土地征收過程中物權處置探討

□文/駱春平

（廊坊市國土資源局安次區分局河北·廊坊）

土地征收過程中物權處置探討

□文/駱春平

（廊坊市國土資源局安次區分局河北·廊坊）

［提要］農用地征收實質上是農用地的所有權由農民集體經濟組織向政府轉移的行為，因此征地補償時就要充分考慮農用地所有權的物權屬性，給予合理的補償。本文在分析農用地所有權的物權性質和新增建設用地地租組成的基礎上，進一步闡述土地開發權所帶來的增值收益應在農民集體與政府之間合理分割，分割的原則就是按照帶來增值的投資主體的不同進行合理的分配，最后得出結論，即征地補償應為農用地的所有權價格與土地增值收益分割值之和。

土地；征收；補償；物權

收錄日期：2015年7月6日

一、征地行為中物權分析

物權是對物的權利。這里所指的物，主要是不動產和動產。物權是一種財產權，財產權是直接體現經濟利益的權利，財產權主要有物權、債權、繼承權和知識產權中的財產權。財產可分為有形財產和無形財產。物權是對有形財產的權利，指權利人直接支配特定的物的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。物權法是調整有形財產關系的法律。

土地征收過程中，征收的實質是集體土地所有權的轉移。按照物權的分類，集體土地所有權屬于物權中的自物權，即所有權。物權法應該平等的保護國有土地所有權和集體土地所有權。待遇是否平等在集體土地征收中集中反映在測算補償標準上就是按照被征地原農業用途測算還是按照征收后的建設用地的用途測算。其原因在于，這里面涉及到一個農地的開發權問題，若按照建設用地用途制定補償標準表明農民集體擁有原來屬于自己的農用地的完整產權，換句話說農民可以獲得農用地轉為建設用地后的預期收益，而按照原農業用途獲得補償，說明農民集體只擁有這塊土地的農用地用途下的價值，沒有權力獲得該地塊轉為建設用地后的價值的權利，即他們對這塊地的所有權是不完整的，他們所喪失的正是該地塊的開發權。土地的開發權（也可以稱作土地的發展權）是從土地的所有權中分離出來的一種物權，是所有權人將自己擁有的土地變更原有用途而獲得的權利。在我國現行的補償制度中執行的仍是按照農業原用途補償的原則，這實質上是剝奪了被征地集體對于被征農用地的開發權，給集體土地所有者帶來了經濟上的損失，同時用地單位和政府卻分享了這部分土地的增值收益（土地開發權價值）。

二、集體土地所有權在征地補償標準中的體現

根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發［2004］28號）和《關于印發〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發［2004］238號）等一系列文件的要求，提出了統一年產值，統一年產值倍數，制定區片綜合地價等規定，這在很大程度上提高了對失地農民的補償標準，但是這個標準該提高到什么程度，補償中怎樣體現對農民集體土地所有權的保護，怎樣體現對待財產權的平等保護，卻是一個很值得商榷的問題。

對集體土地的補償應該按照建設用地的用途進行補償，應該按照投資主體的不同將土地的增值收益在政府與集體土地所有者之間進行分割。推行“征地區片綜合地價”是解決讓農民作為集體土地所有者享有土地開發權價值的關鍵。在實際操作中，被征土地往往處于城鄉接合部，這里一般具有區位優勢明顯、升值潛力大等特點，如果按照農業原用途進行補償，由于農用地轉為建設用地前后巨大的收益差值會引起被征地農民的強烈反應，這在理論上對于農民來說也是顯失公平的，這是政策的一個重大缺陷。但是如果實行“區片綜合地價”則是一個明智的選擇，這種做法尊重了市場經濟的游戲規則，同時也可以做到“同地同價”，當然這里的補償價格的計算要按照前面所說的建設用地的用途計算，合理分割土地的增值收益，這樣可以明顯地提高對于農民的地價補償水平，保障農民在被征地后的生活水平不降低甚至提高，使農民也能分享城鎮化和經濟發展給整個社會帶來的福祉。

