土地儲備制度對土地價格的影響及對策

董媛穎

[提要] 為了進一步規范對土地市場的管理，我國建立并實施了土地儲備制度。本文通過簡要介紹土地儲備制度對土地價格的影響，然后討論進一步完善土地儲備的對策，從而能夠真正確保我國的土地行業穩定、快速地發展，為國民經濟增長提供重要的源動力。

關鍵詞：土地儲備；土地儲備制度；房地產；土地價格

中圖分類號：F327 文獻標識碼：A

收錄日期：2014年9月10日

一、土地儲備制度對土地價格的影響

土地儲備制度的初衷就是通過對土地價格的影響，進而提高土地利用率，穩定房地產行業。國家施行土地儲備制度以來，對我國的土地價格產生了一定的影響，這也是土地儲備制度產生作用的重要標志之一，主要體現在以下幾個方面：

（一）土地價格由價值和供需決定。決定土地價格的主要因素有兩方面：一方面是土地自身的所在價值；另一方面則是由供需而影響。作為一種商品，土地的價格是由自身的價值和供需共同決定的，而目前影響土地價格的主要因素就是供應量與需求量的關系。換句話說：如果土地需求量提高，供應量減少那么土地的價格會升高；如果土地的供應量增加，而需求量減少，那么土地的價格會降低。因為土地自身的價值受外界因素的影響較小，所以目前土地的價格主要是受供需關系來影響的。本文就是主要通過土地的供需關系，來介紹土地儲備制度如何影響土地的價格。

（二）土地儲備導致土地供應量減少。土地儲備制度主要是國家為了維護土地市場的公平公正，將一部分的土地儲備起來運用到適當的地方，土地儲備制度實施以來，近十幾年的時間土地的價格上漲了四五成左右，主要是因為土地儲備制度使得土地的供應量減少造成的，主要體現在以下幾個方面：第一，土地儲備制度就是國家利用行政干預對土地實施壟斷，政府對于土地的壟斷行為既存在追求社會利益的傾向，也存在追求市場利益的傾向，但是由于土地儲備制度最開始的目標主體不太明確，一般在社會利益和市場利益做取舍的過程中，都傾向于獲取市場利益，尤其是一些地方政府獲取市場利益的傾向更加明顯；第二，其他土地市場的供給變少，土地儲備制度在建立之前，很多官員已經開始通過隱秘的形式出讓土地，使得土地儲備過程中，并沒有獲得預期的土地數量。由于土地儲備制度相關的法律法規還不太健全，因此很多土地的開發商通過隱形市場操作，從而獲得更多的利益，導致了土地的價格進一步增長。這兩方面行為存在著共同的特點，即土地儲備導致土地供應量減少，從而導致土地價格上升，這也符合商品經濟中供需關系影響土地價格的相關理論。

（三）土地儲備導致土地需求量增加。通過上面的理論可知，土地價格受供需關系的影響而圍繞土地價值波動。一方面土地儲備制度導致了土地的供應量減少；而另一方面土地儲備制度同時導致了土地的需求量增加，主要體現在：土地儲備制度加大了土地的需求。通過對土地市場的分析，土地最大的消費者就是開發商，土地儲備制度施行以后，開發商只能通過政府組織的拍賣活動獲取土地的使用權，以前多種途徑購買土地的方式轉變為只能通過政府途徑進行購買，加上政府有意對土地實施有限制出售，所以開發商對于土地的需求量增加。而且開發商為了追求更多的經濟利益，開始進行圈地活動，這樣就導致了大的土地開發商擁有大量土地的現象，而一些中小規模的土地開發商對土地的需求更加強烈。

（四）土地儲備提高地價。由于目前土地的自然供給量是有限的，而土地儲備實施以來使得土地的供應量減少，因此土地的價格水漲船高；另外，國家實施土地儲備雖然希望土地的使用權只由國家批出，但是國內大量存在的隱形市場并沒有真正使得土地儲備產生應有的壟斷效果，所以土地的價格依然處于增長階段；雖然土地儲備沒有實現真正的土地壟斷，但是也產生了一定的效果，開發商為了追求自己的利益，必然在土地拍賣的過程中，為了能夠提高自身的競爭力獲得土地的使用權，開始進一步推高土地的拍賣價格。綜上所述，土地儲備的確抬高了土地的價格。

