調控時期中等城市房地產市場運行狀況探析——以泰安市為例

■何超群

房地產業是國民經濟重要的支柱產業，房地產業健康持續發展不僅是構建和諧社會、實現 “住有所居”戰略目標的重要物質保證，而且直接關系到國民經濟的發展。近年來，泰安市房地產業發展迅速，對促進相關產業的發展、拉動經濟增長、改善城市面貌、增加就業機會、提高城鎮居民的居住水平做出了積極貢獻。但其在發展過程中也出現了一些新情況和新問題，同時與發達省市相比還存在較大的差距。如何在國家高度宏觀調控下，進一步加強對房地產市場的引導、規范和管理，主動落實宏觀調控政策及時調整發展戰略，研究和解決發展過程中存在的問題，是保持泰安市房地產業健康持續發展的關鍵。

泰安市及山東省省內城市房地產市場運行狀況

（一）泰安房地產市場運行狀況

泰安市房地產投資呈現快速增長趨勢，融資來源總量呈現上升趨勢，房地產開發建設規模平穩擴大，竣工總量持續增長，商品房新開工面積持續增長，商品房銷售量價齊升。作為知名的旅游城市，泰安市地處魯中地區核心位置，交通便利，環境優越。隨著京滬高速鐵路的興建和 “創建國際旅游名城”工作的不斷推進，城市環境面貌不斷提升，交通資源優勢日益顯現，也吸引了國內多家知名地產企業進駐，也在一定程度上吸引了周邊城市人群消費，市場銷售形勢良好，價格不斷上漲，現在房價在全國排名第58位。

1.房地產開發投資保持較快增長，住房建設投資比重較大

泰安市2004-2009年房地產開發投資及增長速度出現一定的震蕩，但整體保持強勁的上漲勢頭 （見圖1）。尤其是從2007年開始，上漲勢頭更加迅猛，全市的房地產開發投資額從2007年的33.9億元，增長到2009年的52.2億元，3年平均年增長達到32.37%。其中2007年增長最快，較2006年上漲51.3%。這主要和2007年全國房地產市場上漲、開發商對市場樂觀的預期有很大的關系，加大了房地產市場投資的力度。

2.商品房銷售有所回升，銷售量環比增長

從泰安全市近年來商品房銷售情況看，商品房銷售量由2004年的80.3萬平方米，上漲到2009年的208.2萬平方米 （見圖2）。全市商品房銷售面積整體呈增長態勢，盡管2008年泰安全市商品房銷售量微漲，但與全國房地產市場劇烈萎縮形成鮮明對比，說明泰安房地產市場較為穩。

3.房屋價格相對理性，房價環比略有上升

2012年泰安市區商品住宅預售成交均價為3974元/平方米，較2008年成交均價2757元/平方米增長44.14%，2010年一季度成交價格為4444元/平方米，較2009年成交價格增長11.83%。作為三線城市，其成交的活躍程度明顯滯后于一、二線城市，但房屋價格相對合理。

圖1 房地產開發投資及增速

圖2 全市 （含下屬縣市）商品房銷售面積及增速

根據泰安房地產市場的運行情況，可以把整個泰安預售商品房市場劃分為五大板塊，它們分別是：市中心區板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊。

4.商品房供求結構性矛盾依然突出

泰安市場較小，容易受到個別盤集中在1-2個月內放量成交的影響，整體平穩性較差。市中心區板塊：是泰安高檔商品房的集中開發區，也是泰安高端客戶購房首選區域之一，交通、醫療和商業等配套設施完善，生活、工作方便，但價格過高。市政府板塊：是泰安高端商品房的另一個聚集區域，該板塊是泰安的城市中心新區，圍繞城市時代發展軸兩側布局。目前區域內商品住宅銷售價格增長較快。泰南板塊：距離市中心較遠，交通存在諸多不便，對本市購房者的吸引力不夠，版塊內在售項目主要以奧林匹克花園為代表，銷售價格在3800元/平方米左右，主要客戶還是以本地居住為主。泰東板塊：是近年泰安房地產開發的熱點區域，板塊內主要項目是寶龍城市廣場和志高國際，兩個項目都以商業SHOPPING MALL為主打。泰西板塊：目前還處于商品房開發的起始階段，區域內在售項目較少，區內項目均以較高端品質的別墅和洋房產品上市為主。

