我國商業(yè)銀行商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范措施淺析

我國商業(yè)銀行商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范措施淺析

胡萍

（中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行，湖北武漢430015）

摘要：信貸風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，信貸風(fēng)險(xiǎn)管理是當(dāng)前商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的核心。面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展“新常態(tài)”下客戶信貸風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的現(xiàn)狀，商業(yè)銀行主動應(yīng)對經(jīng)營環(huán)境的變化，主動管控風(fēng)險(xiǎn)越來越重要。本文針對商業(yè)銀行推出的創(chuàng)新業(yè)務(wù)-商用物業(yè)抵押貸款的發(fā)展?fàn)顩r，著重分析了該產(chǎn)品的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，揭示了貸款管理的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并提出實(shí)際操作中應(yīng)采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而促進(jìn)商用物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商用物業(yè)；抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)

商用物業(yè)抵押貸款是指商業(yè)銀行向商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人或商用物業(yè)經(jīng)營權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有或正常經(jīng)營的商用物業(yè)作為抵押物，主要依賴于該抵押物的經(jīng)營收入作為第一還款來源的貸款。該業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行推出的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，在為銀行拓展客戶、帶動業(yè)務(wù)鏈條、增加綜合收益、提升競爭力等方面發(fā)揮了積極的作用。但近年來，也出現(xiàn)了較多的不良貸款，不良貸款率持續(xù)升高，資產(chǎn)質(zhì)量不容樂觀。特別是在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的大背景下，尤其要關(guān)注該業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并在實(shí)際操作中，采取有效的防控措施，促進(jìn)商用物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

一、商用物業(yè)抵押貸款產(chǎn)品特點(diǎn)

近年來，我國商用物業(yè)市場發(fā)展迅速，已經(jīng)形成龐大的商用物業(yè)存量資產(chǎn)。伴隨著商用物業(yè)的日益增多，自2006年開始，商用物業(yè)抵押貸款在國內(nèi)商業(yè)銀行中開始推出，因其貸款用途寬、期限長等特點(diǎn)，深受市場和客戶歡迎，特別是受到調(diào)控政策和放貸規(guī)模等條件限制的房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)的親睞，業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。作為銀行的一項(xiàng)創(chuàng)新產(chǎn)品，商用物業(yè)抵押貸款產(chǎn)品主要特點(diǎn)有：

（一）貸款對象寬

只要是擁有或正常經(jīng)營商用物業(yè)的企事業(yè)法人均可申請，可以是商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有人，也可以是商用物業(yè)經(jīng)營權(quán)人，不論其所屬行業(yè)，貸款對象范圍相當(dāng)寬泛。

（二）貸款用途廣

不僅可用于該物業(yè)經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金需求，還可用于置換他行貸款或股東借款等負(fù)債性資金和超過項(xiàng)目資本金比例以外的資金。

（三）貸款期限長

貸款期限一般可達(dá)到10年，最高可到15年。

（四）有物業(yè)抵押

必須以其擁有或正在正常經(jīng)營的商用物業(yè)作為抵押物，并辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押手續(xù)。

（五）拓展客戶群

通過營銷，發(fā)揮鏈條作用，可發(fā)展抵押物業(yè)的承租戶成為銀行對公或個人結(jié)算和信貸客戶，拓展新客源，同時(shí)還能更好地監(jiān)控租金收入的歸行情況。

二、商用物業(yè)抵押貸款主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）貸款用途風(fēng)險(xiǎn)

貸款用途寬泛且不易把控，虛報(bào)資金用途情況大量存在，貸款用途真實(shí)性存疑。

1.用途涉及范圍大。貸款不僅可用于經(jīng)營性資金需求，還可用于負(fù)債類和權(quán)益類等資金需求，貸款用途寬泛。

2.用途佐證材料難辨真假。貸款可用于裝修、歸還股東借款等，但裝修合同的真實(shí)性難以識別，股東借款的佐證材料更是難以取得。

（二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

因貸款金額的大小由抵押物評估價(jià)值確定，為了多取得貸款，商業(yè)物業(yè)價(jià)值高估的情況必然存在。盡管可設(shè)置貸后押品估值下降重估、追加抵押物的要求，但從操作實(shí)踐來看，事后補(bǔ)充抵押物的可能性微乎其微。而且如借款人不愿承擔(dān)抵押物價(jià)值重估的相關(guān)費(fèi)用，則重估抵押物的操作可能落空。

（三）還款來源風(fēng)險(xiǎn)

貸款期限設(shè)計(jì)較長，該貸款最高可到15年，受市場、經(jīng)營者經(jīng)營持續(xù)性等不確定性因素影響大，還款來源的穩(wěn)定性不好把控。