三、土地增值收益在集體土地所有者與政府之間分割

首先，我們分析一下農用地轉用為建設用地后的地租的組成情況。按照馬克思地租理論的原理，土地分為土地物質和土地資本。那么，對于土地物質，包含的是建設用地的絕對地租和級差地租Ⅰ。絕對地租是指最差的建設用地也擁有的地租，對于建設用地來說，由于土地的肥沃程度對其的影響在一般情況下幾乎不存在，而影響最大的要數區位條件，所以建設用地的“最差”指的是其位置與現有存量土地相比較為偏僻。城鎮土地絕對地租理論實際上是把城鎮與農村地租問題作為具有密切聯系的兩個獨立體系來看待的，這兩個體系的交叉點即城鄉土地的結合處。所以城鎮絕對地租應為該城鎮郊區農地地租的最高界限。根據地租的“疊加結構”，也就是說城鎮建設用地的絕對地租應該為該城鎮郊區農地的絕對地租、級差地租Ⅰ、級差地租ⅠⅠ（若存在的話還應該加上壟斷地租）。不言而喻，這些農地地租之和是農地所有者所有權權力束在經濟上的實現和投資形成的結果，理應歸農地所有者所有。

對于級差地租Ⅰ，這一部分地租是在實現了農用地轉為建設用地后的部分增值。它屬于農地的開發權價值，應在農民集體與政府之間合理分割。按照地租理論，級差地租Ⅰ是由土地的位置優劣而產生的。首先被征農地的位置具有原始性，是客觀上自然而然存在的，因此我們要承認被征地集體有獲得部分建設用地級差地租Ⅰ的權利，這部分級差地租Ⅰ稱之為級差地租Ⅰa；同時，由于國家的城鎮基礎設施、交通干線建設等外部輻射性投資改變了被征農地的相對經濟位置，由此產生的級差地租Ⅰ自然要歸國家所有，這一部分我們稱之為級差地租Ⅰb。

對于建設用地的資本地租指的是級差地租ⅠⅠ，它是由于追加投資而形成的。對于建設用地的投資主要是指，使之達到建設用地的使用標準而投入的固定資本，如實現“幾通一平”，大市政配套等政府的綜合投資，可以看出這部分的投資主體是政府，因此級差地租ⅠⅠ理應歸政府收回。

通過以上的分析我們可以得出這樣的結論，在建設用地的地租構成中，絕對地租和級差地租Ⅰa，應分配給被征地集體，級差地租Ⅰb和級差地租ⅠⅠ應由政府收回。由前面的分析我們得知城鎮建設用地的絕對地租由農地的絕對地租、級差地租Ⅰ、級差地租ⅠⅠ（若存在還應該加上壟斷地租）構成，而這三項資本化后得到的即為農地的所有權價格，所以也可以說農民集體得到的是農地的所有權價格加上土地增值收益的分割值（即開發權價值中的農民集體分享部分），這個分割值也就是上面所說的級差地租Ⅰa。至于在具體操作中如何計算，我們可以用評估得出的建設用地基準地價圖疊加的辦法得出相應的補償區片，再把相應區片中的各類用途的土地的基準地價值的年限修正到無限年期（即得到該區片的土地的所有權價格）接下來再根據實際情況確定各類用途土地的面積比例，計算出各區片的綜合地價（為該區片的國有土地所有權價格），然后再扣除政府應收回部分的方法，即用評估出的建設用地所有權價格減掉級差地租Ⅰb和級差地租ⅠⅠ的資本化部分。這里的級差地租Ⅰb的資本化部分應用于國家征地調節基金，按照基準地價的一定比例確定，主要用于國家、省重點建設項目征地的補助，重大項目統一墊付補償費，補充失地農民保險基金等。級差地租ⅠⅠ的計算可以根據基準地價中確定的“幾通一平”確定單位面積的基礎設施配套成本。另外，由于有農用地轉變為國有建設用地時要花費相應的成本，包括測量的費用、耕地占用稅、耕地開墾費等，所以這一部分在計算時也應從綜合地價中扣除，最后得出的即是農民集體得到的補償。

對公私財產實行平等保護，是社會主義市場經濟所要求的交易秩序形成的條件，也是社會主義法治精神的具體體現。這也是我國《憲法》中“公民的合法的私有財產不受侵犯”的體現，合理的保護了公民的合法財產，才能促進社會的安定和諧，正所謂有恒產者有恒心。

主要參考文獻：

［1］周誠.土地經濟學原理.商務印書館，2003.

［2］鹿心社主編.研究征地問題探索改革之路（二）.中國大地出版社，2003.

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［4］杜業明.也談現階段農地征用中的是是非非.中國土地，2004.4.

［5］楊杰，黃賢金等.征地制度改革中社會保障制度建設的研究——以江蘇省太倉市為例.研究征地問題探索改革之路（二）.中國大地出版社，2003.

［6］左臣明，史建民.農業土地政策的國際比較與選擇.經濟縱橫，2002.8.

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