意大利地產投資 政策驅動風向轉變

自2014年底，中國投資者在房地產投資領域的投資額緩慢卻穩步上升。

業內人士根據這一趨勢，加之考慮到因世博會而大量涌入意大利的參觀者（非官方估計本次世博會約有100萬人/次來自中土大陸），預計其近期將快速增長。

直到幾個月前，意大利對于著眼于歐洲的中國投資者來說還是冷板凳上的一員。那么是什么發生了變化？

2013至2014年，中國資本主要集中在葡萄牙、希臘、塞浦路斯和西班牙，以及投資界的長青地區倫敦。地中海地區國家變得炙手可熱的主要原因當歸功于“黃金居留許可計劃”，即立法向歐盟以外的投資者提供了以購買不低于50萬歐元的不動產即可獲得此國家5年居留的機會。

這種對投資的刺激使大量資本流入地中海地區國家，受到許多對資產安置投資感興趣的普通公民的歡迎：除了可以獲得可自由進出歐盟申根區的居留之外，相對低的遺產稅也是使其具有吸引力的另一個因素。

“黃金居留許可計劃”實施順利，如愿達到了預期的目的。因此其他歐盟國家也相繼出臺了對于來自歐盟外投資的刺激政策，特別是來自中國的資本：從馬耳他到拉脫維亞，從保加利亞到匈牙利，不論是不動產的投資還是成立公司或者購買國債，都被各個國家出臺的相關政策涵蓋。

英國市場，或者說倫敦市場相對特殊：在這里中國投資者多年來一直專注于中高價值的不動產，投機現象普遍以至于價格一直攀高，近年來倫敦的房地產市場價格已經到達頂峰。

如我們剛才所說，現在意大利的風向也有所改變。即使現在還未出臺相關法律，但意大利駐中國的外交部門從很久之前便一直重申：在意大利也可以通過投資房地產獲得當地居留。而比其他實行“黃金居留許可計劃”國家更吸引投資者的條件是：不設最低投資門檻。

該消息立刻影響到了許多中國的移民中介，他們近年來向歐洲輸送了大量客戶，特別是葡萄牙、西班牙和塞浦路斯。

如果可以向投資者推薦一個環境更優美、美食更豐富、政治更穩定、中國人民更喜愛的國家，那么為什么要讓他們買一套雅典或者拉納卡的公寓呢？

由于歐元疲軟，房地產的價格依舊低迷。在意大利購買不動產無產權年數限制，并且當地遺產稅全世界最低。所以在此購買不動產的理由無疑是非常具有吸引力的。

很多中國的中介機構派工作人員來到意大利，特別是來到米蘭、羅馬和佛羅倫薩等地，以尋求與當地房地產中介及大型建筑集團的合作。最受歡迎的是位于城市中心或郊區的價值30萬歐元至50萬歐元的公寓；而像加爾達湖附近的度假勝地的房地產成交量也很高。

據非官方數據顯示，過去的12個月中，意大利政府已簽發了約150份投資居留。而這才是起步階段，大部分對投資意大利房地產感興趣的投資者還未開始行動。所以我們有理由認為之后房地產的成交價將高于目前并會飛速增長。

過去兩年中，中國的移民中介在歐盟取得了巨大的利潤，同時他們期待著將來更容易且快速的收益。但是現在開始，要小心了。

首先需要注意的是獲得投資居留的條件：只有當投資者可以證明，即使他不需要工作也有足夠的收入支持其居住在意大利（這對部分中國投資者來說并不容易，因為他們還不習慣公開他們的收入來源）時，才有權獲得居留；之后需要注意的是他們用于購買不動產的資金來源需要明確，并完全遵守意大利的反洗錢條例（所有歐盟國家在此方面的要求是一致的）；最后投資者需要確實在意大利居住一段時間，以滿足更換下一年居留的條件。

除了這些基本前提，需要特別注意的是買賣雙方以及中介這三者間的關系：事實上，潛在的購買者大都是由中國的移民中介介紹給賣家，而他們向賣方提出的傭金往往高于意大利市場價格的很多倍。

這涉及到契約性質（首先也是最重要的，在規模上比意大利的中介公司大很多的中國中介公司所要求酬勞的合法性）和貿易的微妙問題。在很多案例中，建筑商為了與中國的中介公司合作，不得不滿足其提出的高價中介費，而提高房產價格。在過去的幾個月中，類似事件已經在西班牙發生。

那么要怎么辦呢？答案是：謹慎從容地尋找適合的合作伙伴。像在中國一樣，若想在意大利取得商業上的成功，重要的是了解市場，并由值得信賴的專家顧問進行協助。

第一步就是跟意大利方謹慎地就合同進行談判。

在投資者與中國的中介公司的合同中，明文書寫中介公司將提供的服務以及所取報酬是必要的。而建筑商和中介公司之間的關系因這樣嚴謹的協約而變得更加透明。特別要注意的是，相應的適用法律為解決兩者可能會發生的爭議提供了公正的解決方法。但若使用了一份錯誤的合同將會使解決爭議變得非常困難，需要根據不同的問題進行談判，以協商出一份協議或在訴訟之后獲得賠償。

由可以起草雙語合同（意大利語和中文）的專業顧問，對賣方和最終買方之間的交易進行建議，并向雙方準確地翻譯并解釋合同條款，無論對于哪一方來說都是非常重要的。除此之外，代表客戶擬定最初的合同或契約、協助推進關于投資的管理程序（比如在現行法律的框架下，幫助沒有意大利居住地址的客戶開設銀行賬戶，或申請合法的身份證明）等，都有效地協助中國投資者在意大利順利投資，解除不必要的麻煩。

意大利的房地產投資市場對于中國公民還是頗具吸引力的，但是要避免三分鐘熱度。而且在投資之前，最好向業內經驗豐富的專業顧問進行全面的咨詢。