基于昆明市商品住宅市場系統研究

云南外事外語職業學院經濟管理學院 譚彐瓊

基于昆明市商品住宅市場系統研究

云南外事外語職業學院經濟管理學院 譚彐瓊

摘 要：近幾年，隨著經濟的快速發展，昆明市商品住宅市場規模逐年擴大，商品房品質逐步提升，但在高速發展的同時，也伴隨著房價逐步走高、商品房投資額增幅加大、市場內部結構不合理等現象。本文基于住宅市場的一般發展規律，以商品住宅價格系統作為主要研究對象，分析了商品房住宅市場的影響因素，在系統動力學理論基礎上建立了昆明市商品住宅市場的系統動力學模型，分析了系統動力學因果關系圖，構造了系統結構和反饋關系，從系統的角度全面分析昆明市商品住宅價格系統，對昆明市住房以及商業市場發展進行有效的預測，為昆明市商品住宅市場涉及的相關政策提供有效的理論依據。

關鍵詞：系統動力學 政商品住宅 因果關系

1 引言

商品住房在我國經濟發展過程中發揮著越來越重要的作用，商品住房在我國地產和國家稅收收入中都起到舉足輕重的影響，以近幾年經濟發展的過程為例，昆明市住宅房地產發展過程相對較快，由于面臨了住宅供需之間的不合理結構，在處理供需結構過程中存在以下的問題與挑戰。

(1)宏觀經濟：在2008年以后面臨世界金融危機的影響，國家GDP增長緩慢，通貨膨脹率在逐漸加大，國民消費需求受到嚴重影響。

(2)城市發展：由于國家在大力推進城市化的進程，城市的流動人口在逐年加大，給城市的房地產帶來了很大的壓力。

(3)需求主體：由于地方面臨更多的利潤誘惑，相當大的一部分投資進入房地產市場，房地產面臨需求沖擊。

(4)宏觀政策：微觀的經濟調控政策會減少消費，宏觀的經濟政策在一定程度上會鼓勵投資，政府面臨的宏觀調控政策有限。

(5)土地市場：土地市場存在嚴重的供需不協調現象，土地價格的增長過高帶動了地方價格的增長。

通過對昆明房地產市場的調查我們可以發現，本文涉及的相關模型非常適合系統動力學的相關研究，通過對房地產建立仿真模型并對發展趨勢進行預測與分析，以保證昆明市商品住宅健康穩定地發展。

2 系統動力學基本理論概述

系統動力學(System Dynamics，簡稱SD)是一門建立在信息反饋學科的學科，能夠使社會科學領域和自然科學領域各個學科進行結合，并進行溝通。也是系統科學中的一個重要分支。其理論的締造者是麻省理工學院的福瑞斯特教授。系統動力學既是一個認識系統問題和處理相關系統問題的綜合性、交叉性學科，又是一個信息反饋的學科。

2.1 系統動力學的重要概念

系統動力學通過對系統進行分析與綜合研究和解決復雜系統的問題。在研究過程中我們首先要對系統進行定量和定性的分析，從而確定數學關系，對數學關系進行模型的分析，通過對數據和關系之間的建立進行仿真實驗，實現定量和定性之間的協同集成。

2.1.1 信息反饋

所謂信息反饋指的是相關信息的傳遞和回收。在涉及商品房的信息反饋時，系統內同一單元和同一模塊之間的信息輸入和信息的輸出就是反饋。按照反饋的種類我們可以將其分為正反饋和負反饋兩類。正反饋的特點是在運用的過程中逐漸地自我加強。負反饋的特點是在達到目的過程中逐漸尋求自己需要達到最優化的過程，在未達到目標時不斷地做出相關響應。表1顯示相關反饋過程。

表1 相關信息反饋表

2.1.2 系統流圖

系統動力學的流圖主要包括狀態變量、速率變量、輔助變量和常量，其一般形式如圖1所示。

圖1 系統流圖

狀態變量：是在對系統的累積效應描述的變量，它直接地反映了信息、能量、物質等對時間的積累，在系統過程中其是一個點數，可以在任何時間點進行檢測。

速率變量：在系統中我們對累積效應變化快慢的變量稱為速率變量，反映了變量的時間變化，對系統的變化速度和決策幅度變化進行了描述。

輔助變量：在系統決策過程中對中間變量描述的量我們稱為輔助變量，它反映了速率變量和狀態變量之間的信息傳遞。

常量：在一定時期內變化非常小或者是不變的量稱為常量，在系統中一般作為局部目標或標準出現。

2.2 系統動力學研究問題的主要步驟

應用系統動力學研究問題大體可分為7步：系統分析、結構分析、構思流圖、建立模型、模擬模型、模型評估和政策模擬。在模型評估階段，如果模型評估不合格，就要對模型進行修改，返回第一步，重新進行系統分析、結構分析和構思流圖。如果合格，就進入政策模擬。系統動力學研究步驟如圖2所示。