（二）與山東省省內兩市 （青島、菏澤）的情況比對分析

通過對青島、泰安、菏澤不同城市房地產市場運行的分析，了解當地房地產市場運行情況。

1.青島市房地產運行情況

青島市目前常住人口為871.5萬人，其中市區人口為371.88萬人，是全國15個副省級城市之一 （其中省會10個，非省會5個），國家5個計劃單列市之一，是我國東部沿海重要的經濟中心城市。在 “限購令”等多項房地產調控政策的影響下，青島樓市經歷了限購令出臺前短期高漲、實施后持續低迷、年末成交量翹尾的過程。在首套房貸調整等政策的調整下，青島“一房一價”登場，開發商漫天要價成歷史；青島開建全國最大保障房項目公租房將嘗試 “先租后售”；青島市的房地產市場更加趨于理性。

青島市從限制投機性購房、支持自住性住房需求、增加住房用地供應、加強房地產市場監管和建立考核問責機制等方面，進一步改善城鎮居民住房條件，加大住房建設和供應力度。就房地產開房土地供應情況而言，青島市房地產開發土地供應量同比增長3倍多，增幅顯著；土地成交款同比增長2倍多。就房地產供應情況而言，全市商品住房批準預售量同比增長，市區商品住房批準預售量減少；全市商品住房可售數量同比減少明顯。就房地產市場交易情況而言，全市商品住房銷售量同比有所增長，其中個別月份受購房新政影響環比有所減少；全市二手房交易量呈萎縮趨勢，市區二手房交易量減幅明顯。就房地產交易情況而言，全市新建商品住房整體成交價格同比持續上漲；全市二手住房價格略有上漲。

2.菏澤市房地產運行情況

菏澤市目前有人口840萬，城市化水平達到40%，市區人口達到60萬人以上，全市城區居民人均居住建筑面積達到23.39平方米，菏澤市區達到31.4平方米。2007年一年的開發量就達到了415萬平方米 （大部分會在2008年投入銷售），加上2006年未完成的銷售量，即使接下來的幾年政府不再往外拿地，其開發量也已經超過了今后5年的總需求。菏澤房地產市場馬上進入了一個供大于求的局面，隨著房價的上升，以投資為目的的購房者將急劇下降，并且，他們會將自己手里的房子同期推向市場。不但減少了購房者的比例，還會為新的房產市場帶來壓力。

房地產開發投資呈較快增長趨勢，投資結構比較合理。在加快城鎮化建設的帶動下，全市房地產開發投資保持較快增長，達到49.49億元，同比增長22%。本年資金來源合計72.96億元，同比增長58%。就土地情況而言，完成土地開發面積205.26萬平方米，同比增長80%，本年購置土地面積122.54萬平方米，同比增長4%。就商品房施工面積而言，商品房施工面積785.96萬平方米，同比增長70%。就商品房新開工面積情況而言，商品房新開工面積311.63萬平方米，同比增長138%。就商品房供應結構情況而言，商品房竣工面積203.84萬平方米，同比增長30%。商品住宅竣工面積179.93萬平方米，同比增長16%。就商品房銷售情況而言，新建商品房銷售平穩增長。

房改以后，居民住房從實物分配方式轉為貨幣化，加大了居民擁有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，國家著力引導的住房消費，作為新的經濟增長點，促進了山東房地產業的發展，房地產開發投資占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地產開發投資占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地產開發投資猛增，促進和滿足了居民住房的要求和標準，城市人口大量增加，使住房需求出現了前所未有的火爆。投資需求和消費需求兩項驅動，使房地產價格水平發生了較大的變化。

泰安房地產市場運行面臨的困境分析

（一）市場秩序不規范，有待進一步改善

在泰安市房地產開發建設過程中，開發商唯利是圖、偷工減料的現象依然存在；忽視住宅小區環境建設，在配套設施上打折扣的現象不在少數；商品房預售制度不夠完善，多頭售房、一房多售現象也時有發生，給社會大局的穩定留下了隱患。價格形成機制不夠健全，開發商隨意漲價的現象十分嚴重，有的商品房超過國家規定利潤的2倍以上，消費者權益難以維護。2011年是中國房地產市場近年來調控力度最大的一年，不斷用行政手段和經濟手段給房地產市場加壓。在這樣的背景下，作為三線城市的泰安市的房地產市場仍然堅挺，甚至部分區域商品房價格較大有的反彈，市場競爭有待進一步引導。

