論不動產統一登記對房產稅的影響

摘要：不動產統一登記是2007年我國《物權法》出臺時即確定的政策，但囿于改革阻力，不動產統一登記一直未被落實，直至新一屆政府上臺后才重新將不動產統一登記提上議事日程。如果按照中央規定，2016年能夠全面實施統一登記，那么該頂層設計將會對房地產市場的發展、反腐、房產稅的推廣等社會許多層面都有重要的影響。其中，對房產稅的影響就值得期待，首先不動產登記會給房產稅的實施提供基礎性的技術前提；其次，不動產登記對房產稅的稅源也有重要影響；最后，它也會促進房產稅等財產稅的稅制改革，推動稅種合并。但對一項政策的預期不能太過理想，尤其是不動產統一登記將遭遇巨大阻力，最終造成影響的大小將和不動產統一登記制度本身的落實程度形成正比。

關鍵詞：不動產；統一登記；房產稅；改革

2013年11月20日國務院常務會議決定建立不動產統一登記制度，2014年3月不動產登記部際聯席會議首次召開，5月不動產登記局正式掛牌，8月15日《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》發布，中央的一系列動作積極推動著不動產統一登記制度的出臺。而房產稅是我國近年來調控房地產市場的主要財稅手段，從2011年1月28日上海、重慶兩地正式對個人住房試點征收房產稅以來，房產稅增加試點、全面推廣的聲音就一直不曾停過。那么不動產統一登記制度的出臺對正在試點的房產稅會有怎樣的影響呢？

一、不動產統一登記：頂層設計。阻力甚巨

不動產是指不可移動之物，通常指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產可以說是當下中國絕大部分民眾擁有財富的存在方式，尤其是房屋。不動產登記是指不動產登記機構依登記權利人的申請或者依職權，按照法律的規定，將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記科學工作簿，并頒發權利證書的行為。《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》給不動產、不動產登記都給出了定義，有利于從宏觀上指導全國的不動產統一登記工作，厘清不動產登記工作和其他非不動產登記的關系。

2014年出臺的《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》第四條將不動產權利分為十類，它們分別是：①集體土地所有權；②房屋等建筑物、構筑物所有權；③森林、林木所有權；④耕地、林地、草地等土地承包經營權；⑤建設用地使用權；⑥宅基地使用權；⑦海域使用權；⑧地役權；⑨抵押權；⑩法律規定需要登記的其他不動產權利。這涵蓋了我國城市和鄉村所有的不動產權利，將之前分散在多個部門的登記工作如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門登記，林地所有權和使用權由林業部門登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業部門登記，海域使用權則由海洋部門登記，整合在了一起。

長期以來，我國不動產登記制度存在諸多問題，比如我國現行的關于不動產登記的法律法規主要有《土地法》、《土地登記規則》、《城市房地產管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這種依據散亂、內容多有矛盾的不動產登記規定，是導致我國不動產登記制度混亂不堪局面的重要根源。還有上文提到的不動產登記機關不統一的問題，由此進一步導致各部門、各地區登記程序都不統一，比如關于登記申請人的資格、是否公示等都各有不同的規定，其最后頒發的權屬證書也不一樣。這給市場經濟帶來很大的不便，普通民眾好不容易擁有了自己的不動產，卻不知道到哪個部門確認自己的權利；即使民眾拿到了從各個部門辦來的權屬證書，國家對市場上究竟存在多少不動產、分別歸屬于誰也很難弄清楚，因為沒有統一的不動產信息管理基礎平臺，自己也是一筆糊涂賬，更難談上有效的監管，這也就是今年各地接連爆出“房叔”、“房姐”的原因所在。

而伴隨《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》以及隨后的正式稿的出臺，不動產登記將擁有統一的法律依據、統一的登記機關、統一的登記程序、統一的權屬證書，從而建立各部門能夠信息共享的不動產信息管理基礎平臺，那么對《物權法》的落實，對促進房地產市場的持續健康發展將有莫大的好處，對國家的反腐工作、房產稅的推廣也都有間接的促進作用，對社會生活的影響也將是方方面面的。

但光看到以上這些好處是不夠的，由于不動產統一登記將打破一直以來的條塊分割，將涉及十余個部門的職責和權力整合、統一到一個部門，必將涉及各個部門的職責再分配，也不可避免要觸及其他部門的實際利益，所要遭遇的阻力不可小覷；此外，不動產統一登記后，權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料，這種“以人查房”不僅會成為一些官員的夢魘，也會成為“房叔、房姐”這些投機客頭疼的問題，所以不動產統一登記肯定也會引起部分官員、投機商人的激烈反對；還有不動產統一登記涉及到個人私有財產或者隱私，人們不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念相悖，同時人們也擔憂個人財產信息泄露。

二、房產稅：調控鈍器，前景可期

房產稅是以房屋為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅的征收在我國由來已久，現行房產稅的基本規范是1986年9月15日國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。

房地產業是我國的支柱性產業，推動了我國GDP的持續快速增長。然而蓬勃發展的房地產經濟也使得房地產市場出現了一些問題。居民對住房的剛性需求加上“炒房團”的投機需求，使得我國房價日益高漲，使得我國居民，尤其是中低收入居民在購房中承受著巨大的經濟壓力和生活壓力。社會財富越來越傾向于聚集在少數人手中，社會貧富差距逐漸加大，社會的穩定和諧受到影響。而且大規模的房地產投機行為和房地產按揭在無形當中增加了我國金融市場的風險，不利于經濟的穩定發展。所以，今年來，中央政府越來越重視運用房產稅等稅收政策來調整過快上漲的房價。

