明年中國將誕生世界第一大房企

劉德炳

提起房地產(chǎn)業(yè)的龍頭，人們很容易就想到四大上市房企 “萬（科）保（利）招（商）金（地）”，但近日這四大龍頭房企密集出臺的2014年半年報顯示，“萬保招金”的業(yè)績正迅速分化，昔日的地產(chǎn)龍頭之間，差距正逐步拉大。

與此同時，隨著綠地集團、恒大集團（3333.HK）等幾家大型房企的飛速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)迎來了新的格局；更重要的是，從目前這些大型房企的布局來看，在不久的將來，房地產(chǎn)業(yè)或還會有更大的變局，甚至有望誕生萬億級的大型企業(yè)。

業(yè)績持續(xù)分化、龍頭房企市場占有率提升

今年上市房企半年報顯示，“萬保招金”中的萬科（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）、金地集團（600383.SH），已經(jīng)不在一個量級上了，并且出現(xiàn)了不同的發(fā)展趨勢。

萬科8月17日公布的半年報顯示，2014年1—6？月，公司累計實現(xiàn)銷售面積821.2？萬平方米，銷售金額1009.1？億元，同比分別增長14.6%和20.6%；這是萬科歷史上首次在上半年實現(xiàn)銷售額突破1000億元。保利地產(chǎn)8月26日公布，2014年上半年公司實現(xiàn)簽約金額651.39億元，同比增長2.35%。

相比而言，招商地產(chǎn)、金地集團等數(shù)據(jù)有些慘淡。8月19日，招商地產(chǎn)公布，2014年上半年累計實現(xiàn)簽約銷售面積？121.82？萬平方米，同比減少？10.47%；簽約銷售金額？179.00？億元，同比減少10.35%，完成公司上半年200億元銷售目標的90%。金地集團則公布，2014年上半年實現(xiàn)銷售面積131？萬平方米，銷售金額170？億元，分別較上年同期下降13%和14%。

從銷售額來看，萬科已經(jīng)是招商、金地的5倍以上；更重要的是，今年上半年萬科、保利的銷售額在增長，而招商、金地的銷售額則出現(xiàn)了同比下降。房地產(chǎn)業(yè)半年銷售額達到500億元以上的第一陣營與銷售額500億元以下的陣營業(yè)績在進一步分化。

在部分傳統(tǒng)大房企增速放緩的局面下，另一些地產(chǎn)大鱷則迅速崛起。日前，綠地集團公布，2014年上半年實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1727億元，其中作為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)實現(xiàn)預(yù)銷售金額835億元，預(yù)銷售面積789萬平方米，同比分別增長32%、16%。萬達集團日前公布稱，2014年上半年商業(yè)地產(chǎn)收入668.5億元，完成全年目標的37%、上半年目標的103%，同比增長18%。8月26日，恒大集團發(fā)布2014年半年報稱，上半年銷售額為693.2億元，同比增55.4%。

這種業(yè)績分化的發(fā)展趨勢不僅僅體現(xiàn)在龍頭企業(yè)之間。日前，有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在整個房地產(chǎn)業(yè)，2014年上半年，銷售額排名前10的房企銷售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加了4個百分點；銷售額排名前50的企業(yè)市場集中度連續(xù)上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。比如，保利在半年報中指出，公司市場占有率達2.09%，較2013年提升0.55個百分點。

根據(jù)各大房企的2014年上半年業(yè)績報告，房地產(chǎn)銷售額有望今年突破1000億元的大房企，其資產(chǎn)大都超過3000億元，有的已經(jīng)接近5000億元。

萬達集團公布，截至2014年6月30日，萬達集團資產(chǎn)達到4600億元，同比增長21%。上半年恒大集團總資產(chǎn)已增至4216.5億元，同比增長53.6%。保利地產(chǎn)上半年的總資產(chǎn)達到3521億元，比去年底增長12%。萬科上半年總資產(chǎn)達到？5017億元，比去年底增長4.71%。

其中，恒大集團總資產(chǎn)增速迅猛，該集團2009年總資產(chǎn)為630.7億元，2010年上半年總資產(chǎn)為794.2億元，從2010年上半年到2014年上半年，僅僅4年的時間，恒大地產(chǎn)集團的總資產(chǎn)增長了4倍達4216.5億元。如果按這一發(fā)展速度，5年內(nèi)，恒大集團總資產(chǎn)或?qū)⒛芡黄迫f億元。

對于房地產(chǎn)公司的高成長性，綠地集團董事長張玉良向《中國經(jīng)濟周刊》表示，將近20年前他創(chuàng)立綠地之時，其資產(chǎn)只有2000萬元，而20年后，綠地的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)高達3000億元，20年時間綠地的總資產(chǎn)增長了1萬多倍。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，隨著商品房銷售額的下降，市場容量在縮小，競爭在加劇，相對于中小房企，大型房企無論是融資，還是調(diào)整銷售策略等多方面，均比小型房企有更大的優(yōu)勢和更大的回旋余地，因此，市場必然會出現(xiàn)分化，這背后，一些小型房企正逐步消失，而一些大型房企在開展擴張與并購。

龍頭房企掀起世界第一大爭奪戰(zhàn)

目前來看，除了萬科已經(jīng)提前晉級房企千億元銷售額俱樂部，綠地、恒大、保利、萬達等幾家房地產(chǎn)企業(yè)今年也有望進入千億俱樂部，但很顯然，千億俱樂部不是終點。

8月26日，恒大集團在香港舉行的2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，恒大集團董事局主席許家印宣布，恒大明年要躋身世界500強。

綠地集團同樣對于前景有較大的期待。此前，綠地集團董事長張玉良在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者專訪時表示，2014年全年要實現(xiàn)4000億元經(jīng)營收入的目標，到2015年，綠地集團力爭實現(xiàn)年經(jīng)營收入5000億元，躋身世界企業(yè)200強。

萬達集團董事長王健林在2014年半年工作會議上放言，明年毫無疑問萬達不動產(chǎn)就是世界最大不動產(chǎn)企業(yè)。

但要實現(xiàn)這些更大的目標，卻并非易事。以恒大集團為例，2014年世界500強排行榜顯示，500強中排在最后一名的企業(yè)為美國雷神公司，2013年其營業(yè)收入為？237億美元，約合1445億元人民幣，目前恒大集團上半年銷售額為693.2億元，尚不足1445億元的半數(shù)。

而對于萬達而言，要想成為目前世界最大的不動產(chǎn)企業(yè)，至少必須超過萬科，而今年上半年萬科的銷售額比萬達不動產(chǎn)多了300多億元。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，土地儲備的多少是衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵指標，是判斷一個房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ闹匾蛩亍?/p>

萬達似乎深諳這一點。在2014年半年工作會議上，王健林表示：“上半年新增土地儲備樓面面積1881.8萬平方米，累計土地儲備樓面面積9186.9萬平方米。今年5、6月，全國行業(yè)排前20名的房地產(chǎn)企業(yè)都很少買地，上半年萬達新增土地儲備可能是全國最多的。”

恒大集團也宣布，截至2014年6月30日，其土地儲備建筑面積達1.5億平方米。

而據(jù)萬科的半年報顯示，公司規(guī)劃中項目按萬科權(quán)益計算的建筑面積合計3986.3？萬平方米，這一土地儲備面積不到萬達的1/2，不到恒大的1/3。一位地產(chǎn)分析人士指出，從發(fā)展后勁來看，萬達、恒大等積累更加深厚，未來房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)第一之爭，勢必將越演越烈。