央行降息，國內樓市風險降低了嗎？

自5月11日起，央行再度降息0.25個百分點，而關于中國房地產市場的信息有些撲朔迷離。比如有報道稱，由于330房貸新政策，改善性住房需求正在釋放，因此，目前全國有14個城市的住房銷售開始全面上升。房價也隨之上漲，特別是一線城市的二手房市場，市場反價的現象十分普遍。而央行5月11日起又降息，更是推動國內房地產又可能走上2009年的繁榮之路。因此，有媒體認為，中國房地產市場筑底已經完成，房地產市場又開始走上了回升之路。而這些信息反映到股市，房地產上市公司的股票又開始快速上漲。也就是說，隨著一些一二線城市住房銷售增長，市場預期中國房地產市場很快就可走出當前的困境。

但是，國際貨幣基金組織公布的研究報告表示，如果以當前新動工量及兩年后的銷售量作為供求指標來計算中國住房未來供求情況，他們先對中國以往的需求數據作回歸分析，影響因素包括收入、城市化速度、非農業人口比例、住房價格等，以此計算出一個中期的住房需求增長率，結論是，中國未來住房年銷售率為4.3%。供應方面，只有新動工的住房逐漸減少，并讓住房的需求快于供應，這樣才能消化過高的住房庫存。如果動工量持續下降，直到2017年之后才能回到溫和增長水平。也就是說，在這種情況下，直到2020年，當前過高的住房庫存才能清理到正常水平。也就是說，按照國際貨幣基金組織的測算，當前中國住房的去庫存化要花上6年的時間。

國際貨幣基金組織的報告還指出，當前中國房地產市場的最大問題就是庫存量過大或住房空置率過高，空置面積估計達10億平方米，空置率比重在20%以上，而國際慣例正常合理的水平在5%-10%。而10億平方米空置的住房相當于當前中國一年的住房銷售總面積。而在這10億平方米的住房庫存中，超過一半以上在三線以下的城市。住房庫存量過大在地理上分化十分嚴重。也就是說，中國三線以下城市的住房庫存要想在短期內消化是不容易的。

還有，從國家統計局所公布的數據來看，今年一季度住房銷售基本上處于下行的通道上。無論是銷售金額及銷售面積都是如此。在這種情況下，不僅房地產開發投資快速下降，而且房地產開發商不敢進入土地市場拿地，因為，他們基本上不看好未來幾年的住房市場。即使4月份的數據出來。一線城市的住房銷售會有一些城市（如一線城市）回光返照，但估計這種情況也是暫時的。因為，當前中國住房市場最大的問題是市場的周期性調整受行政性救市干預，無法按照市場的內在法則進行正常的調整。房價沒有進行下行調整。

如果中國房地產市場的周期性調整無法進行，或人為干擾下而短暫終止，那么國內房地產市場的價格就會頂在高位而無法下來。住房市場的價格不調整，那么中國房地產市場最大消費需求就無法釋放出來。這是化解中國房地產市場的風險核心所在，也是消化目前中國巨大的房地產庫存的根本。但是，當前政府的政策并沒有把基點放在釋放中國居民巨大的住房消費需求，而是讓已經持有住房者進入市場，主要釋放的是所謂的改善性住房需求或住房的投資需求，而這些需求不僅十分有限，無法消化當前巨大的住房庫存，而且這種需求的膨脹最后結果只會把中國房地產泡沫吹得更大。

因為，前兩次降息，即使到3月份貸款利率有所下降，但下降的幅度十分有限，只有0.22%（貸款基準利率下降了0.65%）。一般貸款利率仍然在6.78%，按揭貸款利率在6.01%。而且商業銀行貸款利率上浮已經達到70%。估計5月11日這次貸款利率下降，對降低貸款利率同樣會十分有限。這不僅在于商業銀行風險意識增加而不敢把貸款利率下降，而且在于存款利率上浮區間擴大，會增加銀行的貸款成本，商業銀行沒有動力把貸款利率下浮。

就目前的情況來看，盡管政府一系列的救市政策主要是讓已經持有住房的居民進入市場，但這些住房需求基本上是投資需求而不是消費需求（一套住房都可用于投資。兩套以上的住房用于投資更是易如反掌）。投資者進入，過高的房價就不會調整。這時除了投資需求者有能力進入之外，住房消費需求者有能力進入市場的是十分有限的。還有，如果高房價下出現住房銷售增長。房地產開發商的暴利仍然存在。那么這些地方的住房新供給還會增加，而不是會減少。因為，房地產開發商又會大舉拿地進入市場，增加供給。同時，少數一二線城市的住房銷售增長及房價上漲，這很快就傳染到三四線城市的市場。從而使得三四線城市的住房市場的調整也開始出現停滯或僵持，讓這些城市市場的風險增加。

也就是說。就目前的情況來看，盡管一些一二線城市的住房銷售是有所回升，房地產市場看上去有所好轉。但實際上，如果國內住房市場沒有經過真正的周期性調整，特別是沒有經過房價下行的調整，并讓住房消費需求釋放出來，那么中國房地產市場的風險不僅沒有減少反之在增加。因為，按照現行的政府救市政策，會讓有住房的人持有更多的住房，住房市場分配不均的情況更為嚴重。由于已經持有住房者進入市場更多的是住房投資者而不是住房消費者，這樣就容易把住房市場的價格頂在高位（投資者出價往往會高于消費者，這剛住房消費者也沒有支付能力進入市場，即使有優惠政策也是如此），房價更是難以向下調整。這不僅會讓住房的消費者更加無能力進入市場及釋放住房消費需求，而且一線城市的高房價也容易成了三四線城市房價不下調的樣板，從而使得全國房地產市場的周期性處于僵持狀態。而這種情況出現，盡管無法完全阻礙中國房地產市場周期性調整，但是會推遲中國房地產市場的周期性調整，讓這種房地產市場周期性調整的成本上升。

也就是說，從當前中國房地產政策短期效果來看，可能讓中國少數城市的住房市場銷售出現好轉，減緩中國經濟增長下行的壓力，但是這種住房銷售的增長把房價頂在高位并沒有把中國居民最大的住房消費釋放出來，因此這樣房地產投資銷售增長是有限的、短期的、區域性的、不可持續的，因此，政府的房地產政策重心仍然要放在遏制住房投資投機，去除住房的賺錢功能，讓住房市場回歸到消費者為主導的市場上來。即使這次央行降息也是如此。也只是鼓勵住房投資者進入市場。再加上即使央行降息。但在利率市場化改革深化的情況下，貸款利率的下降幅度會有限。還有，如果央行降息可帶來一些城市房地產短期繁榮，但是這些繁榮只是表面的，或只是會把房地產泡沫吹得更大。在這種情況下，國內房地產市場風險不僅沒有降低，還可能會上升。因此，央行降息，并沒有讓國內房地產市場的風險真正降低。房地產投資者要密切關注所產生的變化。