淺談如何完善房地產(chǎn)稅收一體化管理

摘 要：本文試從房地產(chǎn)稅收一體化管理的意義出發(fā)，針對當前房地產(chǎn)稅收一體化管理中存在的問題與不足，對應提出改進房地產(chǎn)稅收一體化管理的措施和建議。

關鍵詞：房地產(chǎn)；一體化；管理

房地產(chǎn)稅收的管理規(guī)范與否，直接關系到稅負公平和防偷堵漏的成效。近年來，為進一步深入推進房地產(chǎn)稅收一體化管理工作，國家稅務總局制定了《房地產(chǎn)稅收一體化管理業(yè)務規(guī)程》，并要求各地制定具體的管理流程和實施辦法，著力落實好房地產(chǎn)稅收管理。

一、房地產(chǎn)稅收一體化管理的意義

房地產(chǎn)稅收包括土地使用權取得和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。實施房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以各稅種日常管理為基礎，通過涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對，強化納稅評估，提高總體征管質量和水平。

按照國家稅務總局的工作布置，房地產(chǎn)稅收一體化管理的實施要點是：部門協(xié)作、信息共享、先稅后證、以票控稅、源泉控管。稅務機關要積極爭取當?shù)卣闹匾暫椭С郑c國土、建設、規(guī)劃、發(fā)改委、房管、監(jiān)察等部門密切協(xié)作，嚴格落實“先稅后征”和“以票控稅”制度，確保房地產(chǎn)稅收及時足額征收入庫；建立和完善涉稅信息的傳遞機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)涉稅信息的互通共享。

二、當前房地產(chǎn)稅收一體化管理中存在的問題與不足

（一）從管理對象來看，主要存在以下問題與不足：

1.安置房、保障性住房開發(fā)主體參差不齊。既有以房地產(chǎn)開發(fā)公司作為開發(fā)主體的，也有以城市投資、國有投資公司作為開發(fā)主體的，更有直接以建設局作為建設單位的，更有各種各樣的改造指揮部來進行開發(fā)的。當開發(fā)主體不是正常設立的房地產(chǎn)開發(fā)公司時，容易產(chǎn)生票據(jù)使用混亂、涉稅處理簡單化等問題。

2.稅法遵從度有待提升。納稅人稅法遵從度偏低，主觀偷逃稅現(xiàn)象仍以多種形式存在。一是隱瞞銷售收入。預收款不入賬，或只開具收款收據(jù)隱瞞收入，或將“以房換房”價款不計銷售收入。二是虛增成本費用。將應稅收入直接抵減成本費用；或擴大拆遷安置補償面積，虛列土地開發(fā)成本；或采取騙取建安發(fā)票等手法，虛增建安工程成本。三是混淆成本費用。房地產(chǎn)項目跨年度、跨地域滾動開發(fā)，通過關聯(lián)企業(yè)或混淆多個項目轉移開發(fā)成本和期間費用，任意調(diào)控利潤，少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。

（二）從管理措施來看，主要存在以下問題與不足：

1.稅源監(jiān)控依然乏力。一是全過程稅源監(jiān)控缺失。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，國土、建設、規(guī)劃、稅務等職能部門雖然一定程度上實現(xiàn)了信息共享，但稅務部門只是在房開企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，難以實現(xiàn)全過程稅源監(jiān)控。二是涉稅信息時效性不足。有些房地產(chǎn)商一個新項目成立一家新公司，原公司則采取非正常銷戶，欠稅無法追繳；或是幾個項目多個公司同時運行，利用財務混亂、混淆成本費用，偷逃稅款。

