保險公司自建不動產采取工程項目總承包模式的合法合規性分析

摘要：工程項目總承包是國家建設部推薦的一種建設模式，中國保監會也已經允許保險公司投資不動產，因此，保險公司自建項目采取工程項目總承包模式不違反法律法規的強制性規定，而且還可以幫助保險公司縮短工期、提高建設質量和增加經濟效益。

關鍵詞：保險；不動產；總承包；合規

保險公司投資自用性不動產取得方式一般為購置、租賃及自建，購置和租賃均較為便捷快速，但對于不具備直接購置及租賃的情況下，保險公司只能選擇自建，采取自建方式對于沒有或缺少建筑工程建設經驗的保險公司是一個不小的挑戰，目前絕大多數自建項目采取“基建辦+項目管理公司”的模式建設，這種方式雖然可以體現業主意志，加強對施工的控制，但也存在程序復雜、工期過長等問題，因此，如果能夠采取工程項目總承包的方式，可以有效避免前述問題，為保險公司基建項目提供一條更為經濟高效的建設模式。

一、保險公司采取工程項目總承包模式的優勢及風險

根據建設部《關于培育和發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見》，設計采購施工總承包是指工程總承包企業按照合同約定，承擔工程項目的設計、采購、施工、試運行服務等工作，并對承包工程的質量、安全、工期、造價全面負責，即業主將建設工程發包給總承包單位，由總承包單位承攬整個建設工程的設計、采購、施工，甚至包括項目的前期籌劃、方案選擇、可行性研究等工作，實現設計、采購、施工各個階段工作合理交叉和緊密配合，并對承包的建設工程的質量、安全、工期和造價等全面負責，最終向業主單位提交一個符合合同約定、滿足使用功能、具備使用條件并經竣工驗收合格的建設工程。在設計采購施工總承包模式下，業主把工程的前期、設計、采購、施工和竣工驗收工作全部委托給總承包商組織實施，業主只負責整體、目標管理和控制。業主只與總承包商簽訂工程總承包合同。總承包商再將相應的部分設計、采購或施工委托給其他分包商，分包商與總包商簽署合同，由總包商統一對業主負責。業主可以自行組建管理機構，并委托監理單位代表業主對工程進行管理和控制。在總承包模式下，業主介入工程建設的程序大大減少，可以減輕業主單位的管理壓力，但也同樣減少了業主對工程質量、成本和進度的控制力。保險公司采取工程項目總承包模式的優勢和風險主要有以下幾點：

（一）優勢方面

一是有利于降低建設成本。設計采購施工總承包模式中，建設項目的設計工作將由總承包商完成，總承包商可以憑借其專業的設計能力和經驗，通過技術經濟分析對設計進行合理的優化，在保證滿足項目功能及工程質量的前提下，最大程度上減少建設項目整體建設投資；

二是有利于提高工程質量。在設計采購施工總承包模式下，總承包商對工程進度與質量全面負責，明確了工程質量的責任主體，避免了業主、設計單位、施工單位和監理單位互相推諉的弊端，能夠促使總承包單位重視施工質量控制，發揮其工程項目管理的優勢，確保工程質量；

三是有利于縮短建設工期，提高經濟效益。設計采購施工總承包模式下，業主只簽署設計采購施工總承包合同，大大減輕了其合同管理的壓力，也減少了業主單位的內部集中采購審批程序，同時便于總承包商進行設計、采購和施工等工序的交叉作業，可以有效縮短建設工期，滿足區域檔案管理中心的迫切需要。

（二）風險方面

首先，設計施工總承包模式目前在國內尚沒有形成較為普遍和成熟的運作經驗。雖然該模式得到建設行政主管部門的大力支持和推廣，但主要集中在重大基礎設施建設中，在一般的民用工程建設領域應用不是很廣泛，無論是在合同的簽訂還是在實際工程管理的經驗方面均缺少足夠的經驗予以借鑒。

其次，設計采購施工總承包中業主工作存在一個難點問題，即業主需要在設計工作開始前提出項目的概預算、工程的功能、質量、標準等需求。不同于傳統的建設模式，業主發包總承包合同時，尚未開展設計工作，工程的概預算、結構、功能和相關建設標準都不確定，僅能憑借概念性的需求來訂立合同，這對于沒有專業建設知識及經驗的業主是一個難題，容易造成預算偏高、業主權利被限制及質量標準約定不明確而遭受侵害等風險。

