房地產評估中的市場法的分析探究

孫明潔(天津市寶坻區物價局，天津301800)

一、引言

原有房地產在定價評估層次結構方面存有一定的缺陷，主要是因為缺乏實質性的對比案例，其次在適用范圍上也缺乏主觀性，導致后期在價格中無法進行有效的定位。而現如今通過采用市場法的評估原理，使其確保房產定位價格的有效性。

二、市場法的理論依據

市場法對房地產的評估是根據市場價值進行的推算評估，利用相同價值的房產評估待定的房產價格，這種評估方法具有等效性。其次這種評估方式也會隨著市場價格的變動，在一定浮動范圍內有所差異，但實際基本情況不會有太大的差異性。其次隨著房產市場的波動，對于一些購房者的心態及個人愛好以及地理位置的偏差，可能在價格幅度上會偏離原有市場經濟，導致失去了房產市場法的評估意義。例如:某二環小區建筑面積98㎡，根據跟區域市場價值估算，該房總價格100W。由于該小區后期項目的擴建，改變了原有的建筑風格，并且在小區內添加了人造湖、花園等公共設施。竣工項目完成后，該同樣的樣品房價格漲幅20%，使其價值變為120W。該市場法遵循統計學定律，可從大量隨機事件中找尋重復事件，這樣才可以推比出房產的市場價值。市場法的推算依據是以當時成交價格作為今后評估依據，然后在進行對比類推，得出該房地產實際的市場價值。

三、市場法的適用范圍及應用條件

1.市場法的適用范圍

市場法能夠適用于多種類型其中包括:商品房、空地、廠房、寫字樓等，這些類型在大中型城市覆蓋較為廣泛，并且交易次數頻繁。資料人員能夠在短時間內收集到大量的數據信息，然后用于推算該房地產的實用價值。商品房的交易次數最為頻繁，交易成功率高，從而能夠得到正確的市場價格。對于空地市場法的推算還并沒有全面普及，在一、二、三線城市較為普遍，比如:企業進行征地項目，一般都是征用偏遠地段，一方面是因為離市區遠，征用價格較為便宜，另一方面便是不影響人們的正常生活。其次對于一些地段運用市場法難以評估，一些特殊地段或者建筑風格別致的地產，卻很難估計，主要是因為得不到實用的價值數據，難以估算其市場價值的所在性。所以該市場法能夠適用于多數情況，以此滿足房產市場價值的實際需求。

2.市場法的應用條件

市場法在應用條件上應具備兩點，首先應具有完善的數據交易信息，其次還要有一定的市場評估經驗，這兩個方面在市場法應用條件中尤為重要。在市場評估交易中的資料要保證數據充足和資料可靠，在數據評估階段要選用較多的交易成功案例作為比對，一般選用的案例不少于13個，這樣才能在各個案例中尋求共同點。然后還要選出3個特殊案例作為對比，這樣才能在實際中反映房地產市場的實際價值。若選用的特殊案例少于3個，便不能進行有效的比對，無論是從建筑風格還是結構布局，都不能形成鮮明的對比，使其失去市場法評估的意義。資料的可靠性對于市場法的評估也有不可替代的作用，資料管理人員首先要對資料進行詳細核實，包括交易日期、交易金額、交易類型、房產證書等，以確保資料真實可靠。假設收集的資料信息存有虛假性，經最后推算出的房產價值與實際價值存有較大的差異，使其偏離市場價值觀念，并誤導房產消費群體。

四、市場法評估程序

市場法評估程序包括:搜集交易實例、確定可比交易案例、建立價格可比基礎、交易情況修正以及最終的確定地產價格，該流程包括了所有的應用流程，確保操作流程的精確化。

1.搜集交易實例

市場法推理的主要依據便是依靠大量的數據資料，將收集交易成功的案例資料進行比對，這樣才能確保推理依據的正確性。資料管理人員首先要對同一區域房產交易信息進行收集，包括:房產建筑格局、面積、采暖方式、樓宇棟數以及周圍居住密度。在同一局域搜集資料，其可具有鮮明的對比性。假設資料人員收集的房產資料區域不統一，則在價格方面具有較大漲幅，所以要針對同一區域的用戶群體。其次對建筑格局、面積、采暖方式、樓宇棟數以及周圍居住密度的不同，市場法的推算也不會受到正常的影響。主要是因為根據市場的實際價值去推算，然后完成最后的交易價格。選用大量的交易案例有利于市場法評估的正常進行，若資料較少，無法形成對比案例，造成后期無法進行有效的評估。

2.確定可比交易案例

可比較交易案例是指預評估的類型相同，其中包括:用途、建筑結構、交易類型、評估時間，商品用途相同是指所評估的商品房與交易案例中的類型相同，全部用于建筑住宅類型，這種在案例評估中可作為參考依據。對于不同種類型的評估，例如:辦公樓與沿街店面的評估，需要根據當地市場經濟以及往年的交易記錄進行預計評估，使其保證市場價值的有效性。建筑結構類型相同包括:建筑風格、混凝土澆注形式、采暖方式等，在大范圍相同的情況下，也要做到小類也具有一定相似性。交易類型是指買賣出售的形式，包括:租賃、抵押等形式，在保證價格相同的情況下，才能對此有更好的比較。其次便是在評估交易時間方面，房產交易時間關系到今后的價值評估，主要是因為市場經濟隨著時間的推移，變化波動不穩定，使其失去原有的價值觀念。所以在交易時間段上盡量選取近1-2年作為參考值，但有些資料會超過4年以上，一般不作為交易案例的對比資料。

3.建立價格可比基礎

評估人員在收集可對比的實例后，便要在價格方面進行統一。其中包括:付款類型、單價、貨幣以及建筑面積。交易成功的房產在支付方式上可能采用分期付款和一次性付款的方式，所以評估時應進行統一，全部按照一次性付款的方式進行評估，使其具有等效性。單價統一是指預評估的房產價格與交易案例中的價格具有等效性，選取統一單價單位，使其具有可比性。貨幣統一根據房產交易類型的不同，有些房產價格需要進行換算，這便要求在貨幣單位上進行統一。其次便是建筑面積，有些交易中心按照使用、套用以及建筑面積進行市場定價，所以根據面積的不同，在定價方面也存有一定的差異性。

4.確定地產價格

其次便是房產市場價格的定位，在對各種情況的對比下，便可按照實際的交易案例對其進行評估。其評估價格包括可比實例、交易情況、區域因素等，可比實例便是當時的成交價，需要根據當時的交易價格而定。交易情況是指后期的修正系數，根據當時的交易金額乘以評估系數，便可得到交易后的確定值。區域因素是指房產所處位置的市場價，然后根據每年市場浮動因子，進行比對最后進行累加便可得到。在經過多種外在條件的比對下，進行房產市場價格的定位。若在評估定價中，實際交易案例與預評估案例相似度十分吻合時，可利用平均值進行求取，完成房產市場價格的定位。

五、結語

通過對房地產評估中市場法的分析探究，使得筆者對市場法的評估依據有了更為深刻的認知。這種推算模式融合了房產中的多種因素，確保房產定位價格的有效性。這種推理模式不但適用于房產的評估，在其他行業中也具有一定的范圍應用，使其帶動國內市場經濟的發展。

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