對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的政策性建議及控制研究

摘 要：本文針對房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了政策性建議，包括注重公司的財務(wù)指標(biāo)測算、重視人才培養(yǎng)、正確計量房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險、合理調(diào)整公司的投資決策，并對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了防范與控制。

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；政策性建議；防范與控制

一、對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的政策性建議

（一）注重公司的財務(wù)指標(biāo)測算

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)主要是以私營企業(yè)為主導(dǎo)作用，其中上市公司私營企業(yè)占到了市場的90%，同樣地家族式經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)也都占到了90%，這也充分的說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)目前還是存在著諸多規(guī)范性問題以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)的問題。本文對相關(guān)的財務(wù)指標(biāo)影響能力提出了以下幾點政策性的建議，建議如下：

1.完善公司內(nèi)部管理層，從而提高資產(chǎn)總量。公司內(nèi)部管理層的結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)公司發(fā)展效率的決定性因素，所以公司管理層的完善是公司最主要的決策權(quán)，所以必須要完善公司的管理層。公司管理層的結(jié)構(gòu)劃分為股東、董事會及經(jīng)理層等，公司資產(chǎn)將托管給董事會，董事會再聘任經(jīng)理人，從而經(jīng)理人就在董事會授權(quán)的范圍內(nèi)管理企業(yè)。

2.要嚴(yán)格執(zhí)行管理層治理制度，從而調(diào)整企業(yè)財務(wù)指標(biāo)結(jié)構(gòu)。公司內(nèi)部管理層治理的建立主要就在于能否嚴(yán)格來執(zhí)行公司管理層決策，所以就必須要打破私營公司家族治理的傳統(tǒng)思想。公司必須從上到下都要嚴(yán)格執(zhí)行管理層的決議，嚴(yán)格執(zhí)行管理層治理制度，使公司內(nèi)部更加規(guī)范化、合理化。

（二）重視人才培養(yǎng)

本文得出財務(wù)風(fēng)險越小的房地產(chǎn)上市公司管理體制完善，有一套適合企業(yè)自身發(fā)展的人才培養(yǎng)計劃，對控制財務(wù)風(fēng)險有高效地作用，從而重視人才培養(yǎng)是降低財務(wù)風(fēng)險的必要條件之一。同時如果要想靈活處理企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的模型，必須具備較強(qiáng)的專業(yè)知識，扎實的專業(yè)技能，方可對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險起到重要的作用。

（三） 正確計量房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險

財務(wù)風(fēng)險越小的房地產(chǎn)上市公司與大企業(yè)合作的經(jīng)驗越豐富，計量財務(wù)風(fēng)險的方法越合理。建議我國的房地產(chǎn)公司可以選擇與有經(jīng)驗的財務(wù)風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)來合作，理論往往能夠指導(dǎo)實踐，但在實踐中卻存在理論與實踐的脫節(jié)，造成這樣的結(jié)果就是由于企業(yè)沒有在實踐中完善自己。企業(yè)要從客觀的角度上充分的分析自身的風(fēng)險，正確的計量風(fēng)險，從而能夠更加清晰地看到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險存在在何處。房地產(chǎn)上市公司需要大力發(fā)展信息系統(tǒng)，對信息系統(tǒng)能夠及時更新，及時修正，從而能夠確保公司相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（四）合理調(diào)整公司的投資決策

投資決策在公司的財務(wù)風(fēng)險管理中起著關(guān)鍵而又重要的作用，所以投資決策如果失誤就會決定著企業(yè)的失誤，一個關(guān)鍵的投資決策如果失誤也可能會決定著公司陷入破產(chǎn)的危險。產(chǎn)生公司財務(wù)風(fēng)險的主要原因就是投資決策的失誤。如何能夠減少決策風(fēng)險也是對公司經(jīng)營管理的關(guān)鍵所在，公司的各級決策者也要經(jīng)常面臨著與資本投資有著重大關(guān)系的決策。可以采用兩種方法來調(diào)整公司的投資決策，第一，要做好公司內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險性的可行性研究。對可行性研究的分析也影響著房地產(chǎn)公司的投資項目。第二，要靈活應(yīng)對投資組合。在房地產(chǎn)行業(yè)的投資領(lǐng)域，都會面臨著多種選擇，為了防止公司的財務(wù)風(fēng)險，可以選擇運(yùn)用分散風(fēng)險、降低風(fēng)險的方法。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的控制研究

對于傳統(tǒng)的風(fēng)險控制方法有很多種，大部分的風(fēng)險控制主要有以下幾點：風(fēng)險降低、風(fēng)險分散、風(fēng)險回避和風(fēng)險轉(zhuǎn)移這四類方法。本文采用了以下幾個方面做了分析整理。

（一）對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

1.充分調(diào)查分析房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)行業(yè)中，如果投資每個項目，則其金額都相對較大，如果該項目投資失敗就會面臨房地產(chǎn)公司破產(chǎn)的可能，所以在此之前必須要做到市場調(diào)查嚴(yán)謹(jǐn)，調(diào)查分析結(jié)束后才可進(jìn)行投資決策。

2.對房地產(chǎn)行業(yè)采取分散投資風(fēng)險。針對房地產(chǎn)行業(yè)采取的分散投資風(fēng)險主要是采取跨區(qū)域以及多樣化的投資方式，這樣可以不斷地降低房地產(chǎn)風(fēng)險。房地產(chǎn)的分散風(fēng)險主要是通過分散開發(fā)結(jié)構(gòu)的帶來的風(fēng)險或者是采取分散時間的風(fēng)險等方式。

3.對房地產(chǎn)行業(yè)采取日常風(fēng)險防范。日常規(guī)范過程中，要對公司的資金運(yùn)作效率有充足的管理。要建立起資金管理的體系，明確到公司內(nèi)部資金流動的各個節(jié)點，防止資金在不必要的項目上流失。

（二）對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制

可以對房地產(chǎn)行業(yè)建立一套自身的風(fēng)險識別體系，而且要以其為主要核心，平時關(guān)注房地產(chǎn)公司財務(wù)指標(biāo)的測評，重點考察其相關(guān)測評值，從而可以控制財務(wù)風(fēng)險，降低其風(fēng)險帶來的

損失。

1.償債風(fēng)險能力的控制。償債風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)公司無法償還自身債務(wù)而使公司面臨的風(fēng)險，其主要原因也是由于債務(wù)而引起的。要合理安排資金結(jié)構(gòu)，規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的償債風(fēng)險，從而可以降低損失。另一方面，要加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)規(guī)模和融資情況，這些因素都確定了權(quán)益與債務(wù)的關(guān)系，從而對于項目而言是開發(fā)營銷中的主要因素。

2.控制盈利風(fēng)險。所謂盈利風(fēng)險就是指公司在不能得到有效銷售收入時而導(dǎo)致的公司收入的降低，隨之降低的還有利潤，所以也會面臨著公司內(nèi)部倒閉破產(chǎn)的可能性。盈利風(fēng)險可能會帶來巨大的成本上升或是收入減少。價格變動也會影響著公司變現(xiàn)的能力，從而科學(xué)地制定房價也是房地產(chǎn)行業(yè)的主要研發(fā)核心。

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