房產(chǎn)新政促買房百態(tài)

今年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由5年改為2年。

“3·30”房產(chǎn)新政后，住宅用地遭瘋搶。中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，4月以來，一線城市住宅土地成交樓面均價達到了16917元/平方米，溢價率為63.7%，均達到2014年1月以來的最高值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，預(yù)計后續(xù)二線城市地方政府將因為土地出讓金的減少，推出多項刺激房地產(chǎn)的政策，一二線城市拿地競爭也將更加激烈。

地產(chǎn)邁入2015年后，從樓市發(fā)展態(tài)勢和宏觀經(jīng)濟背景下看，地產(chǎn)行業(yè)已進入理智時代，清淡氛圍繼續(xù)籠罩市場，開發(fā)商開始感嘆“這個行業(yè)不好做了”。

不過，行業(yè)變局依然在醞釀。“在減少了政策之手的左右之后，市場逐漸回歸理性。在此關(guān)鍵時期，建立一個健康、可持續(xù)的房地產(chǎn)行業(yè)生態(tài)圈正當其時?！庇行袠I(yè)人士認為。在行情走冷的2014年，“限購、限貸”等調(diào)控政策紛紛退出市場，究竟將對市場產(chǎn)生怎樣的影響？可見，2015年也可能是房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)元氣、贏得未來的關(guān)鍵一年。

“黃金時代結(jié)束，白銀時代已經(jīng)來臨”，地產(chǎn)行業(yè)最近流行的這句話，成為人們對當下樓市的最好注解。雖然從2014年四季度開始，相關(guān)部門便密集的調(diào)整了樓市政策，部分緩解了房地產(chǎn)市場下滑的走勢，但樓市卻仍未迎來明確的走向，并未出現(xiàn)人們期待中的樓市火爆行情。同時，2015年第一季度清淡行情繼續(xù)，“房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束，以平常心對待，而不是誰都可以挖一桶金。”

有史可鑒，房地產(chǎn)過熱往往和經(jīng)濟危機如影隨形，持續(xù)高房價必將導(dǎo)致金融危機。由于房地產(chǎn)必將衍生出巨額的借貸，銀行體系都將面臨“債務(wù)減記”的風(fēng)險。根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)費舍爾的理論，通縮的風(fēng)險來源于債務(wù)，無論是企業(yè)還是個人，在面對持續(xù)攀升的債務(wù)之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務(wù)水平提高的后果。

業(yè)主的需求成為買房的首要動力

“只要交通方便了，距離不是問題?！奔易∩钲诠饷餍聟^(qū)的孫先生在談到他的購房標準時表示，他最關(guān)心的是周邊配套，只要周邊生活配套完善，距離主城區(qū)稍遠點也可以。孫先生說的可接受的“稍遠”范圍是指開車20分鐘以內(nèi)可以到市區(qū)?！霸谥鞒菂^(qū)位置好的地方最多買個一居室，同樣的錢在郊區(qū)就能買套三居室的房子，只要周邊學(xué)校、交通等配套完善，生活方便，那為什么不在郊區(qū)買呢？”已經(jīng)在市區(qū)“窩居”夠了的孫先生一心想換個寬敞點的房子，他的觀點也許代表了部分自住型購房者的想法。

有的置業(yè)者則考慮得更多，“我再買房肯定還是選市區(qū)，因為雖然再買房是為了滿足改善性自住需求，但仍然不能保證那套房子就會住一輩子。郊區(qū)的房子偏離繁華地帶，從投資角度講還是市區(qū)更有投資價值?！备鷦⑿〗阋粯优陆紖^(qū)庫存高，出現(xiàn)房價下跌而導(dǎo)致轉(zhuǎn)手時虧本的人也不在少數(shù)。

結(jié)婚時由于資金不寬裕而購買了二手房的胡姐說：“我早就想換套新房了，之前由于拿不出那么多的首付款而擱置的購房計劃，現(xiàn)在終于可以實施了?！焙翢o疑問，胡姐再購房就是奔著新房去的，“我覺得人這輩子總是要住套新房的。”

“我不想買剛開建的期房，因為一是等的時間久，交了首付還著貸款的同時還要支付房租，這不合算；二是怕實際交房的時候小區(qū)建設(shè)情況跟最初宣傳的有差距，房屋質(zhì)量不過關(guān)、綠化率減低等問題屢見不鮮?！苯壬硎舅鼉A向于選擇現(xiàn)房或準現(xiàn)房的新房，若是剛開建的新房，他覺得還不如買二手房保險。

青島鏈家的一位置業(yè)顧問說，“很多沒滿5年但是滿2年的業(yè)主在報價上并沒有發(fā)生改變，但是在心理價位上有所上漲了?！鼻鄭u鏈家市場部分析師劉爍認為，滿5改2的新政影響的不是業(yè)主向上提高價格，而是針對這部分房屋買賣的議價空間收窄。

置業(yè)者觀望新政優(yōu)惠政策

北京、上海、深圳等城市紛紛傳來樓市漲價消息，二手房業(yè)主惜售，甚至不惜支付高額違約金而放棄賣房。面對鋪天蓋地的漲價消息，青島的置業(yè)者們卻大都比較淡定?！皾q價？不作死就不會死！”來青島工作已3年多的小莊并不著急買房，“每個城市的情況不一樣，一線城市可能人口增加較快，房源周期短，政策利好就順勢漲價，但是青島樓市這么高的庫存量，敢漲價嗎？買房是大事，我要慢慢挑套自己滿意的?！?/p>

打算買二手房的胡先生說：“現(xiàn)在二手房的入市量增大了，可選擇的房源更多，沒道理漲價吧？”在咨詢多家房產(chǎn)中介后，獲悉青島目前二手房市場的狀況是業(yè)主覺得政策向好而不著急賣，準置業(yè)者覺得可能有更多更好的房源入市而不著急買，雙方都在觀望。

執(zhí)行新政策后，二套房的購買成本到底能降多少？以總價100萬元的住房為例，貸款利率按6.49%（基準利率上浮10%）進行計算，如果按照首付六成的比例計算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業(yè)貸款計算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為71萬元，月供2980元。首付比例降至四成后，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。40～60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那么還款總額為107萬元，月供4470元。六成首付下，買房總金額為60萬+71萬=131萬元；四成首付下，買房總金額為40萬+107萬=147萬元。這樣對比，購房成本要增加15萬元?！笆赘督档椭皇墙档土速彿康拈T檻，低首付就必然多貸款，而且二套房貸款利率還高，還款壓力加大將是不爭的事實?！焙橄壬f，他不理解有些人怎么會覺得首付降低就是賺了多大便宜似的，因此購買二套房需要量力而行。

（編輯：李小眉）