圖2 系統動力學的研究步驟

3 昆明市商品住宅市場的系統動力學模型

對于商品住宅系統來說，它具有典型的復雜系統特性，我們可以根據商品住宅市場系統各項商品房市場的影響和系統結構，在本文中將昆明市住宅市場分為四個子系統：土地供應系統、城市人口系統、區域經濟系統和住宅供需系統。這些系統和因素之間相互影響，相互促進，共同推動房地產市場的開發。然后通過運用系統動力學專業軟件vensim PLE建立系統動力學模型。

3.1 模型主要指標及變量

本模型共選取了40多個變量進行研究，模型中涉及相關變量有：GDP、城市人口規模、城市、住宅需求和空置土地面積，見表2中標明灰色部分。主要的速率變量為：人口凈增長率、住宅供給、新增需求、經濟增長速率、新增供給。輔助變量為人均可支配收入、房價收入比、住宅價格、供求比、新竣工住宅面積、空置土地面積、新成交土地面積、施工延遲時間、土地價格、樓面地價以及各個影響因子。常量為人均住宅面積、容積率和基準地價。

表2 昆明市商品住宅市場系統動力學模型主要變量及其類型定義

3.2 系統因果反饋圖

分析商品住宅供求系統，首先分析住宅供求及其影響因素之間的因果關系。在本文中我們涉及到的變量達到40多個，關系到模型中的反饋關系圖。關于上文分析和假設，本文建立了昆明市商品住宅系統反饋因果的關系，如圖3所示。其中“+”號表示促進和增加，“—”號表示抑制和減少。從圖中我們可以看出昆明市商品住宅市場的影響機理。

由圖3可知，城市人口子系統涉及人口自然增長率、遷出人口、遷入人口等。地區經濟子系統涉及經濟增長系數、經濟增長、城市GDP 等。有正反饋：經濟增長系數+經濟增長+城市GDP+經濟增長。住宅供需子系統，有正反饋：基準地價+土地價格+樓面地價+綜合成本+住宅價格+房價收入比+住宅需求+供求比+企業開發意愿+新成交土地面積+土地價格，負反饋：施工延遲—新竣工住宅面積—住宅供給—供求比—住宅需求。土地供應子系統，有負反饋：土地規劃—空置土地面積—新成交土地面積—空置土地面積—新成交土地面積。

3.3 系統流圈

通過對本文中的4個子系統(地區經濟子系統、城市人口子系統、住宅供需子系統和土地供應子系統)之間的分類，建立昆明市商品住宅市場影響的系統流圖。分析昆明市商品住宅系統，首先要分析住宅供給及其影響因素之間的因果關系。系統所選擇的主要變量有40多個，主要因果關系見圖4。

4 結語

在本文中我們根據系統動力學原理對昆明市商品住宅市場的外部和內部因素進行分析，并運用系統動力學的軟件vensim PLE對昆明市2005～2015年商品住宅市場進行預測與分析，為昆明市制定相應的商品房策略提供相關的理論依據，動力學系統也存有一定的缺陷，在系統的定量研究中存在很多的不足，在參數確定中也存在一定的難度，最為結構化的研究模型可以結合其他模型進行有機合成。

圖3 昆明市商品住宅市場系統因果反饋

圖4 昆明市商品住宅市場系統流圖

參考文獻

[1] 吳祈宗.系統工程[M].北京:北京理工大學出版社, 2005.

[2] 王其藩.系統動力學[M].上海:上海財經大學出版社,2009.

[3] 蔡林.系統動力學在可持續發展研究中的應用[M].北京:中國環境科學出版社,2008.

[4] 李龍,張英,張達,尚通亮,王健.淺析影響我國房地產價格上漲的因素[J].哈爾濱商業大學學報(自然科學版),2004,20(8)．

[5] 柴強.影響房價的幾個理論問題[J].城市開發,2005, 15(5)．

[6] 高宇波.我國城市住房價格持續上漲的原因分析及對策研究[J].北京房地產,2005,14(2)．

[7] 袁翠華.房地產市場系統動力學模型及其應用研究[D].南京:東南大學,2005.

[8] 劉立軍.北京城市住宅市場的系統動 力學模型研究[D].北京:北京林業大學,2006.

[9] W：X．Zhou，D.Somette.Analysis of the real estate market in Las Vegas：Bubble。Seasonal patterns,and prediction of the CSW indices[J]. Physical A,2008,387(11).

[10] SiS.G Yang,L Y Wu.Bubbles in China housing markets[J].Consumer Economics,2007,23(3).

[11] G Meen,M.Andrew.On the use of policy tO reduce housing market segmentation[J].Regional Science and Urban Economics,2004,34(6).

[12] Craig W.Kirkwood.System dynamics methods:a quickintroduction[D].College ofBusinessArizona State umversity,1998．

中圖分類號：F127

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)04(b)-162-03