區域城鎮化差異對房地產價格影響的實證分析

羅良文，潘雅茹

（中南財經政法大學 經濟學院，武漢 430073）

0 引言

所謂城鎮化，是指人口向城鎮聚集、城鎮規模擴大以及由此引起一系列經濟社會變化的過程，其實質是經濟結構、社會結構和空間結構的變遷。我國早在“十一五”規劃綱要中就已明確“要把城市群作為推進城鎮化的主體形態”，2013年黨的十八大又提出“新型城鎮化”概念，將加快城鎮化建設作為我國經濟發展的重要工作。

對于城鎮化與房地產價格關系的既有研究，在一定程度上證明了城鎮化對房價存在影響，為文本的選題和研究提供了基礎。但之前的城鎮化研究通常只涉及人口城鎮化或土地城鎮化等單一變量，沒有使用復合指標評價城鎮化水平，無法全面的分析城鎮化水平可能對房價產生的影響。因此，本文從人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化三個方面入手，采用復合指標法綜合評價城鎮化水平，分析城鎮化區域差異及其對我國房地產價格的影響，更加全面、科學的揭示城鎮化水平對房價的影響作用，從而在新型城鎮化推進的過程中，更好的處理城鎮化建設與房地產價格變動之間的關系。

1 城鎮化發展水平測度及理論分析

1.1 城鎮化區域分類

根據國家統計局劃分經濟帶的分類標準及數據的可得性，將全國劃分為三大區域：東部地區包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南；中部地區包括山西、內蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區包括四川、重慶、貴州、云南、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆。其中，西藏因房地產價格的相關數據缺失，所以剔除。

1.2 主要變量描述性統計

從表1可以看出，2004～2012年我國房地產價格和城鎮化發展水平呈穩定增長趨勢，且三種城鎮化形式的發展和房地產價格的變動趨勢一致。其中，土地城鎮化水平增速明顯快于產業城鎮化和人口城鎮化水平。人口城鎮化發展速度又低于產業城鎮化和土地城鎮化，原因可能是進入城鎮的大量農村人口由于戶籍限制并沒有成為真正的城市人。

通過數據分析可以看出，我國城鎮化發展水平存在顯著的區域差異，東、中、西部的人口城鎮化水平、產業城鎮化水平和土地城鎮化水平呈現出不同的特征：

（1）東部地區的人口城鎮化水平從2005年起快速增長，截止2012年東部地區人口城鎮化水平遠高于西部地區，中部地區人口城鎮化水平介于兩者之間（見圖1）。推測原因可能是伴隨著東部地區經濟飛速發展，東部地區成為凈遷入區域，大量農村勞動力遷入。

圖1 2004～2012年區域人口城鎮化

（2）東部和中部地區產業城鎮化水平一直呈穩定增長趨勢，西部地區近幾年產業城鎮化水平發展速度緩慢（見圖2）。原因應該是東部地區經濟率先發展起來，二、三產業發展較快；中部地區產業發展則以工業為主導，服務型產業發展較慢；西部地區產業發展仍然呈現與農業發展相關的產業為主導。因此，東部產業城鎮化水平在三個地區中處于領先地位。

表1 房地產價格和城鎮化發展狀況(單位：元/平方米；%)

（3）三個地區土地城鎮化發展速度均高于人口和產業城鎮化，東部和中部地區土地城鎮化發展水平逐漸接近，高于西部地區。原因可能是伴隨國家對中部地區的政策扶持，中部快速崛起，城市面積不斷擴大，導致中部地區土地城鎮化水平加速提升。

圖2 2004～2012年區域產業城鎮化

圖3 2004～2012年區域土地城鎮化情況

2 城鎮化水平對房地產價格影響的實證分析

2.1 理論分析及模型設定

城鎮化的復合評價體系包括人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化三個變量。人口城鎮化水平越高，代表城鎮人口的數量越大，意味著人們對城鎮住房的需求量越大，有助于推高房地產價格。產業城鎮化水平越高，表明第一產業勞動力轉移到第二、第三產業數量越多，有助于提高原第一產業勞動力收入水平，增加對城鎮房屋的購買力。土地城鎮化水平越高，則代表農村土地轉為城鎮土地的面積越大，表明城鎮中可以提供的建成面積越大，一定程度上增加了房地產市場的供給。對整個房地產市場而言，城鎮化的不斷發展，從需求和供給兩個方面影響著房地產價格。因此，以城鎮化三個評價指標為主要解釋變量，房地產市場化因素為控制變量，構建面板數據回歸模型：

