地產項目“帶租約”銷售疑似非法融資

劉回春

呼和浩特的趙先生最近有些郁悶，受其姐姐袁女士的所托，幫忙去辦理一下退購房款的事，趙先生原以為只是跑跑腿的事，就爽快答應了，可前后跑了兩個多月了，退款的各項手續都辦了，錢卻遲遲拿不到，每次到退款的公司，辦理結息或退款的人都車水馬龍，擠滿了屋子，有時連句話都輪不上說。

緣起兩間商鋪投資

2012年3月袁女士在內蒙古蒙苑房地產開發公司購買了兩間10平方米分割商鋪，單價每平方米一萬元，位于呼和浩特市興安北路蒙苑國際商業廣場B座。

按照合同約定，袁女士在購買后，將商鋪委托給內蒙古蒙苑國際商業投資有限公司經營，委托期五年。在委托經營期內，前四年每年按購買商鋪合同總價款13.5%的年回報率計算回報，第五年按21%的回報計算回報率。并且特別約定，購買商鋪委托經營期滿一年或一年的整數倍，即可選擇自由退出。

由于袁女士是一次性付的全款，當時兩間商鋪的年回報公司給予直接扣回兩萬元的政策，實際支付18萬元，并于當年年底前順利領到剩余的7000元。

可是，其后的兩年開發商一拖再拖，袁女士就再也沒有拿到一分錢的回報。

回報兌付不及時引不滿

今年8月末，《中國質量萬里行》記者隨同趙先生進入位于呼和浩特市新安北路的蒙苑集團，辦公樓內負責辦理結息的辦公室當時并沒有負責人，屋內擠滿了前來辦理結息或退款的業主，還有很多業主在樓道內，大家等待之余交流最多的是各自是否拿到返還的利息，還有對蒙苑國際的指責甚至是謾罵。

一位年齡在60多歲的花白頭發老大娘與屋內的人講述著自己的辛苦。老大娘共購買了兩套，在一年前退掉一套，現在剩下的一套還沒收到約定的回報。“兩年了，我坐公交車幾公里，天天準時到這里，比這里工作人員都準時，我都快成這里的優秀員工了”，老大娘跟屋里的人說。雖然辛苦，老大娘高興的是自己一套商鋪成功的退掉了，得到連本和回報一起的收入。

另一位先生則是有空就會來到這里，看看什么時候能拿到到期的回報，看到新來的趙先生和隨同的記者臉孔陌生，就主動聊起來，打聽投入了多少錢。就這位先生介紹，他一共投入50多萬元，是購買商鋪比較早的，以前陸續能收到返給的回報，但是近一年來，該返的回報卻總被拖。這位先生直言不諱，“蒙苑國際把大家買商鋪的錢都挪用了，當時就是為了融資，現在是用后來買商鋪人的錢還以前的債，要是一下都退款，蒙苑根本沒有錢?！?/p>

更有人直接指責夢苑集團及負責人“都是大騙子”。但是指責歸指責，人們還是有空就來這里等著負責人上班，希望能早點拿到該給自己的錢。

《中國質量萬里行》記者在這里發現一個事實：大多數人不能說明自己所購商鋪的準確位置。

帶租約的新銷售模式

楊青坡，內蒙古蒙苑國際商業投資有限公司的聘任法人代表，具體負責返給購買商鋪客戶的租金回報和一些客戶退款事宜。

楊青坡向《中國質量萬里行》記者介紹，蒙苑集團實行的是帶租約式銷售模式，完全不同于常見的商鋪分割后“售后返租”式銷售，是一種新的銷售模式。這種模式是開發商在開發過程中，已經跟多家連鎖銷售企業達成商鋪整體租賃協議。商鋪在出售前就已經有了租約，這就保證了客戶的回報，避免了投資存在的風險。

據了解，蒙苑集團已售的A座和B座商鋪以及在售的C座中福廣場在售前都已整體出租，租戶是居然之家、華聯超市、國美電器和銀行等一些大型連鎖企業。

拖欠客戶房租回報事件，楊青坡承認近一年來是存在拖欠現象，但也在陸續兌付，一些確實因特殊原因需要資金，無論是回報金額還是退出，蒙苑集團都給予特殊照顧，及時辦理。

對于拖欠客戶房租回報原因，楊青坡有著難言之隱，蒙苑集團承建的一些需要先期墊付資金的項目，本來已經竣工，達到交工結算標準，卻遲遲不能結算，資金無法回籠，再加上今年房地產市場疲軟，導致資金周轉緊張。

“如果按照正常情況，蒙苑集團的實力和經營能力按約支付返租回報不會有任何困難”，楊青坡說。

被外界質疑非法融資

《中國質量萬里行》記者了解到，在外界知情人士眼中，蒙苑集團分割銷售商鋪，目的就是為了融資，并且根據有關規定，涉嫌非法融資。

光明（化名）曾一直關注內蒙古蒙苑國際商業廣場分隔式商鋪銷售情況。他說，蒙苑采取畫格子銷售從2011年開始，畫了多少位置購買的人并不知情，由于是返租，購買人并沒有在意自己購買商位的準確位置，所以賣了多少也不知情。由于每個銷售單位較小，都是10?29萬元之間，返租周期也長短不同，所以易于周轉。

相關部門公布的房地產行業非法集資主要表現有：一是任意分割拆零、向社會出售不能確定具體位置或不具備獨立使用功能的房屋或特定空間；二是承諾售后高額返租、無風險保底回報或原價（增值）回購等誘導方式銷售房地產；三是違規吸收社會公眾資金，進行房地產開發。

售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內容以及房地產升值或者投資回報的承諾，涉嫌違反建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條等有關規定。

建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第十二條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售?！?/p>

國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”

高額回報“餡餅”還是“陷阱”

業內人士介紹，售后包租等銷售形式存在五大隱患，對開發商和購房者都具有很大風險，一定要強化風險防范意識。一旦項目運作的某一環節出問題，導致資金鏈斷裂，開發商容易滑如非法融資的深淵，對購房者則造成巨額損失。

售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患，一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿；二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂；三是項目建成后經營不善，無法達到預期的收益水平，沒有現金流兌付；四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證；五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。

據了解，一些城市以售后包租方式銷售的項目，因上述原因，已經無法兌現銷售時的承諾，引發過糾紛。

業內人士建議廣大消費者，切勿瞄準高收益率，聽信一些片面的誤導性宣傳，盲目跟風以售后包租方式投資于房地產。要正確甄別相關的宣傳信息，做深入細致的市場調查，對市場變化、所投資項目的收益能力及投資面臨的潛在風險要有客觀、理性的判斷，建議最好借助房地產、法律等方面的專業咨詢機構和專業人士的力量，做出正確的投資選擇。endprint