不能辦理按揭貸款不能作為購(gòu)買方拒付房款的抗辯理由

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裁判要旨

房屋幾經(jīng)易手，期間未辦理過戶登記，本案原、被告簽訂房屋買賣合同后，產(chǎn)權(quán)過戶登記至被告名下，雙方完成房屋所有權(quán)交付。即使無(wú)法辦理按揭貸款，被告仍應(yīng)向原告支付房款，貸款與否并非支付房款的前提條件。

案情簡(jiǎn)介

2013年3月11日原告徐某與被告朱某簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》一份，協(xié)議約定：原告將坐落于衢州市某小區(qū)的房屋一套出售給被告朱某，房?jī)r(jià)款為678000元，于合同簽訂日由被告支付原告購(gòu)房定金20000元，于房屋過戶時(shí)支付首付款178000元，余款500000元在銀行按揭貸款發(fā)放日結(jié)清。若違約，則由違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約利息（按購(gòu)房余款×1‰×逾期天數(shù)）。如被告在銀行查出屬拒貸款;或政策變動(dòng)造成不能辦理貸款;或獲批的貸款金額不足合同約定的金額，被告需自籌現(xiàn)金補(bǔ)足購(gòu)房余款，否則需承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，被告朱某按約定支付了購(gòu)房首付款178000元，承諾于2013年5月8日前結(jié)清購(gòu)房余款50萬(wàn)元。2013年4月7日，涉案房屋過戶至被告名下。

2013年4月19日，原告與被告簽訂《協(xié)議》一份，約定因銀行不能在2013年5月8日前發(fā)放按揭貸款（延期放貸），則以銀行放貸時(shí)間為準(zhǔn);如果被告不能提供完整銀行貸款資料，責(zé)任與原告無(wú)關(guān);如果原告不能提供銀行貸款所需資料，責(zé)任和被告無(wú)關(guān)。后銀行方未能放貸，被告也沒有在約定時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房余款。

法院裁判

浙江省柯城區(qū)人民法院認(rèn)為，原、被告經(jīng)平等協(xié)商后簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系雙方的真實(shí)意思表示，均應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。對(duì)于逾期付款時(shí)間，綜合考慮房屋交易情況及被告支付能力，應(yīng)給予一定寬限期。遂判決：被告朱某支付原告徐某購(gòu)房款50萬(wàn)元及利息。朱某不服一審判決，提起上訴。浙江省衢州市中級(jí)人民法院依法主持庭前調(diào)解，雙方自愿達(dá)成協(xié)議，朱某當(dāng)庭向徐某付清剩余房款。

案件評(píng)析

（一）關(guān)于本案原告是否是本案的適格主體的問題。一種意見認(rèn)為，即原告不是房屋的所有權(quán)人，原告是房屋所有權(quán)人的委托代理人：原告通過買賣合同，取得的僅僅是基于買賣合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，只有房屋所有權(quán)人方可有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分即出賣，現(xiàn)原告沒有取得房屋所有權(quán)，所以，不是本案的適格原告，其無(wú)權(quán)要求被告向其支付房款即違約金。另一種意見則認(rèn)為，原告為本案適格原告，原告通過與原房屋所有權(quán)人簽訂房屋買賣合同以及向其支付購(gòu)房款，同時(shí)也將房屋交付原告，原告即是涉訴房屋的實(shí)際享有人。基于合同相對(duì)性，原告有權(quán)主張合同利益。

原告舉證了與原房屋所有權(quán)人簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定金協(xié)議》以及《房屋轉(zhuǎn)讓證明》、《房款收條》以及當(dāng)時(shí)中介出庭作證的證人證言三組證據(jù)，已經(jīng)能夠證明原告與原房屋所有權(quán)人簽訂房屋買賣合同，原告向原房屋所有權(quán)人支付了全部購(gòu)房款，且涉訴房屋已經(jīng)交付給原告，原告已經(jīng)實(shí)際獲得了涉案房屋的準(zhǔn)物權(quán)。物權(quán)登記僅僅是推定登記本上所有權(quán)情況，當(dāng)實(shí)際物權(quán)發(fā)生變更又沒有進(jìn)行登記時(shí)，應(yīng)以實(shí)際變更后的物權(quán)為準(zhǔn)，故即使房屋產(chǎn)權(quán)證。筆者認(rèn)為，原告徐某系本案適格原告。

（二）銀行不發(fā)放貸款的責(zé)任在于原告還是被告，被告能否拒付剩余房款。本案就銀行未能發(fā)放50萬(wàn)元貸款的原因，原告認(rèn)為系被告認(rèn)為銀行按揭貸款利率過高，被告不同意提供銀行卡，導(dǎo)致銀行不能發(fā)放貸款;被告則認(rèn)為銀行不能發(fā)放貸款的原因在于原告不是涉案房屋的登記所有權(quán)人。法院審理后認(rèn)為，就不能發(fā)放貸款50萬(wàn)元的原因，原被告雙方均沒有提供充分的證據(jù)予以證實(shí)，故認(rèn)為就本次交易原被告雙方均無(wú)過錯(cuò)，但就此并不能阻卻原告向被告要求支付剩余房款的權(quán)利。

（三）關(guān)于違約利息支付的時(shí)間問題。一種意見認(rèn)為，本案被告應(yīng)付房款的時(shí)間應(yīng)以約定的時(shí)間即2013年5月8日前為準(zhǔn)。理由是，雖然雙方約定剩余房款支付方式為按揭貸款，但支付房款本身就是買方即被告的義務(wù)，不管被告因?yàn)槭裁丛驅(qū)е虏荒苻k理按揭貸款，這個(gè)責(zé)任均應(yīng)有被告自行承擔(dān)，現(xiàn)被告提出系因原告不是涉訴房屋的登記所有權(quán)人導(dǎo)致其不能辦理按揭貸款，即使屬實(shí)，也不是拒絕按約定支付房款的抗事由，不能阻卻其按時(shí)支付剩余房款的義務(wù)。另一種意見則認(rèn)為，本案被告原先約定支付剩余房款的方式是按揭貸款，但現(xiàn)房屋已經(jīng)過戶至被告名下，顯然合同中原告已經(jīng)就其義務(wù)履行完畢，被告也應(yīng)支付剩余房款。但涉案房屋辦理按揭貸款已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)，故原先約定的附條件的付款時(shí)間不能成就，應(yīng)給于被告合理的履行期限。

筆者認(rèn)為，第二種意見更為合理，被告支付逾期付款違約金的起始點(diǎn)不應(yīng)以原約定的時(shí)間為準(zhǔn)，給予被告合理的履行期限較為適宜，也較具有可行性。就銀行貸款發(fā)放問題，因雙方均無(wú)充分證據(jù)證明對(duì)方過錯(cuò)，法院已經(jīng)認(rèn)定雙方均無(wú)過錯(cuò)，故逾期支付購(gòu)房款的時(shí)間起點(diǎn)，不應(yīng)以約定的時(shí)間為準(zhǔn)，應(yīng)給與被告一定的履行期限，綜合考慮三個(gè)月較為適宜。