居民消費對房地產價格影響的實證研究——基于我國2002—2013年的面板數據分析

趙志強 趙予新(河南工業大學糧食經濟研究中心，河南 鄭州 450001)

一、引言

隨著房地產經濟的大熱，人們投資房地產的理念也在逐年加強，而且房地產市場對我國經濟的繁榮增長有著不可磨滅的作用。可是，房價的高漲增勢也是一發不可收拾。2003年我國商品房的評價銷售價格為2359元每平米，但是經過一輪又一輪的增長，到2013年房價攀升至6237元每平米，房價上漲了2.5-3倍，全國一流城市，尤其是北京、上海、廣州等的房價水平更高。當然，我國城鎮居民的工資水平在這期間也有了不小的提升，城鎮居民人均可支配收入由2003年的8472元迅速上漲到2013年的26955元。對于一般的工薪階層來說，在城市生活，想要扎根城市就顯得比較困難。而中國人對房子的觀念又比較重，覺得有了自己的房子才會有安全感，才會有家的感覺。而且人們的消費習慣會影響到對房子的需求。因此這里，我們將重點討論城鎮居民消費對房價所產生的影響。

二、研究現狀

在大多數的研究中，除了房價與各個影響因素之間的關系，房地產的財富效應引起了大家極大的興趣。因此，這里著重綜述與房地產的財富效應相關的文獻。

國內有許多學者對我國房地產的財富效應進行了探索。李亞明，佟仁城(2007)對中國房地產財富效應的協整性進行了分析，認為中國的長期房地產財富效應是正向的，而短期的發揮形式卻存在著一定的差異;李成武(2010)對中國房地產的財富效應進行了差異性分析，認為不同地區的房地產財富效應不同房地產對消費有擠出效應，并認為收入越高，擠出效應越大。王子龍(2011)在廣義的虛擬經濟視角下對房地產的市場財富效應進行了研究，認為不同地區存在不同的房地產財富效應，甚至對居民消費還會產生了一定的“抑制”和“擠出”效果;齊紅倩(2013)對房地產效應與中國的城鎮消費的不對稱性進行了分析，認為存在房地產財富效應;李勇(2014)利用面板數據對房地價格波動的財富效應進行了研究，各省份的財富效應表現各異。

當然國內學者更多的是在研究房價對消費的影響，而很少研究消費對房價的影響，本文著重從消費對房價的影響來研究。

三、實證分析

(一)本文構建的模型形式如下:

Yit=α+β1X1it+β2X2it+β3X3it+β4X4it+β5X5it+εit

其中，i表示地區，t表示時間，n表示變量個數，α表示截距，ε表示模型中的隨機擾動項，Yit表示商品房平均銷售價格X1it表示居民消費價格指數，X2it表示房地產開發企業個數，X3it表示城鎮人口比重，X4it表示城鎮居民人均可支配收入，X5it表示各地區的生產總值。而且已經對相關變量間的異方差和多重共線性現象進行了處理。

(二)變量選取和數據來源

1.商品房價格(元)。各地商品房價格以商品房的評價銷售價格來表示，根據各地區2002-2013年的省際統計年鑒得到。

2.居民消費水平。本文研究的重點就是居民消費對房地產價格的影響。考慮到數據檢驗結果的有效性，這里考慮用CPI指數來衡量，數據來自于各省際統計年鑒及統計公報。

3.房地產開發企業個數(個)。房地產開發企業個數也會對房地價格產生一定的影響。用各個省份的房地產開發企業個數來衡量，數據來源于Wind數據庫。

4.城鎮人口比重(%)。隨著我國人口城市化進程的加速，尤其是大量農民從農村涌入城市形成的巨大住房需求。數據來源于:Wind數據庫。

5.城鎮居民人均可支配收入(元)。收入水平的高低，在一定程度上影響著人們的消費，進而也會對房地產價格產生影響。數據來源于:中國統計年鑒。

6.國內生產總值(億元)。各個地區整體發展水平的高低也會影響房地產價格，各地區的發展水平衡量標準這里采用各省的GDP水平來衡量。數據來源于:各省份統計年鑒。

這里，商品房價格是被解釋變量，居民消費水平是主要解釋變量。房地產開發企業個數、城鎮人口比重、城鎮居民人均可支配收入、國內生產總值都是控制變量。考慮到我國房地產的發展狀況以及數據的可得性，本文的數據從2002年始，到2013年止。數據大部分來源于各地的統計年鑒，部分數據來源于Wind數據庫。各變量的統計性描述見表1。