2.房地產(chǎn)稅源專業(yè)化管理崗責體系不夠清晰。隨著征管改革、機構改革、稅收信息化建設和社會經(jīng)濟文化的發(fā)展，基層機關的內(nèi)涵、組織結構、工作方式已經(jīng)發(fā)生并將繼續(xù)發(fā)生著變化，與此相適應的管理手段、管理標準也應隨之改變。在這樣的形勢發(fā)展下，基層稅務機關作為集中處理各項稅收業(yè)務的主要單元，以標準化的崗責體系來規(guī)范稅收業(yè)務的運作必然成為省級數(shù)據(jù)大集中的一個突破點。而作為組織收入工作重中之重的房地產(chǎn)稅源管理，其崗責體系亟需進一步明確。

3.征管措施不夠到位。一是存在稅源監(jiān)控盲區(qū)。對于聯(lián)合建房和個人建房項目，承建單位或個人納稅意識淡薄，不配合稅務機關征稅，納稅人又不需要使用發(fā)票，稅源無從監(jiān)控。二是存在政策漏洞。對于假借聯(lián)建名義的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)開發(fā)與聯(lián)建行為的認定在法律意義上缺乏統(tǒng)一標準，調(diào)查取證難度太大，相關部門監(jiān)管有心無力。三是難以掌握真實涉稅信息。房地產(chǎn)開發(fā)公司建設、銷售難以及時監(jiān)控到位，很多公司收入、支出賬外處理，難以掌握其實際經(jīng)營情況，導致個別企業(yè)實際欠稅居高不下。

4.專業(yè)化稅收管理人才有所欠缺。房地產(chǎn)稅收一體化管理對專業(yè)化稅收管理人才也提出了更高的要求。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，也是稅收管理難度最大、執(zhí)法風險最高的行業(yè)之一。近年來，依托信息化手段加強房地產(chǎn)業(yè)稅收征管，成為提高征管質量和效率的重要途徑。隨著科技的發(fā)展，在日常稅收征管中運用的科技手段也也來越多，但目前大多數(shù)基層征管單位都面臨著人員年齡老化，科技、稅收等更新知識培訓跟不上要求的問題，基層征收單位人員素質與房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求還有較大的差距。

三、完善房地產(chǎn)稅收一體化管理的若干建議

（一）加強對房地產(chǎn)業(yè)稅收的基礎性管理。主要有：

1.加強部門協(xié)作。房地產(chǎn)稅收一體化管理是一項涉及多個部門的系統(tǒng)工程。一是加強與協(xié)稅護稅部門的協(xié)調(diào)，爭取有力支持。二是完善管理制度，強化“以票管稅”。積極解決歷史遺留樓盤問題。三是爭取黨政支持。提請政府加強考核檢查，落實考核辦法，進一步運用財政激勵措施，調(diào)動相關部門協(xié)稅護稅積極性。

2.落實項目管理。認真落實項目管理制，切實掌握開發(fā)項目數(shù)目和進度，將所有建安項目和房地產(chǎn)開發(fā)項目錄入房地產(chǎn)稅收一體化管理軟件。按照房地產(chǎn)建安管理一體化的要求，完善信息來源渠道。對土地出讓轉讓、建設項目立項審批、規(guī)劃設計、施工、預約預售全過程納入監(jiān)控。在政府發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目土地招拍掛信息時，即行跟蹤土地出讓環(huán)節(jié)的稅收。

（二）加強對房地產(chǎn)業(yè)稅收的創(chuàng)新性管理。主要有：

1.完善房地產(chǎn)稅源納稅評估體系和模型。加大涉稅資料采集力度，采取科學的納稅評估分析方法，綜合分析行業(yè)總體稅負狀況和單個納稅人納稅情況差異，從而測算出企業(yè)的實際經(jīng)營水平；進一步建立和完善納稅評估預警指標機制，通過對行業(yè)的各項成本指標的對比，客觀比較、摸清規(guī)律、發(fā)現(xiàn)問題，從而分析測算納稅人實際納稅與應納稅額的差距，提高評估納稅申報的真實性，增強管理的針對性。認真開發(fā)行業(yè)稅收風險模型，通過模型工具進行風險識別和等級排序，對每戶房地產(chǎn)納稅人自動生成風險識別報告。完善執(zhí)法風險特征庫，并結合實際持續(xù)改進完善特征庫，量化風險等級評定。