其中，被解釋變量hp為各省份商品房平均銷售價格。解釋變量urp為各省份人口城鎮化率，即各省份城鎮人口占總人口的比重；uri為產業城鎮化率，采用第二、第三產業增加值占GDP的比重表示；url為土地城鎮化水平，采用城市建成區面積占城市總面積的比重表示。控制變量X表示影響房地產價格的市場化因素，包括房地產利潤pr和國內房地產投資額dc。α、β、γ、ρ表示待估參數，ε表示誤差項。

2.2 數據來源

文中利用的數據均來自2004～2012年《中國統計年鑒》和《房地產統計年鑒》，以全國和30個省（市、自治區）的270個面板數據為研究樣本。為了消除物價波動對價格的影響，用2003年的固定資產投資指數，對房地產價格、房地產國內投資額和房地產業利潤進行指數平減。考慮到面板數據可能存在的異方差現象，把所有的變量都取自然對數消除異質性。

2.3 模型估計結果和分析

本文運用面板數據模型，實證分析人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化水平對房地產價格的影響。而面板數據模型通常有三種形式：混合效應模型（NE）、固定效應模型（FE）和隨機效應模型（RE）。為了選擇最合適的面板模型進行檢驗，需要利用F檢驗和Huasman檢驗來確定面板模型的類別，用F檢驗進行混合模型和固定效應模型的比較，用Huasman檢驗判斷是選擇固定效應模型還是隨機效應模型。

根據F檢驗和Huasman檢驗在5%的顯著水平，全國、東部和西部的數據應選擇固定效應模型，中部地區的數據則應采用隨機效應模型（見表2）。

表2 面板模型的F檢驗和Huasman檢驗

通過對全國和東中西地區樣本數據進行回歸分析，得到如下結果（見表3）：

（1）在控制了國內房地產投資額和房地產利潤等市場化因素后，全國范圍內人口城鎮化和土地城鎮化水平對全國房地產價格的變動具有正向促進作用。土地城鎮化水平對全國房價變動的影響尤為明顯，土地城鎮化水平每提高1個百分點，房地產價格就上漲0.37個百分點，而產業城鎮化水平對全國房地產價格影響不顯著。

（2）一方面作為控制變量的房地產利潤對房價的影響在全國各區域都顯著，且為正，說明房地產開發商追求超額利潤是推動房價的一個普遍的、直接的原因，這與市場供求理論觀點也是一致的；另一方面作為控制變量的房地產國內投資額，對東部和西部地區房價影響顯著為正，但對中部房地產價格影響不顯著。這說明2003年推行房地產市場化改革以來，東西部地區土地資源相比中部更能吸引投資，在一定程度上推動房價。

（3）城鎮化水平對房地產價格的影響在不同區域存在差異。東部地區產業城鎮化和土地城鎮化水平對房地產價格的影響顯著為正，且土地城鎮化的影響作用最為凸顯，人口城鎮化水平對房價影響不顯著；中部地區的人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化三種城鎮化形式對房價）變動的影響作用均顯著為正，且產業城鎮化的影響作用大于人口和土地城鎮化；西部地區人口城鎮化水平和產業城鎮化水平對房價變動產生正向促進作用，而土地城鎮化水平對房價的變動影響不顯著。

表3 全國和東中西地區固定效應、隨機效應回歸結果

為了更加準確、清晰的得出城鎮化三個評價指標對房地產價格變動的影響，將文中影響房地產價格的市場化因素剔除，采用固定效應模型分析城鎮化水平對區域房地產價格變動的影響（見表4）。

