論房屋買賣懲罰性賠償的合理性

摘要 懲罰性賠償制度的目的是在針對行為人過去故意的違法行為造成的損失進行彌補之外，對行為人進行處罰以防止將來重犯，同時也達到懲戒他人的目的。由于房屋買賣關系屬于一種特殊的“消費關系”，并且雙倍賠償的確定對對保護買房者利益，平衡交易雙方利益、預防不誠信行為，保障市場公平等具有不可替代之功用，所以，房屋交易中的懲罰性賠償是具有合理性的。不過，相關規定在賠償基數，倍數限額，適用范圍等方面存在不足，仍需完善。

關鍵詞 房屋買賣 懲罰性賠償 合理

在2003年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）出臺以前，無論在理論上還是在實踐中，對于商品房交易能否適用《消費者權益保護法》（以下簡稱《消法》）第49條的規定這個問題（由于2003年新《消法》仍未出臺，故以49條說理），社會各界一直爭論不休。《解釋》的頒布雖然促成了實踐中的規范統一，但是理論上的爭議仍存，為進一步探討該問題，本文從以下幾個方面進行法律分析。

一、房屋交易能否引入《消法》之雙倍賠償

對于雙倍賠償能否適用于房屋交易的問題，學術界爭議極大。贊成該觀點的學者認為，標的物的價值不是法律關系劃分的標準，只要是商品，都可以參照適用《消法》；商品房屬于商品，有其價值和使用價值，有關房屋交易的欺詐行為理應受到雙倍賠償之懲罰。反對該觀點的學者也不為少數，其中以梁慧星為代表，其主張：第一，究《消法》的立法目的，只是為了規范普通商品市場中存在的假冒偽劣和惡意欺詐行為，并不涉及商品房領域；第二，商品房作為一種不動產，在買賣過程中若出現欺詐，與日常商品交易欺詐所造成的損失相比，是不能等量齊觀的；第三，房屋買賣牽扯利益巨大，涉案金額一般較多，雙倍賠償很可能導致利益失衡。而在筆者看來，這三點并不具有說服力：首先，在《消法》中之所以出現雙倍賠償，其立法旨意便是“保護人權”，既然《消法》并沒有明文規定排除房屋買賣的適用，而且房屋買賣關系又是一種特殊的消費關系，故適用雙倍賠償也并無不可；其次，商品房作為一種耐用消費品，與購房者利益關系重大，為保障交易安全，就是要引入懲罰性賠償，加強對弱勢方的保護；第三，在商品房交易市場中，作為房屋賣方，售房者一般享有充足的信息資源和主動的市場地位；購房者則更容易面臨利益受損的危險，這種懲罰性規定恰好能視作買方承擔了更大風險的合理利償。

二、對《解釋》雙倍賠償相關條款的評析

《解釋》引入雙倍賠償于商品房交易中的巨大意義，然而其依然具有不盡人意之處。首先，雖然在文章的分析中，并沒有嚴格將房屋與商品房的界限劃分開來，但根據《解釋》的明文規定可見，雙倍賠償的范圍原則上只適用于“商品房”，這顯然無法滿足社會主義市場，尤其是房屋交易市場的要求。所以應通過法律修改或者法律解釋，將商品房的范圍擴大，二手房、福利房、集資房、房改房等，均急需有關法律的規范；其次，雙倍賠償額的計算，以買受人已交付的購房款為計算基準，這也略顯荒謬。購房款的數額、交付方式等，都是依據雙方當事人的約定確立的。若賣方贊不要求買方支付購房款，依《解釋》來看，在合同成立后，售房人便可肆意違約而不擔心承擔賠償責任。這顯然違背了立法初衷，南轅北轍，更不利于保護買受人了。所以在計算賠償金額時，有必要考慮到買受方收到的損失或者出賣方因此獲得的不法利益。最后，筆者認為一倍的賠償限額劃定不合理。我國房地產業迅猛發展，房價飛速攀升，一倍的懲罰力度的威懾性日益降低。《消法》的雙倍賠償在新《消法》中都進行了修改，由原來的一倍變為三倍，那么房屋交易市場也應適時而動，以更好的發揮懲罰性賠償的制裁之力。

三、房屋買賣懲罰性賠償的完善意見

懲罰性賠償從無到有，從《消法》到《解釋》，從一倍到三倍，足見其步步發展，逐日完善。也進一步證明了其存在不僅具有合理性，而且是不可或缺的。不可否認，懲罰性賠償在我國初步生長，仍有稚嫩之處，筆者有以下完善建議：

第一、放寬對行為人主觀心理狀態的要求。房屋交易時，行為人主觀“故意”，為不誠信行為，當然應該承擔懲罰性賠償的責任。但行為人“重大過失”，則依據現存法律，就能夠免于“懲罰”，這顯然不合理。我們可以借鑒臺灣地區的做法，將重大過失納入懲罰性賠償之中，但介于其主觀惡性較故意小，所以對適用范圍、賠償數額等方面做出合理限制，以體現立法的客觀公正。

第二、將“損失”計入賠償基數的考慮范圍，不以“已付購房款”為唯一基數。筆者認為“損失”作為一種必備前提也是不太合理的，因為無論受害人是否遭受損失，行為人都做出了違法行為，該違法行為的損害結果如何，只是在確定責任大小時才更具意義；但若完全不將損失劃入賠償金數額確定時的考慮范圍，又不利于對受損方的保護。故較為合理的做法，是將其作為確定賠償金時需要考慮的重要因素。

第三、合理確定賠償倍數，采用彈性金額模式。根據《解釋》，在商品房交易中，我國采用的是最高一倍限額的懲罰性賠償倍數，對于上限一倍的規定，筆者認為并不合理。一倍的確定將法官自由裁量權限制在了很小的范圍內，而且在很多情況下，即便出賣方賠償一倍的價款，與其獲得的不法利益相比，數額根本不值一提。此外，立法還應本著對弱勢方的保護，視情況確定出賠償倍數的下線。“上有封頂，下有保底”，是一種較為合理的懲罰規則。

四、結語

房屋買賣中，雙方當事人形成的買賣關系便是一種特殊的消費關系，在相關合同糾紛中適用《消法》的懲罰性規定實為必然，《解釋》中雙倍賠償的規定亦合法合理。雖然有關法律規范尚未完善，但《解釋》的出臺起到了拋磚引玉的作用，我們要完善立法，強化司法，進一步完善市場交易中的懲罰性賠償制度，增強其合理性，使當事人利益得到法律的尊重與保護，并維護市場的有序運行。