再次，設計采購施工總承包存在一定的實際操作困難，雖然國家提倡工程總承包模式，但是國家及地方的配套政策法規并不健全，比如部分地方建設管理部門要求建設工程設計和施工均通過當地政府的建設工程招標辦（或類似機構）實施招標，而招標辦只受理以業主名義實施的設計招標和備案，這就造成政策鼓勵和現實條件限制的沖突。

二、保險公司采取工程項目總承包模式的合法合規性分析

設計采購施工總承包模式在國際建設工程領域已經應用多年，具有成熟的經驗，同時該模式得到了我國建設行政主管部門的認可并大力推廣，2003年建設部出臺的《關于培育發展工程總承包和工程項目管理企業的指導意見》，明確提出鼓勵“發展具有設計、采購、施工（施工管理）綜合功能的工程公司開展總承包業務”。并且設計采購施工總承包模式在國內也開始成功應用，一些國家重大基建項目，比如高速公路、南水北調等均采用了工程總承包模式，因此，設計采購施工總承包模式是法律法規允許的固定資產建設方式，符合相關政策要求，在國內不存在法律障礙。此外，根據中國保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》第二條和第十三條的規定，保險資金投資房地產的范圍中包括“土地”，同時購置自用性不動產的，不受項目及區位的限制。因此，保險公司以自用為目的，以物權方式取得國有土地使用權并建設的，不屬于《保險資金投資不動產暫行辦法》所禁止的范圍。因此，從法律法規的角度講，保險公司自建項目采取工程項目總承包的模式不違反法律法規的禁止性要求。

三、關于保險公司采取工程項目總承包模式的建議

（一）合理選擇工程項目總承包的方式

設計采購施工總承包模式是工程總承包模式的一種，除此之外，根據工程項目的不同規模、類型、業主要求及總承包程度的高低，分別還有設計—施工總承包、設計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包（P-C）等方式，可以滿足業主不同層次及類型的需求。設計-施工總承包模式是將設計和施工環節發包給總承包商，而業主單位保留建設材料、機電設備等采購的權利。設計-采購總承包模式是將設計和采購環節發包給總承包商，而業主單位自行負責施工或委托第三方進行施工。采購-施工總承包模式是將采購和施工環節發包給總承包商，而業主單位保留自行設計或委托第三方設計的權利。上述幾種總承包方式均為目前我國法律法規允許的總承包模式，可以由業主依據工程建設規模、自身管理能力及建設需求等因素自由選擇適合的建設模式。

（二）嚴格履行不動產投資合規審批和報告程序

保險公司應對采取工程項目總承包過程中，應按照遵守保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》的相關規定，必須履行嚴格的內部審批程序，自用不動產須使用資本金進行投資，自用性不動產的賬面余額不得高于公司上年末凈資產的50%；投資額度超過20億元或超過可投資額度的20%的應由公司董事會或其授權機構做出決策，并報告保監會；對已投資不動產項目追加投資的，應經公司董事會審議。遵循“專地專用”的原則；不得變相炒地賣地，不得以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。

（三）設計施工總承包必須依法公開招標

根據國家《招標投標法》及建設部《工程建設項目招標范圍和規模標準的規定》，“全部或部分使用國有資金投資或者國家融資的項目”及“使用國有企業事業單位自有資金，并且國有資產投資者實際擁有控制權的項目”必須進行公開招標，且需要接受項目所在地建設工程招投標管理部門的監督。此外，投標人還須滿足承接此工程項目所需得的相應的設計及施工資質。此外，根據《工程建設項目貨物招標投標辦法》的規定，工程建設項目招標人對項目實行總承包招標時，未包括在總承包范圍內的貨物達到國家規定規模標準的，應當由工程建設項目招標人依法組織招標。工程建設項目招標人對項目實行總承包招標時，以暫估價形式包括在總承包范圍內的貨物達到國家規定規模標準的，應當由總承包中標人和工程建設項目招標人共同依法組織招標。雙方當事人的風險和責任承擔由合同約定。依據上述規定，以暫估價形式列入總承包合同中的設備和材料等貨物的招標采購，應當由項目業主（我司）與總承包單位共同進行招標。

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