1.對商用物業(yè)未來運(yùn)營狀況的判斷具有不確定性。該貸款第一還款來源和第二還款來源均維系在商用物業(yè)上，故商用物業(yè)的持續(xù)健康運(yùn)營至關(guān)重要。但受到銀行營銷人員知識水平、專業(yè)背景及利益驅(qū)動等因素影響，對商用物業(yè)現(xiàn)實(shí)及未來狀況的判斷不一定準(zhǔn)確和客觀，而專業(yè)評估機(jī)構(gòu)僅僅對抵押物的價(jià)值進(jìn)行了評估，對該抵押物的運(yùn)營前景并未涉及過多。受近些年國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)特別是商業(yè)綜合體大量建設(shè)入市，同質(zhì)化產(chǎn)品過多。一旦因相同業(yè)態(tài)競爭激烈或商用物業(yè)運(yùn)營商經(jīng)營不善，物業(yè)商業(yè)價(jià)值必然下降，招商情況必然受到影響。

2.新商業(yè)業(yè)態(tài)的影響。隨著網(wǎng)上購物日趨被大眾接受，受到電商等多種商業(yè)業(yè)態(tài)的影響，傳統(tǒng)的商業(yè)模式正在受到

沖擊，商用物業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，其未來的發(fā)展?fàn)顩r不好把控。縱觀近些年興起的商業(yè)綜合體經(jīng)營狀況達(dá)不到預(yù)期的情況大量存在，經(jīng)營慘淡者也不乏其人。

3.斷租風(fēng)險(xiǎn)。一旦承租方出現(xiàn)經(jīng)營困難，租金將不能按時(shí)收取，如公司無其他收入來源，該物業(yè)一時(shí)不能找到新的承租人，則貸款還款來源不能有效落實(shí)，貸款可能出現(xiàn)斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）貸后管理風(fēng)險(xiǎn)

1.租金監(jiān)控困難。銀行雖與商用物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營權(quán)人簽訂了協(xié)議，要求物業(yè)所有經(jīng)營收入或物業(yè)銷售收入優(yōu)先償還銀行貸款，但實(shí)際操作中，不易監(jiān)控，封閉運(yùn)行困難。一方面銀行對承租人的約束有限，特別是零散承租人更是不易管理，將租金直接劃轉(zhuǎn)銀行還款賬戶的要求有可能形同虛設(shè)。另一方面銀行對商用物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營權(quán)人約束有限,如果物業(yè)所有權(quán)人或經(jīng)營權(quán)人有意挪用租金，可與承租人串通，租金不進(jìn)入銀行監(jiān)管賬戶，銀行束手無策。

2.抵質(zhì)押權(quán)手續(xù)不規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)。如應(yīng)收租金質(zhì)押手續(xù)未落實(shí)或未取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)和租賃權(quán)的承諾，一旦發(fā)生貸款拖欠，借款人或關(guān)聯(lián)企業(yè)被第三方起訴，則抵質(zhì)押物處置可能存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

3.保險(xiǎn)的后續(xù)費(fèi)用問題。如在貸款前財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用采取躉繳方式則不存在問題；如采取年繳的方式，在貸款存續(xù)期間，借款人如果不愿續(xù)繳，則保險(xiǎn)責(zé)任可能中斷，可能存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三、商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）優(yōu)選客戶是基礎(chǔ)

雖然該貸款第一和第二還款來源主要依附于商用物業(yè)，但貸款客戶本身的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況仍然至關(guān)重要。在選擇貸款對象時(shí)，應(yīng)優(yōu)選經(jīng)營管理能力和財(cái)務(wù)狀況及信譽(yù)良好的客戶，特別是股東實(shí)力強(qiáng)、在其他投資項(xiàng)目運(yùn)作成功、運(yùn)營商業(yè)績良好的客戶作為借款主體，一方面防范客戶因經(jīng)營管理不善或其他項(xiàng)目運(yùn)作失敗影響本貸款的償還；另一方面如本項(xiàng)目經(jīng)營出現(xiàn)困難，該客戶能有其他穩(wěn)定、合法的收入來源來彌補(bǔ)本項(xiàng)目還款能力不足，以及時(shí)償還到期貸款。

（二）核實(shí)用途是前提

1.用于物業(yè)改造、裝修等用途的，除提供雙方簽訂的工程協(xié)議外，必須核實(shí)其具體工程進(jìn)度、按進(jìn)度付款等情況，深入分析其額度的合理性，并跟蹤其工程進(jìn)展情況，按規(guī)定需采取受托支付的，必須使用受托方式，按進(jìn)度支付，謹(jǐn)防貸款資金挪用。貸款發(fā)放前，借款人需向銀行提供建造或裝修合同、材料采購合同、付款通知等作為發(fā)放貸款的依據(jù)；工程完結(jié)后，需向銀行提供工程造價(jià)發(fā)票或裝修發(fā)票等印證貸款用途的資料，確保貸款用途合規(guī)。

