淺談不動產善意取得制度的完善

摘要：我國《物權法》明確規定了不動產的善意取得制度及其構成要件，是我國民法理論上的一次重大突破。但是，這一規定過于原則和簡略，隨著不動產善意取得制度的實施，會對現有不動產交易模式產生一定的沖擊，尤其是對原不動產所有人的合法權益帶來相當程度的潛在法律風險。如何保護原權利人的利益，不僅是學界和司法界現今熱烈討論的焦點，也是未來我國民法典制定中不可回避的問題。本文探討了我國不動產登記制度中存在的不足對其完善提出了見解。

關鍵詞：不動產；善意取得；完善

一、我國不動產登記制度的中存在的問題

登記信息不公開——物權公示原則要求物權的變動必須公示，目的在于使人知和使人信，從而保障交易安全。公開登記內容是物權公示原則的必然要求。而我國由于一向將不動產登記視為行政管理的手段，所以登記不但不公開，反而作為秘密加以保護，如我國《土地登記規則》第三十九條規定，“土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門的規定辦理。未經允許不得向第三者提供或公布。”因此，登記信息無法為公眾所知，從而使登記失去了作為物權公示方式的法律意義。

二、第三人主觀善意標準界定的完善建議

首先應當明確第三人主觀善意標準。王澤鑒先生認為“不動產善意取得中的善意系指不知土地登記的不正確，有無過失，在所不問。由于不動產登記的公信力，只要受讓人信賴登記，不是明知登記名義人不是真實權利人，即使受讓人因重大過失而不知，也不能否認受讓人為善意。但是，未登記的不動產準用動產善意取得，第三人負有一定的調查義務，應當沒有重大過失，否則就不構成善意”并且從《德國民法典》的規定看，“取得人因重大過失不知登記簿不正確者，不排除善意。”因此我國《物權法》應區分不同情況，明確受讓人的主觀善意標準。

三、完善不動產登記制度和登記體系的建議

1.明確登記的審查方式

審查方式是決定登記是否具有公信力的制度保障。由于在傳統上我國選擇債權形式主義物權變動模式，登記是物權變動的生效要件，因此對登記進行實質審查，盡最大可能保證登記的事實，賦予登記公信力是必然的選擇。不動產無論對國家還是對個人而言具有重大的經濟意義，通過國家登記機關對登記的實質審查，對于維護交易安全和社會穩定具有重要的現實意義。但采取實質審查制度，為避免登記機關對公民私權利的過度干涉，應當明確登記機關的審查權限。登記機關的審查范圍應當限定為：本機關對登記有無管轄權、登記申請人或代理人是否具有完全民事行為能力、登記申請書形式是否符合規定、登記材料是否完備、出讓人出讓的權利是否與登記中的權利一致、雙方債權合同是否違反法律強制性規定、登記申請的內容是否與原因證書等證明文件的內容相符合。為使登記機關的實質審查權落到實處，應當賦予登記機關一定的調查權，包括詢問申請人、要求申請人補充提供材料、查看不動產實際情況、對申請人提供文件的真實性進行調查，對提供虛假證明的行為人進行處罰等。

2.組建統一、獨立的登記機關

從世界范圍看，不動產登記是由統一的機關擔任的，因此，我國未來的不動產登記機關也可以在現有登記機關的基礎上成立一個統一的登記機關，負責不動產的登記。“登記機關的專門化、登記人員的專業化是我國不動產登記首先要解決的問題，而登記機關是否必須由司法性質的機關擔任不是當務之急，在現有登記機關的基礎上組建統一的登記機關是一種現實的選擇。”登記機關是否按照登記法的規定對不動產物權變動進行登記和確認，對公民的權利具有重大影響，因此為保證登記的公正與真實，登記機關應當獨立于現有的行政機關，防止登記機關成為地方保護主義的工具。在統一登記機關、明確登記機關權限的基礎上、應當明確登記機關的責任，建立登記機關賠償制度，在由于登記機關原因造成登記錯誤給權利人造成損害時，登記機關應當承擔相應的賠償責任。

四、對原權利人利益保護的完善建議

1.對原權利人的利益保護的相關的規定

《物權法》雖然規定了轉讓人、登記機構給他人造成損害的，應當承擔賠償責任，但對賠償責任的承擔方式卻沒有明確，雖然在學理上有侵權責任、合同責任、不當得利的返還責任和無因管理返還責任可供選擇，原權利人有較大的選擇余地，但在具體操作和執行起來并不方便。因此，需要進一步明確對原權利人利益保護的相關規定。

2.明確權利人的救濟方式

對于原權利人的利益保護問題，我國《物權法》的規定并不完善。在不動產善意取得中，原權利人實際上是最大“受害者”，法律在保障善意第三人利益的同時，必不可忽視對原權利人的相關利益的保護。法律可以通過提供侵權責任救濟、不當得利救濟、違約責任救濟等方式來保護原權利人的利益。“另外從迅速及時地給予原權利人以有效救濟角度而言，還可考慮借鑒德國及我國臺灣地區的規定，即設立專門的錯誤賠償金或登記儲金，專供賠償損害之用。”

五、結語

《物權法》把善意取得制度的適用范圍擴大到不動產，規定不動產善意取得制度是符合體系結構、順應社會發展的合理之舉。

由于善意取得制度是犧牲了原權利人的利益以保護第三人的利益，以犧牲靜態的財產安全為代價，來保護動態的交易安全。所以在操作此制度是，必須掌握好分寸，注意保護原所有人的利益，更應注意如何采取有效的法律手段在保障交易安全的同時，力爭防止不動產無權處分行為發生，以更好地協調各民事主體之間的利益。我國應在物權法的基礎上對不動產善意取得制度進行進一步的細化與完善，對不動產登記公信力的效力作出明確規定。

我國在不動產善意取得制度設計上、適用上還與實際存在較大的差距，制度構建顯得較為簡略，需要進一步深入研究，不斷充實完善。當今市場經濟高度發達，就不動產物權交易，其標的往往過大，涉及的法律關系也較復雜，不動產交易更易影響社會經濟秩序的穩定。因此不動產善意取得制度，有利于維護不動產登記的公信力，保護交易的安全，從而更能推動市場經濟的繁榮發展。