我國住房按揭貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范

摘要：本文從分析按揭貸款的實(shí)質(zhì)出發(fā)，挖掘出按揭貸款的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，理清按揭貸款中出貸銀行、開發(fā)商以及消費(fèi)者之間的關(guān)系，通過分析風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生以及發(fā)展來探索信用風(fēng)險(xiǎn)的防范，對(duì)未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向做出一定的展望，力求營造一個(gè)穩(wěn)定，健康的房產(chǎn)金融市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：住房按揭貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)

一、我國住房按揭貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)分析

按揭貸款中包含商品房買賣、借款、抵押等一系列民事法律行為，涉及的民事主體也較多，內(nèi)部關(guān)系紛繁復(fù)雜。因此，研究按揭中的法律風(fēng)險(xiǎn)，首先必須明確按揭中的法律關(guān)系。從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各主體之間的法律關(guān)系有：①購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系；②購房人與銀行之間的借貸關(guān)系；③購房人與銀行之間的抵押關(guān)系；④開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系；⑤購房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系；⑥開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。

上述各法律關(guān)系看似相互獨(dú)立，實(shí)際他們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭的各方法律關(guān)系體系，缺少了任何一個(gè)環(huán)節(jié)都無法連接起來整個(gè)復(fù)雜的法律關(guān)系體系。其中，保險(xiǎn)關(guān)系與回購關(guān)系是化解各方風(fēng)險(xiǎn)的保障。

二、住房按揭貸款信貸各方的風(fēng)險(xiǎn)防范

金融市場(chǎng)的危機(jī)不是一蹴而就的，而是一個(gè)水滴石穿的過程，而人們就像是溫水里的青蛙一樣，如果不及時(shí)防范，當(dāng)危機(jī)真的兵臨城下的時(shí)候，已經(jīng)為時(shí)過晚。因此要想獲得健康穩(wěn)定有序的金融市場(chǎng)，就要對(duì)金融市場(chǎng)的潛在危機(jī)高度重視，讓風(fēng)險(xiǎn)始終處于人們的把控制下。通過上文對(duì)于我國住房按揭信貸的發(fā)展歷程以及各方法律關(guān)系的分析，可以認(rèn)識(shí)到除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范等因素外，本文在分析我國住房按揭貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施中將著重從作為住房按揭信貸法律關(guān)系的主要主體銀行、開發(fā)商二者的角度分析。

（一）開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

通過對(duì)按揭中法律關(guān)系的分析，開發(fā)商在法律風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)可見一斑。開發(fā)商通過按揭方式賣出房屋，但并不能就此高枕無憂，銀行所要求開發(fā)商提供的連帶保證責(zé)任無時(shí)無刻不是開發(fā)商的一塊心病，隨時(shí)都有可能導(dǎo)致保證責(zé)任發(fā)生，由此而產(chǎn)生的各方風(fēng)險(xiǎn)也就接踵而至。因此，從一定意義上，開發(fā)商通過按揭所獲取的利益是承擔(dān)自身商業(yè)及法律風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)的。

（二）銀行的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

隨著美國表面上房市、金融業(yè)的泡沫性繁榮，銀行存貸款利率不斷上浮，于是次級(jí)貸款的貸款人無力償還利息，不得不放棄原來貸款購買的房子，也就是斷供。這樣一來，銀行無法收回原本放出的貸款利息本金，只能得到一棟無人需要的房子。這樣的事情越來越多，銀行資金鏈中斷，房市泡沫破滅，次貸危機(jī)就這樣爆發(fā)，美國作為世界金融的核心，使得這場(chǎng)危機(jī)迅速席卷全球。次貸危機(jī)給全球金融市場(chǎng)帶來了不小的沖擊，我國金融機(jī)構(gòu)也受到了一定的影響，在這樣的背景之下，商業(yè)銀行必須總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，以全面預(yù)測(cè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)的損失降到最低。

三、我國應(yīng)該采取的對(duì)策

個(gè)人住房按揭信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范是穩(wěn)定金融市場(chǎng)的必要條件，但是市場(chǎng)因素千變?nèi)f化，只有國家在這方面做好宏觀調(diào)控，用有力的政策調(diào)整按揭信貸市場(chǎng)的秩序，才能達(dá)到穩(wěn)定金融市場(chǎng)秩序的目的。

（一）積極采取措施穩(wěn)定房價(jià)地價(jià)，避免房地產(chǎn)泡沫

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)能夠發(fā)展到這么龐大的規(guī)模，究其根源就是房價(jià)地價(jià)的快速增長，其利潤空間之大讓眾多人投身于房地產(chǎn)市場(chǎng)之中，這樣的投機(jī)行為更加助長了房價(jià)地價(jià)上漲的勢(shì)頭。價(jià)格過度上漲必然帶來大量泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定直接導(dǎo)致房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序紊亂，因此政府要采取更多措施將房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定下來，掃除其中的泡沫，營造健康的基礎(chǔ)，蓋在它上層的建筑才能立于不敗之巔。

（二）嚴(yán)格規(guī)定商業(yè)銀行審查標(biāo)準(zhǔn)，健全按揭貸款門檻

為購房者提供貸款的是商業(yè)銀行，其商業(yè)性難以保證在利益面前不能顧全大局，此時(shí)就需要相關(guān)政策法規(guī)來規(guī)范商業(yè)銀行的行為。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中，第一步也是最重要的一步就是嚴(yán)格審查購房者的個(gè)人資質(zhì)，對(duì)于不符合標(biāo)準(zhǔn)的購房者嚴(yán)格排除，以防后患。鑒于我國人口眾多，住宅面積有限的情況下，大量的住房仍然閑置。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，全國六百六十個(gè)城市共空置住房六千五百四十萬套，足夠二億人居住，這個(gè)巨大的泡沫一旦破裂后果將不堪設(shè)想。因此我國采取限制購第二套房的政策是正確的并且應(yīng)該加大力度減少空房率。

（三）盡快制定房地產(chǎn)拍賣流程，最大化的減少不良資產(chǎn)的損害

作為一種救濟(jì)措施，拍賣不良資產(chǎn)可以成為銀行挽回?fù)p失的一種主要途徑，但是現(xiàn)在對(duì)于拍賣不良資產(chǎn)的問題上沒有制度上的規(guī)定，這必然導(dǎo)致拍賣市場(chǎng)的混亂，使得本來就秩序紊亂的金融市場(chǎng)更是雪上加霜。因此，從制度層面上規(guī)范房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，做到程序公開、透明、嚴(yán)格，使得救濟(jì)措施得到很好地落實(shí)，也是為金融市場(chǎng)療傷的一劑良藥。