2.強化政策和征收管理，提升政策執(zhí)行水平。一是加大所得稅核定征收力度。采取切實措施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅實行核定征收，代開發(fā)票的在代開發(fā)票環(huán)節(jié)征收所得稅，自開發(fā)票的按月預繳，年度匯算清繳。二是加大土地增值稅預征力度。積極加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的檢查清理，正確把握征收方式，及時調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率，確保征收到位。三是加強申報管理，提升申報準確率。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報納入正常征管，既要報送納稅申報表、財務會計報表和其它有關納稅資料，也要報送房地產(chǎn)銷售明細表。四是加強以票控稅，提升發(fā)票使用率。嚴格票據(jù)管理，堅持先稅后票，以票管稅，按戶開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，重點把好土地使用權屬和房產(chǎn)權屬轉移關。

3.提升房地產(chǎn)稅收的信息管稅水平。一體化管理需要信息化的技術支持，要爭取政府的大力支持。加大資金投入力度，加強房地產(chǎn)稅收一體化管理的軟件開發(fā)和網(wǎng)絡建設，在國土和產(chǎn)權部門發(fā)證前，設置地稅部門稅收征管審核程序，通過信息化平臺，實現(xiàn)“先稅后證，以證控稅”，從而達到項目跟蹤、動態(tài)管理的目標。

（三）加強對房地產(chǎn)業(yè)稅收的主動性管理。

1.優(yōu)化管理隊伍資源，把廣大干部的潛能發(fā)揮好，注重稅收專業(yè)知識的培訓，不僅要加強稅收業(yè)務知識更新培訓，更要掌握房地產(chǎn)行業(yè)以及相關的建筑安裝業(yè)的生產(chǎn)常識、各類別專業(yè)管理技能，加強行業(yè)性稅收問題的學習和研究，提高稅務干部的專業(yè)管理水平，建立起一支綜合素質高、專業(yè)技能強、數(shù)量精干、類別齊全的稅收專業(yè)人才隊伍。專業(yè)化管理應有專業(yè)化的服務與之相適應。隨著稅收專業(yè)化管理的深入，納稅服務也應該與其相輔相成，步調(diào)一致。要樹立以納稅人為中心的服務理念，在服務方式、手段上不斷創(chuàng)新，向高層次、多元化的方向延伸和發(fā)展。稅收管理員應每月到重點企業(yè)開展上門服務，及時開展稅收政策宣傳、受理涉稅事項、為企業(yè)提供納稅輔導、隨時了解稅源變化和稅款入庫情況，解答納稅人疑問。

2.加強各項臺賬和明細申報的管理。對房地產(chǎn)企業(yè)要求規(guī)范填報、按時報送房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售明細表、匯總表、發(fā)票領用存情況月報表和建安工程進度表。做好工程付款與形象進度、建安發(fā)票開具的比對。同時，加強對預收款的監(jiān)控，對在售樓盤各類預訂金了解收取情況，對應申報收入要求及時申報，強化預收款監(jiān)控，提前介入房地產(chǎn)企業(yè)項目開盤，實地了解開盤情況和收款情況，詳細了解企業(yè)發(fā)放按揭貸款的銀行，從銀行了解掌握發(fā)放按揭款情況。

參考文獻：

[1]周琳琳，我國稅收征管效率的分析與評價，東北師范大學碩士學位論文；

[2]關于江蘇、安徽、青島國稅局和江蘇地稅局深化稅收征管改革的調(diào)研報告，稅收經(jīng)濟調(diào)研2012年第35期；

[3]段光林，風險管理理論對降低稅收執(zhí)法風險的啟示，稅務研究；

[4]張琴 陳柳欽，風險管理理論沿襲和最新研究趨勢綜述；

[5]張繼輝 袁曉東，我國稅收征管模式的完善及其探索。