不能辦理按揭貸款不能作為購買方拒付房款的抗辯理由

舒偉霞

裁判要旨

房屋幾經易手，期間未辦理過戶登記，本案原、被告簽訂房屋買賣合同后，產權過戶登記至被告名下，雙方完成房屋所有權交付。即使無法辦理按揭貸款，被告仍應向原告支付房款，貸款與否并非支付房款的前提條件。

案情簡介

2013年3月11日原告徐某與被告朱某簽訂《房地產轉讓定金協議》一份，協議約定：原告將坐落于衢州市某小區的房屋一套出售給被告朱某，房價款為678000元，于合同簽訂日由被告支付原告購房定金20000元，于房屋過戶時支付首付款178000元，余款500000元在銀行按揭貸款發放日結清。若違約，則由違約方向對方支付違約利息（按購房余款×1‰×逾期天數）。如被告在銀行查出屬拒貸款;或政策變動造成不能辦理貸款;或獲批的貸款金額不足合同約定的金額，被告需自籌現金補足購房余款，否則需承擔違約責任。合同簽訂后，被告朱某按約定支付了購房首付款178000元，承諾于2013年5月8日前結清購房余款50萬元。2013年4月7日，涉案房屋過戶至被告名下。

2013年4月19日，原告與被告簽訂《協議》一份，約定因銀行不能在2013年5月8日前發放按揭貸款（延期放貸），則以銀行放貸時間為準;如果被告不能提供完整銀行貸款資料，責任與原告無關;如果原告不能提供銀行貸款所需資料，責任和被告無關。后銀行方未能放貸，被告也沒有在約定時間內支付購房余款。

法院裁判

浙江省柯城區人民法院認為，原、被告經平等協商后簽訂的房地產轉讓協議，系雙方的真實意思表示，均應嚴格依照合同約定行使權利、履行義務。對于逾期付款時間，綜合考慮房屋交易情況及被告支付能力，應給予一定寬限期。遂判決：被告朱某支付原告徐某購房款50萬元及利息。朱某不服一審判決，提起上訴。浙江省衢州市中級人民法院依法主持庭前調解，雙方自愿達成協議，朱某當庭向徐某付清剩余房款。

案件評析

（一）關于本案原告是否是本案的適格主體的問題。一種意見認為，即原告不是房屋的所有權人，原告是房屋所有權人的委托代理人：原告通過買賣合同，取得的僅僅是基于買賣合同的債權請求權，只有房屋所有權人方可有權對房屋進行處分即出賣，現原告沒有取得房屋所有權，所以，不是本案的適格原告，其無權要求被告向其支付房款即違約金。另一種意見則認為，原告為本案適格原告，原告通過與原房屋所有權人簽訂房屋買賣合同以及向其支付購房款，同時也將房屋交付原告，原告即是涉訴房屋的實際享有人。基于合同相對性，原告有權主張合同利益。

原告舉證了與原房屋所有權人簽訂的《房地產轉讓定金協議》以及《房屋轉讓證明》、《房款收條》以及當時中介出庭作證的證人證言三組證據，已經能夠證明原告與原房屋所有權人簽訂房屋買賣合同，原告向原房屋所有權人支付了全部購房款，且涉訴房屋已經交付給原告，原告已經實際獲得了涉案房屋的準物權。物權登記僅僅是推定登記本上所有權情況，當實際物權發生變更又沒有進行登記時，應以實際變更后的物權為準，故即使房屋產權證。筆者認為，原告徐某系本案適格原告。

（二）銀行不發放貸款的責任在于原告還是被告，被告能否拒付剩余房款。本案就銀行未能發放50萬元貸款的原因，原告認為系被告認為銀行按揭貸款利率過高，被告不同意提供銀行卡，導致銀行不能發放貸款;被告則認為銀行不能發放貸款的原因在于原告不是涉案房屋的登記所有權人。法院審理后認為，就不能發放貸款50萬元的原因，原被告雙方均沒有提供充分的證據予以證實，故認為就本次交易原被告雙方均無過錯，但就此并不能阻卻原告向被告要求支付剩余房款的權利。

（三）關于違約利息支付的時間問題。一種意見認為，本案被告應付房款的時間應以約定的時間即2013年5月8日前為準。理由是，雖然雙方約定剩余房款支付方式為按揭貸款，但支付房款本身就是買方即被告的義務，不管被告因為什么原因導致不能辦理按揭貸款，這個責任均應有被告自行承擔，現被告提出系因原告不是涉訴房屋的登記所有權人導致其不能辦理按揭貸款，即使屬實，也不是拒絕按約定支付房款的抗事由，不能阻卻其按時支付剩余房款的義務。另一種意見則認為，本案被告原先約定支付剩余房款的方式是按揭貸款，但現房屋已經過戶至被告名下，顯然合同中原告已經就其義務履行完畢，被告也應支付剩余房款。但涉案房屋辦理按揭貸款已經不能實現，故原先約定的附條件的付款時間不能成就，應給于被告合理的履行期限。

筆者認為，第二種意見更為合理，被告支付逾期付款違約金的起始點不應以原約定的時間為準，給予被告合理的履行期限較為適宜，也較具有可行性。就銀行貸款發放問題，因雙方均無充分證據證明對方過錯，法院已經認定雙方均無過錯，故逾期支付購房款的時間起點，不應以約定的時間為準，應給與被告一定的履行期限，綜合考慮三個月較為適宜。