我國地價管理不足及對策研究

摘 "要：隨著經濟的發展，土地資源越來越稀缺，其涉及的利益關系正突顯出來。因此，地價管理對我國而言，有著重要的意義，通過對當前地價管理的現狀進行剖析，找出了當前我國地價管理中的不足，并提出了對應的解對策。

關鍵詞：地價管理;對策;意義

1. 地價管理的重要意義

改革開放以來，我國的經濟社會有了飛速發展，房地產業也興盛起來。作為人類生存、發展基本載體的土地，在社會經濟發展中充分發揮了其作為資源、資產的雙重特性。隨著地價的逐漸攀升，土地收益在一些地方財政收入中占據了半壁江山，成為城市建設的重要經濟來源，同時它還對招商引資等具有較大影響。而較高的地價也引來了人們的爭論，很多人將高房價歸罪于高地價。在此背景下，合理、完善的地價管理體系對推進土地有償使用、優化配置土地資源、合理分配土地收益、實現土地資產價值、保證國有土地收益不流失、規范房地產市場、保護土地所有者和使用者的合法權益等方面發揮有著極其重要的作用。

2. 我國地價管理現狀

2.1 管理體系

土地價格管理是隨著我國土地使用制度改革和土地市場的建設應運而生的。從1986年3月中共中央和國務院批準成立國家土地管理局到同年的第六屆全國人大十六次會議通過的《中華人民共和國土地管理法》實施以來，國土資源管理部門先后頒布實施了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》（國土資發[2000]11號）、《企業改制土地資產處置審批意見（試行）》和《土地估價報告備案辦法（試行）》（國土資發[2001]42號）、《關于建立土地市場動態監測制度的通知》（國土資發[2003]429號）、《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》（國土資電發[2006]17號）等一系列規范性文件，這些文件從土地取得、土地供應、土地轉讓、土地資產處置、土地價格評估、土地價格監控與更新，以及土地市場調控等環節制定了一系列地價管理的規章制度，并初步形成了制度體系。這些制度的建立，為加強土地資產管理、規范土地市場發展發揮了重要作用，取得了良好的社會經濟效益。

2.2 地價管理政策綜述

所謂地價政策是政府制訂的有關影響地價高低、地價走勢方面的政策的總稱。我國目前已有的地價管理政策主要包括出讓地價政策、轉讓地價政策、公告地價政策等。我國已經出臺的出讓地價政策至少包括：按計劃供應土地、抑制協議出讓土地中的低地價等，但這兩個方面到目前為止收效甚微。轉讓地價政策分為兩方面：一是防止過低的地價出現，二是抑制地價過高地上漲。公告地價制度方面，根據《城市房地產管理法》，要定期公布基準地價和標定地價。

3. 地價管理中存在的不足及對策

3.1在我國目前的地價體系中，比較成熟的只有作為國有土地使用權出讓標準的一種基準地價。而涉及到劃撥土地、集體土地時則只談補償，進行有針對性的評估很少。在劃撥土地收回補償方面，補償費的確定多數考慮了收回再出讓后的用途，如果收回后搞公益事業，土地沒有增值，補償費將難以確定。解決這一問題的關鍵，在于承認原劃撥地用地單位對于其劃撥土地擁有民事財產權利，建立相應的地價標準。無論收回后怎樣使用或處置，都與原用地單位無關。拆遷補償方面，目前實行的拆遷補償是按建筑面積核算的，“拆一補一”是最主要的形式。只要是在被拆遷人用地范圍內，就要補償，這就造成越說要拆遷，蓋房越多，拆遷成本越高的問題，同時也造成了資源的巨大浪費。然而，如果在拆遷補償費的確定過程中，對被拆遷人合法占有的土地進行評估，確定土地補償費，地上物部分以成本為原則進行補償，這就從根本上遏制了被拆遷人多蓋房的沖動。

3.2政府地價管理的目標具有雙重性。如果土地低價出讓給政府財政收入的損失小于因此擴大招商引資帶來的稅收等財政收入的增加值，那么降低地價就是合理的。我國城市土地價格管理，應當區分政府作為土地資源管理者和土地資產所有者的雙重身分，明確認識政府地價管理目標的雙重性。一方面，以土地資源管理者身份，地價高不是其追求的最大目標，因為高地價會增加成本，影響當地產品的競爭力，降低投資吸引力;另一方面，以土地資產所有者和管理者身份，追求高地價，從而使其資產增值。我國政府把土地資源管理者和土地資產所有者兩個職能集于一身，地價管理與土地資產經營客觀上存在著矛盾。

3.3土地價格內涵缺乏科學性和嚴密性。和嚴密性一方面，地價的內容不明確。我國土地市場上存在的土地權利形式種類繁多，如國有企業改制中所包含的土地權利就有出讓土地使用權、承租土地使用權、作價入股土地使用權、授權經營土地使用權和劃撥土地使用權等形式，而集體土地也存在集體十地所有權、集體土地建設用地使用權、集體土地聯營入股使用權等等，對應這些不同權利土地價格的內容也都有所差別。另一方面，地價構成規定的差異性。這主要體現在地價構成內容的差異性，如有些地方規定地價由十地使用權出讓金（或土地使用費）、市政配套設施費和土地開發費二三者構成，而有些地方卻沒有將三者區分出來，籠統的稱為地價;也有地方規定的地價中除了以上三項外還包括土地管理費、耕地占用稅等費用。即使地價規定的內容相同，其具體的組成也有差異，如土地的開發程度、容積率的狀況等都可能不同。在這些方面，應出臺明確的標準規范，并以法定形式嚴格要求各方遵照實行。

3.4基準地價更新不及時，標定地價不普及。由于經濟發展速度迅速，地價變化較快，而基準地價評估工作周期長等等原因，我國的基準地價現勢性較差。此外，標定地價在我國大部分城鎮并沒有得到普及。這樣政府在地價管理中缺少直接的地價標準。這不僅要求政府加大對基準地價、標定地價評估工作的資金投入，還要求不斷改進相關評估技術流程，縮短工作周期。