不動產善意取得的善意認定研究

摘 要：我國《物權法》第106條對不動產善意取得作出了明文規(guī)定，但是對于如何界定不動產善意取得中的“善意”卻沒有做出詳細明確的規(guī)定。本文認為，為了有效的適用法律，不動產善意取得的善意標準應該與動產的善意標準不同。基于民法的公平原則，在因重大過失不知轉讓人無讓與處分權的情況發(fā)生時，應排除善意取得的適用。鑒于我國目前登記制度尚不完善，為保護真實權利人，應將交付、登記完畢作為認定善意的時點。最后，是否構成“善意”，還應結合客觀標準認定的合理價格來判斷。

關鍵詞：不動產；善意取得；善意標準；重大過失

一、問題的提出：從案例出發(fā)

原告楊某1996年開始在M市Y村建設房屋。2000年，楊某與其妻子離婚，雙方沒有對此房屋提出訴訟請求。此后該房屋陸續(xù)建設完畢。2003年，楊某之子楊甲和楊乙將該房屋的所有權證、土地使用權證變更在各自名下。被告葉某于2005年從楊乙手中購買該房屋，并且實際入住，但是未辦理產權變更登記手續(xù)。后來楊甲、楊乙的房屋的所有權證、土地使用權證被撤銷，同時M市建設局于2008年向楊某發(fā)放房屋所有權證，M市人民政府于2012年向楊某發(fā)放土地使用權證。因楊某要求被告葉某返還該房屋，雙方對此發(fā)生爭議，原告楊某于2012年9月向人民法院提起訴訟。

二、不動產善意取得的善意標準

首先，必須借助物權公示原則判斷是否構成善意。善意是受讓人的主觀心理狀態(tài)，只有界定一個客觀的認定標準才能在司法實踐中具有可操作性，為司法機關審理該類案件時提供統(tǒng)一的依據。要為不動產善意取得中的“善意”提供一個相對客觀的認定標準，必須借助物權公示原則。我國《物權法》第6條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。”同時，根據《物權法》第10條、第14條、第16條和第18條的規(guī)定可以看出，不動產登記簿是不動產權利狀態(tài)的外部表征。法律規(guī)定公示制度的目的在于推定不動產物權變動的公示狀況與客觀事實相符合，保護交易中善意第三人的信賴利益，同時善意取得制度的設立目的在于保護交易安全，二者的結合有利于鼓勵交易。并且，由國家行政機關對不動產進行登記，有國家公信力做保證，這也使得不動產善意取得的客觀善意認定標準具有可操作性。但是在動產善意取得中認定第三人是否為善意時，則無法應用這一客觀的善意認定標準，因為轉讓動產時是以占有為公示方法，也就是說只要從外部表征上可以推定動產的實際占有人是真實的權利人，那么法律就保護受讓人信賴利益，受讓人可以通過交易取得完整的物權。在實際生活中，不動產的價值一般高于動產，因此法律對不動產的保護要更加嚴格。動產一般價值較低且種類繁多，如果以登記作為公示方法，那么每進行一次交易就要變更一次登記，而在經濟生活中人們無時無刻不在進行動產交易，這樣不僅使登記機關難以承受繁重的工作，也會給交易雙方帶來不便，不利于交易的順利進行，動產變動的這種特點也意味著占有的公信力較低。因此在認定不動產善意取得時，不能僅憑受讓人信賴不動產實際占有人為真實權利人而認定其為善意，必須是受讓人信賴登記簿上的內容才可以認定其為善意，在現實生活中所有權與占有相分離的情況非常常見，比如所有權讓與擔保和所有權保留，基于現實需要，也應認為不動產善意取得的善意應以受讓人信賴登記內容作為客觀的判斷標準，而非信賴占有。

其次，認定不動產善意取得僅需考慮是否登記。受讓人只要舉證證明自己在交易前已經實際查閱了不動產登記簿，不動產登記簿上記載的真實權利人與轉讓人一致即可。因為要求受讓人在交易中利用查閱登記簿以外的其他方法去調查轉讓人是否為真實權利人的要求太過嚴苛，受讓人往往也無法舉證證明自己的調查過程和調查結果，為了防止舉證責任分配有失偏頗，損害受讓人的利益，必須有一個單一的標準認定不動產善意取得人為善意，而要求受讓人實際查閱不動產登記簿不僅具有可操作性，也在舉證責任分配上實現了公平。認定動產善意取得的善意標準則不能僅考慮單一要素，除占有以外，還必須考慮轉讓人的身份、交易的價格以及交易的時間等因素。因此，筆者認為，不動產善意取得的善意標準應界定為：受讓人信賴不動產登記簿的內容而受讓不動產時，推定受讓人是善意的。

三、不動產善意取得的善意排除及判斷善意的時點

（一）善意的排除情形

不動產善意取得中善意的排除情形主要包括以下三種：一是受讓人明知轉讓人無讓與之處分權；二是受讓人明知轉讓人存在權利瑕疵；三是受讓人因重大過失而不知轉讓人無讓與之處分權[1]。對于第三種觀點存在分歧，有學者認為，重大過失既是故意。持相反態(tài)度的學者則認為，不動產登記簿的公信力一般都能反映真實的物權狀況，受讓人因信賴而進行交易應認定其為善意，不論有無過失。筆者認為前一種觀點可值贊同，我國民事法律應當以欠缺一般人的最低限度的注意義務作為定義重大過失的標準。對于重大過失，行為人只需要稍加注意即可避免危害后果的發(fā)生，基于民法公平的基本原則，應將重大過失等同于故意，不適用善意取得的規(guī)定。在不動產善意取得中也應該要求受讓人沒有重大過失，要求受讓人稍加注意，既可以保護真實權利人的合法權益，又可以保護交易安全，使動態(tài)的交易安全與靜態(tài)的所有權保護之間得到平衡，符合我國民法公平原則的要求。