房產稅兼有直接稅和間接稅兩種屬性，對調節收入分配和有效配置資源等起到了非常重要的作用。現行房產稅有兩種計算方法，一種是從價計征，是按照房產原值一次性扣除10-30%后的余值繳納，年稅率為1.2%；另一種是從租計征，即房產用來出租的，以房產的租金收入作為房產稅的計稅依據，稅率為12%，按年征收。房產稅有三個特點：第一，房產稅屬于財產稅的一種，是財產稅中的個別財產稅，其征收對象只針對房屋；第二，房產稅的征收范圍不包括農村，只限于城鎮的經營房屋；第三，房產稅征收辦法按照房屋不同的經營使用方式來規定，自用經營性房屋按房產計稅余值按年征收，出租房屋按租金收入按年征收。

房產稅對降房價的作用是有限的，2011年滬渝兩地開始房產稅試點，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%，只對增量房征收房產稅，而不對存量房征收房產稅；重慶則對新擁有的獨棟住宅和新購高檔住宅征收房產稅，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%，對于已購老獨棟住宅，免征面積高達180平方米，對于新購獨棟住宅免征面積高達100平方米，所以可以看出其主要是為了增加特定房屋持有環節的稅負，從而增加投資性購房者的負擔，降低投資者和投機者的收入預期，然而這一預期并不能從根本上改變房價走勢。抑制房價，還是要靠平衡供需矛盾。就滬渝兩地的房產稅試點來看，其增加的地方稅收收入是非常有限的，無法改變地方以土地財政為主的收入格局。但房產稅作為一項長期的稅收政策，其長期的調控效果還是值得期待的，尤其是在減少投資性購房、調整社會收入差距方面。

三、兩者關系：技術前提。休戚相關

1.不動產統一登記為征房產稅提供條件

房地產業內有人形象地將房產稅和不動產統一登記比喻成一對“孿生兄弟”：不動產統一登記影響房產稅全面展開，房產稅又協同不動產統一登記推動房地產市場持續健康發展。一直以來，我國房產稅征管中存在的一個很大的現實困境就是，我國缺乏完善的財產登記制度，尤其是缺乏私有財產登記制度。目前我國還沒有明確的財產登記法律規定，缺乏一個權威性的申報和登記檔案。而房產是各界民眾都很關注的焦點問題，隨著《不動產登記暫行條例》及后續正式法規的出臺，不動產統一登記將摸清房產底數，為房產稅的全面推廣、遺產稅的開征提供條件，這對于規范房地產市場和房地產調控有重要意義。

2.不動產統一登記為房產稅開辟稅源

伴隨不動產統一登記及住房信息系統的建立，就會對市場上存在的部分灰色房源存量有威懾作用，一旦這些灰色房源被清查出來，無疑就會給房產稅開辟出一大稅源。退一步說，如果市場上的灰色存量房感覺到危險，那么就會出現部分拋售，這也就達到了房地產市場調控的目標。

房產稅在我國尚未全面推廣，如果不動產統一登記得到落實，那么未來的房產稅征稅門檻將會很關鍵，因為中產階層中的財富大部分以房產的形式存在，未來政府在確定征稅門檻的時候，必須謹慎決定，以確保中國中產階層的崛起，而且使社會財富分配更加合理，使投向房產的民間資本轉向其他領域。

3.不動產統一登記將推動房產稅征稅改革

中共十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要加快房地產稅立法并適時推進改革。財政部財稅改革負責人指出，未來完善房地產稅應立足于“公平土地稅負，強化保有環節”，在推進個人住房房產稅試點之外，還應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環節稅費，重點發展保有環節房地產稅，對投機性購買住房實行高度超額累進稅率。

要實現“公平土地稅負，強化保有環節”的稅收改革目標，只有通過稅制改革，稅種合并來實現，尤其要通過統一征收不動產占有課稅來實現。在我國現行的稅種中，可以歸為不動產占有課稅的稅種包括城鎮土地使用稅、城市房地產稅、房產稅以及耕地占用稅。由此可以看出，中國現行的不動產占有課稅在整體上表現為一套內外有別、城鄉有別以及土地和建筑物有別的稅制。對土地和建筑物分別設置稅種在國際上尚有慣例可循，但區分內外和城鄉分別設置稅種的做法在世界上卻實屬罕見。這種內外有別和城鄉有別的不動產占有課稅造成了形式上和事實上的不公平。

從中國現行不動產占有課稅在實踐中暴露的問題來看，隨著未來不動產統一登記的實現，中國應該選擇統一的立法模式，即實行“四稅合一”，將現行的城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅以及耕地占用稅四個稅種整合在一起，設置統一的“不動產占有稅”。

四、結語

不動產統一登記要發生應有的作用，尤其是本文所討論的對房產稅的影響，有一個前提，就是不動產統一登記制度要得到認真落實。但正如前文所述，不動產統一登記面臨的阻力很大，其順利實施，主要取決于管理層所制定政策的內在邏輯一致性與合理性以及中央政府的決心，其最終取得成效的大小也與該制度貫徹落實的情況密切相關。