表4 剔除市場化因素后的固定效應模型估計結果

由表4可以看出，剔除了房地產價格市場化因素之后，模型估計結果更加穩健。在全國范圍內，人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化對房地產價格的影響都顯著為正，產業城鎮化水平對房地產價格變動的影響尤為顯著。東部地區，產業城鎮化和土地城鎮化水平對房價變動呈正向作用，而人口城鎮化水平對房價影響不顯著。中部地區，三種城鎮化水平均在1%的置信水平下對房地產價格呈顯著正向影響，且對房價的影響作用呈現出產業城鎮化＞土地城鎮化＞人口城鎮化的特點。在西部地區，人口城鎮化水平對房地產價格的影響呈正向顯著，但是產業城鎮化和土地城鎮化水平對房地產價格影響不顯著。

3 結論與政策建議

3.1 結論

本文通過添加和剔除涉及房價市場化程度的變量構建不同的計量模型，比較分析模型結果后，得到以下結論：

（1）從整個實證結果可以看出，2004～2012年全國范圍內人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化均對房價變動呈現出顯著的正向作用，說明城鎮化水平是影響房價變動的重要因素，城鎮化進程的快速發展會促進房價的提高。

（2）人口、產業和土地城鎮化在東、中和西部區域發展水平和波動程度存在較大差異。人口城鎮化水平最高的是東部，其人口城鎮化從2005年開始迅速發展，并一直高于中西部區域。產業城鎮化水平則呈現另一種趨勢，東部產業城鎮化水平雖處于領先的狀態，但是中部與東部產業城鎮化水平差異逐漸縮小，意味著中部地區產業城鎮化的發展速度加快。土地城鎮化水平在全國各區域的發展速度均超過人口和產業城鎮化，東部和中部土地城鎮化發展水平逐漸接近，西部地區城鎮化也以平穩的增長態勢不斷發展。

（3）城鎮化發展水平對房價的影響存在地域差異。東部地區，產業城鎮化和土地城鎮化發展水平對房價提高有顯著影響，而人口城鎮化水平對房價變動影響不顯著，原因可能為東部雖有大量外地勞動力遷入，但進入東部的人口由于戶籍等原因的限制，并沒成為真正的城市人，從經濟能力和身份原因都難以形成對住房的真正需求，因此對房價的影響不明顯。中部地區，人口、產業和土地城鎮化水平對房價變動均呈現出顯著正向作用，即城鎮化水平提高，房價就會隨之提高。說明中部地區的城鎮化進程中各個方面的發展比較均衡，協調。西部地區，城鎮化三種形式中僅有人口城鎮化水平對房價變動產生正向影響，產業城鎮化和土地城鎮化對房價變動影響不大。由此可見，相對于東中部地區，西部城鎮化水平還處于較為低級的階段，沒有產業城鎮化和土地城鎮化的配合，僅有的人口城鎮化不會給經濟帶來過多的影響，繼而也不會對房價產生顯著作用。

3.2 政策建議

（1）在正確認識城鎮化與房價之間關系的同時，注重城鎮化進程中的人口城鎮化、產業城鎮化和土地城鎮化的協調發展和有序推進，要確保潛在的城市人群能進城安得下身，買得起房，形成產業城鎮化促進土地城鎮化，人口城鎮化促進產業城鎮化的良性互動發展。

（2）在不斷推進新型城鎮化的過程中，各區域應根據人口、產業和土地城鎮化對當地房價的影響程度，結合本地區實際情況，有針對性的提出合理的戰略措施，保證城鎮化建設又快又好的同時，不會引起房價的大幅波動。東部地區應注意協調產業城鎮化和土地城鎮化發展的過程中對房價的推動作用。中部地區產業城鎮化對房價的影響最為顯著，因此在大力推進產業城鎮化的同時，應控制由于產業城鎮化水平提高帶來的房價突增。西部地區，人口城鎮化水平對房價變動有正向推動作用，因而在加快當地產業和土地城鎮化的同時，控制人口城鎮化水平對房價的推動。

（3）縮小區域城鎮化發展差異。根據統計顯示，東部地區城鎮化發展水平明顯高于西部地區，中部地區則均介于兩者之間，城鎮化水平呈現東高西低的局面。由于中西部城鎮化率總體偏低，意味著這兩個區域存在較大的提升空間。同時，伴隨著東部地區勞動力成本的上升，未來將有大量產業從東部沿海轉移到中西部，中部和西部地區應抓住此次機遇，加快產業結構調整和升級，帶動中西部城鎮化率的提高，縮小區域間城鎮化水平的差異。

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