轉(zhuǎn)讓抵押物合同效力的理解與適用

摘要：在司法實(shí)務(wù)中，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意而將抵押物轉(zhuǎn)讓的案件經(jīng)常發(fā)生，如抵押土地另行出賣。依據(jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法解釋》（法釋[2000]44號(hào)），抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物無(wú)效，是針對(duì)債權(quán)行為，還是針對(duì)物權(quán)行為？未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力一律無(wú)效？目前在審判中還存在爭(zhēng)議。本文擬從最高法院判決出發(fā)，對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力予以闡釋。

關(guān)鍵詞：抵押物；買賣合同；物權(quán)

一、基本案情

A公司出資、B公司出土地使用權(quán)，以共同投資、共享利潤(rùn)的方式，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。B公司已將上述土地抵押給銀行融資貸款，開發(fā)協(xié)議約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將A公司該土地的抵押權(quán)解除；B公司對(duì)A公司在開發(fā)本項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及虧損不承擔(dān)任何責(zé)任。B公司起訴稱A公司并未按照合同約定履行義務(wù)，致使聯(lián)建工作無(wú)法進(jìn)行，聯(lián)合開發(fā)的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。訴請(qǐng)解除《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，A公司支付違約金；A公司反訴B公司未履行義務(wù)訴請(qǐng)支付違約金。

二、判決要旨

重慶高院：聯(lián)合開發(fā)協(xié)議實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，A公司是土地受讓人，B公司是土地轉(zhuǎn)讓人。A公司受讓的標(biāo)的物上存在抵押權(quán)，根據(jù)法釋[2000]44號(hào)A公司可以通過(guò)行使滌除權(quán)消滅該抵押權(quán)，從而對(duì)轉(zhuǎn)讓行為的效力予以補(bǔ)正，但A公司并未行使滌除權(quán)，該轉(zhuǎn)讓行為的效力未能得到補(bǔ)正。本案中，《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》無(wú)效，故不存在違約責(zé)任的承擔(dān)。駁回雙方起訴。

最高法院：受讓人滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。這既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》中約定由B公司先行解除本案所涉土地上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的義務(wù)，該約定既保障了抵押權(quán)人的利益，也不妨害抵押人和受讓土地的第三人的利益，與《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、法釋[2000]44號(hào)保障各方當(dāng)事人利益平衡的立法精神并不相悖。從合同法的角度看，轉(zhuǎn)讓方對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，其主動(dòng)告知轉(zhuǎn)讓土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，并承諾由其在不影響開發(fā)進(jìn)度的前提下先行解除抵押，該承諾即承擔(dān)義務(wù)的行為，確保了抵押權(quán)人的利益不受侵害；根據(jù)《物權(quán)法》物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因即債權(quán)合同無(wú)效。《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》作為訟爭(zhēng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因行為，是一種債權(quán)形成行為，并非該塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動(dòng)行為。相關(guān)法律關(guān)于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的規(guī)定，其效力不應(yīng)及于物權(quán)變動(dòng)行為的原因行為。判決《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》有效。

高檢院抗訴：雙方協(xié)議中“負(fù)擔(dān)有抵押權(quán)且未經(jīng)抵押權(quán)人同意”的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合意違反了關(guān)于禁止抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定，本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，而且存在補(bǔ)正合同效力的情形，該協(xié)議不具備合同生效的要件，應(yīng)認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。

最高法院再審：雙方的合意是在抵押權(quán)已經(jīng)消滅的條件下完成對(duì)土地使用權(quán)的實(shí)際處分，而不是在抵押權(quán)仍然存續(xù)的情況下進(jìn)行這一行為，因此，簽訂合同時(shí)土地上存在的抵押權(quán)不應(yīng)成為影響本案合同效力的原因，本院二審判決認(rèn)定訴爭(zhēng)合同為有效合同并無(wú)不當(dāng)。

