成本管理的目標是降低成本所要求的四位一體的成本核算點，因此，要實行全面質量管理，必以提高質量為代價，與之相匹配的就須由項目的成本來進行調整。項目質量、項目成本、項目檢驗成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個滿意的最低點，最終能夠在項目質量管理上“挖潛增效”。

3.2 從項目建設工期控制上要效益

項目工程進度對于房地產企業來說并不是進度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項目成本，從項目建設工期管理控制要效益，就需要對整個項目的工期進行合理調整來達到目的。目前項目建設工期中有兩種方式，一種是項目部為了確保項目工期順利完成而采取的措施；另一種是業主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導致的期間成本。一般情況下，項目持續時間短，持續時間測量成本較低，當項目建設周期縮短到一定程度上時，這些措施的持續成本將會大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應較小，無賠償或通常少量的補償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內部因素造成的項目虧損，隨著時間的推移，會逐漸減少。綜合以上各因素之間的關系，應該在盡可能短的時間內，找到控制最低的成本優勢。

4 結語

創新是發展的動力，房地產企業要進一步加強項目成本管理，降低項目成本，最關鍵、最根本的就是創新，包括：管理觀念、系統的創新、管理手段：方法的創新等。加強工程項目成本控制的關鍵是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解決房地產項目工程成本管理工作中出現的各種問題。

隨著房地產行業環境越來越艱難，企業在管理中就需要改變傳統的成本管理、成本核算方法，并制定科學的成本管理目標，采用科學的手段來實現成本的多樣化管理模式。在房地產行業競爭日趨激烈的今天，項目成本管理必須提升到房地產企業的戰略高度，在拓寬傳統成本核算的基礎上，降低成本的關鍵就是成本管理。企業要想在市場經濟的浪潮中實現持續發展，并且在激烈的競爭中打敗行業競爭者，就必須要在成本管理上具有創新的意識和動力，加大成本管理方面的投入力度，提升戰略成本管理，把成本管理、成本控制放在項目實施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報。

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