（二）房價過高，泡沫尚未得到有效擠壓

從政策層面上說，在經歷多輪政策調控之后，房地產業承受能力不斷增強，通過政策重創房價已經很難；在經濟層面，隨著人工、原材料本錢等逐年上升，房地產本錢越來越高，房價也會隨之升高；從土地供給上看，泰城中心城區可供地已未幾，城鄉結合部土地基本開發完畢，只有相對偏遠地區存在較大的增量空間；從樓市現狀看，泰城多個大型綜合體項目投進使用，都能帶動其周邊大部分地區的房價上漲；在消費層面，支撐泰城房地產市場的依然是剛性需求。目前，整個泰安預售商品房市場的市中心區板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊房價均在高位運行，并呈現輕微震蕩上漲趨勢 （見圖3）。各大版塊房價與全省同類城市相比，泰安市房價屬居高不下的行列。

（三）房屋供給結構失衡，保障性住房偏少

圖3 泰安市商品房市場版塊示意圖

近年來，住房保障體系的建設一直是房地產市場調控政策的一個重要方面，由于資金落實不到位，政府對住房保障體系建設缺乏動力等原因，住房保障體系建設的速度仍十分緩慢。當前廉租住房的資金保障還不是非常到位，廉租房的覆蓋面仍比較低，經濟適用房開發投資的增幅也連續多年低于住宅開發投資的增幅。經調查，泰安市市區年可支配收入15000元以下的低收入家庭 （戶均3人）占全部家庭的27.4%，戶數5.8萬戶，其中無房戶占5.3%，戶數3074戶，自有住房人均建筑面積低于10平方米的家庭占2.8%，戶數1624戶。兩項相加，泰安市區低收入家庭中住房困難戶數4698戶。現泰安市市區最低收入住房困難家庭 （享受最低生活保障家庭）戶數1446戶，自有住房人均建筑面積低于10平方米戶數86戶。新泰、肥城等縣市有關部門也對各轄區內無房戶和相對住房困難的總戶數進行了調查和測算，合計泰安市實際符合經濟適用住房條件的戶數約在3萬戶左右。截止2012年4月18日，泰安市2012年的新建保障房項目落實55個，共新開工各類保障性安居工程項目25個8226套，開工率為50.5%。2011年底，5個縣市區的保障性住房開工率情況分別為：市區開工5個棚戶區改造項目，3149套，開工率40.8%；肥城市開工5個項目，1472套 （公租房552套、棚改920套），開工率70%；東平縣開工6個項目1179套 （公租房359套，棚改820套），開工率71%；新泰市開工5個棚改項目，1518套，開工率45.3%；寧陽縣開工61.6%。在保障性住房剛性需求不斷增大的情況下，泰安市的保障性住房建設起步穩，措施合理，但仍需要提高開工率，加快建設，盡早投入使用。

（四）房地產開發企業實力較弱

泰安市房地產企業以中小企業為主，一級和二級以上的本地企業較少，目前依賴外來企業的入駐，比如，恒大集團進入泰城后，2011年海爾及綠地集團陸續強勢登入，海爾豪取城西環山地，綠地也奪得高鐵新區兩塊土地。本地的房地產企業融資體系不健全，房地產業規模偏小。

（五）房地產融資體系不健全

泰安市房地產開發貸款主要有3種形式：房地產開發流動資金貸款，主要用于補充企業為完成計劃內土地開發和商品房建設任務需要的流動資金；房地產開發項目貸款，主要為具體的房地產開發項目提供生產性流動資金貸款；房地產抵押貸款，是開發商以擬開發的土地使用權或房屋產權做抵押而向銀行取得貸款。這3種貸款方式的期限都較短，來源渠道均為商業銀行，貸款方式單一，無法適應房地產開發周期的需要。商業銀行提高了對房地產企業的貸款條件，對項目開發程度和開發企業自有資金的程度要求較高，多數開發企業不能達到規定的貸款要求；其他融資方式現階段的表現也不如人意，如信托融資，相對銀行貸款而言，受政策限制少、靈活、創新空間大，但信托產品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通；而企業債券用途多為新建項目，利息高于同期銀行利率、期限為3～15年，所以，一般房地產開發的項目獲取發行的可能性較小；另外，由于國內產業基金無法可依，暫不允許存在，養老和保險基金又不準直接涉足房地產，基金目前在資本市場表現也很難有所作為。

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