三、評(píng)釋

1.合同無(wú)效

合同的效力，也就是通常所說(shuō)的合同的法律效力。判斷合同是否具有效力主要是依據(jù)《合同法》所規(guī)定的條件。《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”無(wú)效合同制度是對(duì)當(dāng)事人意思自治的徹底否定，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同自由的干預(yù)，如果不加控制將使市場(chǎng)主體喪失對(duì)交易安全的信任，影響交易的效率。正確適用強(qiáng)制性規(guī)定認(rèn)定合同效力，關(guān)系到市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。強(qiáng)制性規(guī)定又分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定。

強(qiáng)制性規(guī)定，指不論當(dāng)事人的意思表示如何，都應(yīng)該適用。諸如關(guān)系到國(guó)家利益、社會(huì)交易秩序、第三人善意保護(hù)及市場(chǎng)交易安全等事項(xiàng)，合同法設(shè)強(qiáng)制性規(guī)定，排除當(dāng)事人所謂“意思自治”，一般來(lái)說(shuō)，物權(quán)、親屬、繼承法律的規(guī)定多存在強(qiáng)制性規(guī)定，合同法部分存在強(qiáng)制性規(guī)定的少；任意性規(guī)定，指當(dāng)事人可以依其自由意思，自己決定雙方協(xié)議事項(xiàng)，合同法部分的大多關(guān)系屬于任意性規(guī)定。

2.正確區(qū)分強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定

（1）分析強(qiáng)制性規(guī)范禁止的立法目的看，是否只是行為手段或者行為方式，或者禁止的是行為的外部條件，并非針對(duì)內(nèi)容本身，這時(shí)法律本意不是禁止行為效果的發(fā)生，其目的是實(shí)現(xiàn)管理的需要而設(shè)置，并非針對(duì)行為內(nèi)容本身，則這類規(guī)范效力性強(qiáng)制性規(guī)范。

（2）分析強(qiáng)制性規(guī)范的禁止目的，綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，綜合認(rèn)定強(qiáng)制性規(guī)定的類型。一般來(lái)說(shuō)，效力性強(qiáng)制性規(guī)定針對(duì)的都是行為內(nèi)容，管理性強(qiáng)制性規(guī)大多是限制主體行為資格，如《律師法》和《保險(xiǎn)法》有關(guān)律師業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)資格的規(guī)定。

（3）法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定違反將導(dǎo)致合同無(wú)效的，但違反將導(dǎo)致社會(huì)利益受損的，應(yīng)當(dāng)是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)明確分析如果合同違反的禁止規(guī)定只是關(guān)系當(dāng)事人利益，強(qiáng)制性規(guī)定僅是為了行政管理或紀(jì)律約束，一般不屬于效力性規(guī)范。

在本案中，重慶高院和高檢院適用法律的要義是：在抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理抵押登記的抵押物的情況下，轉(zhuǎn)讓抵押物的行為無(wú)效。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓抵押物的法律行為屬于買賣合同的之一，應(yīng)與合同法關(guān)于無(wú)效原因相銜接。買賣物雖被抵押，但買賣抵押物是建立在買賣雙方的合約，并不損害國(guó)家和社會(huì)利益。在此有的讀者可能疑問(wèn)此舉會(huì)損害抵押權(quán)人利益，殊不知抵押權(quán)人對(duì)抵押物的追擊性，運(yùn)用合理措施完全可以保護(hù)其自身利益。最高法院二審和再審適用《物權(quán)法》第15條區(qū)分物權(quán)變動(dòng)與原因行為的規(guī)定，將191條“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”解釋為抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不發(fā)生抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓抵押物的合同效力，適用合同法將其解釋為管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是效力性強(qiáng)制規(guī)定，且再審判決書進(jìn)一步明確，轉(zhuǎn)讓抵押物的前提是B公司先行解除買賣物的抵押權(quán)，據(jù)此轉(zhuǎn)讓抵押物合同有效。況且，從體系角度分析，《物權(quán)法》第191條第2款后半句的規(guī)定“但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定，同樣承認(rèn)了滌除權(quán)。以上分析可知，在滌除抵押或?qū)夥獾盅旱那疤嵯拢盅喝宿D(zhuǎn)讓抵押物，即使未經(jīng)抵押權(quán)人同意，轉(zhuǎn)讓抵押物的合同效力原則應(yīng)是有效的。