（二）判斷善意的時點

登記說認為，不動產善意取得中善意的時點，應以取得人辦理完畢不動產登記時為準。[2]因為一個完整的受讓過程應當完成所有權的移轉，不動產所有權的移轉則應在登記后始為發(fā)生，因此只有在登記完畢時仍為善意者，才適用善意取得。[3]在這一學說下，必須是不動產登記簿登記錯誤發(fā)生在先，受讓人不知道且不應當知道不動產登記簿登記錯誤，因而相信登記簿的內容時發(fā)生善意取得，否則受讓人不構成善意取得。申請說認為，應將不動產善意取得制度中善意的時點確定為買受人提出不動產登記申請時。[4]筆者認為，申請說即不符合我國的國情，也不符合民法的公平原則，因為我國目前登記制度存在缺陷，真實權利人的權益極易受到損害，在此種情況下立法應該更加注重保護真實權利人，而不是側重于保護受讓人，否則將有失公允的，與民法的公平原則背道而馳。受讓說認為，受讓人只有從交易開始至變更登記完畢，整個時段均不知道無權處分的事實，且對此沒有重大過失，才是善意的。[5]該說要求不動產登記錯誤在先，訂立合同在后，并且受讓人從訂立合同到辦理完房屋過戶手續(xù)一直是善意的。因此，受讓說與登記說一樣強調時間順序，要求登記錯誤發(fā)生在先，轉讓行為發(fā)生在后。但是，受讓說與登記說并沒有實際差別，受讓說要求訂立合同到過戶手續(xù)辦理結束這段時間受讓人是善意的，那么就意味著受讓人在訂立合同之前也是善意的，由此看來登記說更為合理，即在不動產登記辦理結束的時間點以前皆要求受讓人為善意，受讓說強調的時間段徒增累贅。但是，登記說也存在不足之處。

首先，根據我國《物權法》 第 106 條第1款“轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，（下轉第142頁）（上接第140頁） 不需要登記的已經交付給受讓人。”的規(guī)定，這就意味著不動產善意取得要以過戶登記手續(xù)辦理完畢作為不動產善意取得的構成要件。在我國《物權法》以登記生效主義作為不動產物權變動理論基礎的法律條文中，只有在完成物權登記之后，才發(fā)生物權變動的效力，受讓人以此真正取得完整的物權，而交付不是不動產物權發(fā)生變動的公示要件。以不動產登記辦理完畢作為不動產物權善意取得的判斷時點， 如果轉讓人將不動產登記在自己名下，使得登記內容與真實權利義務狀況不一致，那么真正權利人就可以以異議登記的方式及時阻止轉讓人的無權處分。只有在受讓人辦理了登記的情況下才能受到善意取得制度的保護，如果存在異議登記， 受讓人依舊受讓不動產，就很難認為其是善意的，因為只要盡到一般人的注意義務，受讓人就可以判斷轉讓人并非該不動產的真實所有權人。在這一點上要求受讓人盡到注意義務并不是過分苛責，反而這種要求可以減少無權處分人處分他人財產的糾紛發(fā)生，既是對真實權利人的保護，也是對交易安全的保護。

其次，對于不動產善意取得善意時點的判斷標準，筆者認為應將完成交付與登記手續(xù)辦理完畢作為不動產善意取得的善意時點。有學者認為，《物權法》第 106 條所言的以交付為要件主要是指動產， 對于不動產只要辦理了登記，即使沒有交付也同樣可以構成善意取得。[6]筆者認為這種觀點是值得商榷的，如果在真實權利人與轉讓人不一致的情況下，轉讓人并未實際占有不動產，而依登記將不動產轉讓給受讓人，這在保護不動產所有權安全上明顯不妥。只有在交付結束和登記手續(xù)辦理完畢的情形下才能更有利于保護真實權利人。交付完成加登記手續(xù)辦理完畢，受讓人實際取得不動產，即實現其交易的目的，又可以在一定程度上避免轉讓人無處分權而處分他人財產的情況發(fā)生。如果轉讓人都無法向受讓人實際交付不動產，則受讓人只需稍加注意即可判斷該不動產的真實權利狀態(tài)，如果不能交付不動產卻繼續(xù)辦理登記，難以認為受讓人是善意的。

參考文獻：

[1]顏梅林，陳亮.不動產善意取得之“善意”認定標準實務研究： 兼評《物權法》第 106 條[C]//游勸榮.物權法與社會發(fā)展比較研究.北京：人民法院出版社，2009： 275.

[2]魯春雅.論不動產善意取得制度中善意判斷的時點[J].法學論壇，2011，03

[3]崔建遠，申衛(wèi)星，王洪亮，等.物權法[M].北京：清華大學出版社，2008： 128.

[4]魯春雅.論不動產善意取得制度中善意判斷的時點[J].法學論壇，2011，03

[5]崔建遠.物權法[M].北京：中國人民大學出版社，2009：86

[6]王利明.不動產善意取得的構成要件研究[M].政治與法律，2008，（10）：7