表1 變量的統計性描述

(三)實證結果及分析

本文利用stsata12.0軟件對數據進行回歸分析，結果(如表2)所示。

表2 實證結果分析

1.主變量結果分析

從表2中可以看出，全國、東部及西部的居民消費水平與房地產價格之間的關系是顯著的，且呈現負相關的關系。這是由于我國經濟的飛速發展引起的，說明我國整體上居民的消費不再只是為了滿意基本的生活了，而且也有一部分支出是為了娛樂，人們開始享受生活。東、西部也是如此。而中部地區的居民消費水平與房地產價格呈現微弱的正相關關系，且兩者之間的關系是不顯著的。這是由于中部地區還處在發展中，經濟水平還有待大幅度提高，人們的生活水平也只是在滿足日常生活的水平。但是，就全國和東部的cpi系數來看，人們消費水平對房地產價格的影響是微弱的，影響不是很大，全國還不到1，是-0.6019906，東部地區為-1.121785。但是對于中部和西部的cpi系數來說，影響確實非常大的，中部為53.63065，西部為-74.61229。通過分析可知，居民消費水平對房地產價格是由影響的，但是在不同的發展階段，影響程度會有差異。

2.控制變量的結構分析

從上文的實證結果可以看出，對全國而言，房地產開發企業個數、城鎮人口比重、人均可支配收入、國內生產總值對房地產價格的影響是顯著的，除了國內生產總值為負相關外，其余的都與房地產價格呈現正相關。這說明，我國經濟發展水平較快，人們的生活開支用于買房的比重在下降，開始用于娛樂等其他方面。而且其余幾個變量與房地產價格的變化趨勢是符合經濟意義的。東部而言，隨著房地產開發企業個數的增加，到一定程度達到飽和，二者之間的負相關關系就會出現。中部地區人均可支配收入與房地產價格的雖然呈現負相關關系，但是這兩者之間的關系是非常微弱的，幾乎可以不計。西部地區的情況與全國情況基本相反，不過這是由于西部欠發達地區在各個方面都相對落后的原因。

本文的實證結果與我國的實際發展情況基本吻合。整體上來說，由于我國經濟發展迅速，人們消費水平對房價的影響還是比較顯著的，但是隨著生活水平的提高，人們愿意拿出更多的錢來滿足精神享受，但是由于全國經濟發展的不平衡，東、中、西各個地區的情況還是存在著差異的。

四、結論及建議

對于全國和東西部而言，促進消費也能相應地抑制房價。因此，我們也可以從調整消費結構入手來調節房價。而中部地區還處在發展中，經濟水平還有待大幅度提高，人們的生活水平也只是在滿足日常生活的水平，在中部地區消費則傾向于促進房價的上漲。中國居民的消費受消費習慣的影響比較深入，當然提高收入水平同樣也會促進消費;城鎮化水平和收入水平的提高更能夠有力的推動房價的上漲。如何提高居民的收入水平來擴大內需是我們要解決的問題。此外，由于我們的消費受過去習慣的影響比較大，居民往往會根據過去的消費和收入水平來決定當期的消費。因此轉變我國居民的消費觀念，引導大眾住房合理消費對于擴大內需也很重要。居民要有穩定的收入預期，我們必須不斷完善社會各項保障制度，消除居民消費的后顧之憂。因而要想抑制房價，各個地區應當采取不同的房地產政策。

［1］李亞明，佟仁城.中國房地產財富效應的協整分析和誤差修正模型［J］.系統工程理論與實踐，2007(11):1-6.

［2］李成武.中國房地產財富效應地區差異分析［J］.財經問題研究，2010(02):124-129.

［3］王子龍.廣義虛擬經濟視角下房地產市場財富效應研究［J］.廣州虛擬經濟研究，2011(02):16-28.