2.置換他行貸款的，需要提供他行貸款放款憑證及最近期銀行貸款對賬單等佐證材料，貸款支用后，需提供他行出具的償還該行貸款憑證，以證明其貸款用途的真實(shí)性。

3.償還股東借款的，除提供雙方借款協(xié)議外，需查實(shí)經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表“其他應(yīng)付款”科目，是否有該筆借款，并查驗(yàn)借款的進(jìn)賬憑證，核實(shí)其股東借款的真實(shí)性，確保貸款用途真實(shí)合理。

（三）評價(jià)押品是關(guān)鍵

由于第一還款來源、第二還款來源均維系在該抵押物上，貸款前對抵押物現(xiàn)時(shí)經(jīng)營狀況和未來經(jīng)營前景的評價(jià)判斷是未來能否順利經(jīng)營貸款的關(guān)鍵。

1.做好貸前調(diào)查。信貸人員需進(jìn)行充分的市場調(diào)查，了解商戶的經(jīng)營情況、租賃協(xié)議的簽訂情況及租金的支付情況，查閱近年租金進(jìn)賬憑證，核實(shí)租金的價(jià)格趨勢及穩(wěn)定性；調(diào)查周邊現(xiàn)有其他商業(yè)項(xiàng)目的市場情況及新建商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)情況，了解競爭對手對本項(xiàng)目的影響程度，判斷本項(xiàng)目的發(fā)展前景。

2.慎選評估機(jī)構(gòu)。選擇規(guī)范且信譽(yù)良好的專業(yè)評估公司合作，結(jié)合抵押物的現(xiàn)時(shí)狀況、發(fā)展前景及變現(xiàn)難易程度進(jìn)行客觀、準(zhǔn)確地評價(jià)，為銀行貸款決策提供真實(shí)可靠的參考依據(jù)，謹(jǐn)防物業(yè)評估價(jià)格虛高及抵押物難以處置等情況的發(fā)生。

（四）監(jiān)管賬戶是重點(diǎn)

加強(qiáng)物業(yè)租金、廣告位租金等經(jīng)營收入的資金和賬戶監(jiān)管，嚴(yán)防操作風(fēng)險(xiǎn)。

1.租金賬戶封閉監(jiān)管。開立資金監(jiān)管專戶，實(shí)行封閉管理，確保物業(yè)租金、廣告位租金等經(jīng)營收入專項(xiàng)用于歸還貸款。盡量采取收益全額還款法，即每期的物業(yè)經(jīng)營凈收益（經(jīng)營收入扣除約定的費(fèi)用支出后的收益）全額用于償還貸款本息。

2.租金變動情況下的監(jiān)管。如租金處于上漲趨勢，監(jiān)管賬戶資金需留足下期貸款本息額；如租金處于下降趨勢，應(yīng)及時(shí)跟蹤租金收入變化情況，提高還款頻率，如將半年還款改為季度還款或由季度還款改為按月還款等，以應(yīng)對因租金下降帶來的不能及時(shí)還款的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）完備手續(xù)是保障

1.辦妥合法合規(guī)的應(yīng)收賬款質(zhì)押登記手續(xù)，并要取得承租人放棄優(yōu)先權(quán)（購買權(quán)和租賃權(quán)）承諾，否則，根據(jù)《物權(quán)法》，一旦出現(xiàn)客戶違約，即使簽訂了租金監(jiān)管協(xié)議，該租金也不能取得對抗第三人的物權(quán)效力，則抵押物的處置存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。

2.辦理合法合規(guī)的抵押物登記手續(xù)，確保貸款銀行為第一順位抵押權(quán)人。如用途為置換他行貸款的，因置換原因暫時(shí)不能辦理抵押登記的，必須提供銀行認(rèn)可的階段性足額保證金或其他足額擔(dān)保措施（在商用物業(yè)抵押手續(xù)辦妥后可解除），并在他行抵押解除后，及時(shí)辦妥該物業(yè)抵押登記手續(xù)，確保抵押手續(xù)合法合規(guī)。

3.辦理抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，銀行應(yīng)作為優(yōu)先受償人（第一受益人），并在貸款期間不得變更受益人，且需采取躉繳的方式，以免日后發(fā)生銀企糾紛。

可以看到，商用物業(yè)抵押貸款有別于銀行傳統(tǒng)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，是具有創(chuàng)新意義的業(yè)務(wù)品種，也是商業(yè)銀行提高市場競爭力的有效渠道，擁有其他貸種無法比擬的優(yōu)勢，但業(yè)務(wù)的發(fā)展也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)無處不在。

充分利用好產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，切實(shí)防范經(jīng)營及管理中的風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，商業(yè)銀行才能在激烈的市場競爭中搶抓機(jī)遇、搶占市場份額，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下更好地推動業(yè)務(wù)健康快速發(fā)展。