二、有關土地儲備制度對策建議

在國外一些土地儲備制度完善的國家，土地儲備制度確實對于穩定土地市場產生了積極的影響，但是由于目前我國的土地儲備制度實施的時間比較短，還存在很多不完善的地方，例如：在抑制土地價格上漲的同時，也進一步促進了土地價格的增長，因此我們必須采取一些措施，推行較為完備的土地儲備制度，具體可以做到以下幾點：

（一）完善與土地儲備制度相關的法律法規。國家施行一項重要的決策過程中必須要有完善的法律法規作為保障，才能使得決策收到應有的效果，才能做到有法可依。尤其是在涉及到大量經濟利益的決策施行時，必須要完善相應的法律法規，才能保障政策施行的過程中不會引起經濟市場較大的波動。為了完善土地儲備制度相關的法律法規，可以從以下幾個方面做起：第一，建立相關的土地儲備的法律法規，使得土地儲備在施行時順利進行，讓各項操作都能夠做到有章可循，減少隱形市場的操作，使得土地儲備制度能夠真正收到其開始設想的效果；第二，進一步完善相應的法律法規，土地儲備制度在施行的過程中，會影響土地以及房地產等相關行業，因此有關土地管理和房地產管理方面的法律也需要進一步完善，才能配合土地儲備的順利進行；第三，由于國外一些發達國家較早地施行了土地儲備制度，其在法律法規方面做得也比較完善，所以在制定和完善與土地儲備相關的法律法規時，可以參考一些國外的成功經驗。

（二）做好對土地市場的預測和分析。土地儲備制度施行的目的之一就是加強對土地市場的宏觀調控，因此為了能夠發揮土地儲備制度對土地市場的調控作用，我們必須對土地市場未來的行情做出正確的預測，更好地把握和了解市場行情，才能對土地儲備制度進一步完善，發揮其更好的作用。為了做好對土地市場未來形式的預測工作，我們可以從以下幾點做起：第一，通過充分了解影響土地市場的各項因素，以及它們對土地市場產生的重要影響，從而繪制出未來土地市場發展的趨勢。因此，各個地方政府需要根據當地土地市場的情況，準確快速地收集各類信息提供給專門的分析人員，從而做好土地市場的預測工作；第二，在進行土地未來市場預測的過程中，不僅僅需要分析影響土地市場的因素，而且需要參考土地市場往年的一些數據，從這些數據中找出一定的規律，為土地市場未來的走勢提供重要依據。土地儲備制度需要根據土地市場未來發展趨勢實行長期的規劃，從而進行合理數量的土地使用權轉讓，確保土地市場的繁榮和穩定。

（三）完善土地招標拍賣相關制度。土地招標拍賣是國家在施行土地儲備政策以后，將土地使用權轉讓給開發商的重要途徑。因此，必須做好土地招標拍賣的相關制度，從而能夠做到公開、公正、公平的招標拍賣，使得其他參與者信服拍賣的結果。為此我們需要從以下幾點做起：第一，提供明確的土地供應量信息，對于一些地方的土地招標拍賣活動來講，他們僅僅是進行土地招標的結果公示，并沒有對土地的供應量信息做明確的展示，所以影響土地價格的供應量并沒有得到明確展示的話，容易造成信息的不透明，影響土地招標拍賣的公平、公正和公開；第二，土地儲備機構與土地的拍賣機構相互獨立，為了進一步保證土地公開招標拍賣的有效性和合法性，土地儲備機構盡量不要自己組織進行土地的招標拍賣活動，這樣做不利于維護市場經濟的正常秩序，同時對于國家土地儲備政策的公正性也有負面的影響。

（四）改進評價指標，提高政府相關人員素質。政府在推出一項政策以后，為確保政策的落實效果為相關的政府人員提出一定的考核標準，但是一些不正確的評價指標或者是片面的評價指標就會使得相關政府人員偏離正確的努力方向，所以為了能夠進一步落實土地儲備制度，使其發揮應有的效果，我們必須要改進相應的評價指標，同時提高政府相關人員的素質，為此我們可以做到以下幾點：第一，通過正確分析土地儲備制度，提取其中的一些量化指標作為考核政府人員的標準，這些指標必須能夠客觀公正地反映土地儲備制度的落實程度，能夠通過正確的途徑激勵政府人員落實土地儲備政策；第二，作為土地儲備落實的重要資源，政府人員的素質起到了重要的影響作用，所以為了能夠進一步落實土地儲備政策，必須要提高政府人員的素質，對政府人員進行相關的培訓，使其能夠在短時間內了解土地儲備的相關知識；同時，還需要不斷地通過教育提高政府人員的責任意識和思想意識，從而可以保障土地儲備工作的正常進行。

主要參考文獻：

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