我國房地產宏觀調控政策效應分析

嚴慧津

[摘 要] 我國政府對房地產業(yè)的宏觀調控從某種程度上來說是較為被動的，對房地產宏觀政策的評價不能局限在某一點上，而是應該從多方面入手。宏觀調控政策在很大程度上穩(wěn)定了房價；從市場的供求關系看，房地產業(yè)并沒有實現(xiàn)供求平衡；宏觀調控并沒有實現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定。房地產業(yè)的宏觀調控不是一蹴而就的，而應綜合各方面因素，對于政府來說，解決房地產宏觀調控的失效問題還有很遠的路要走。

[關鍵詞] 房地產業(yè)；宏觀調控；效應分析

[中圖分類號] F293.30 [文獻標識碼] B

一、引言

改革開放以來，我國各個產業(yè)均得到一定的革新與發(fā)展，其中，住房制度的改革一直是國家進行宏觀調控的重點。1998年，全面住房制度開始了它的改革歷程，經過幾年的努力，原先的福利分房，實物分配等計劃經濟時代的產物受到強烈的沖擊而被取代，住房的商品化，分配貨幣化以及交易市場化成為我國經濟領域發(fā)展的重要方向，為廣大人民群眾帶去了切實的利益，一方面住房不再是單一化的，而是多結構、多層次，具有系統(tǒng)性的。另一方面，住房條件和居住條件得到相當大的改善。但是，不可否認的是我國房地產市場在這場改革中也暴露了諸多缺陷，這主要體現(xiàn)在房價的迅速上漲、商品房供求關系的不平衡、以及房地產業(yè)投機現(xiàn)象嚴重。而在社會保障方面，住房分配有大量不公平的現(xiàn)象出現(xiàn)。在這種種現(xiàn)象之中，房價居高不下是我國房地產產業(yè)最為突出的問題，在很多一線城市，很多人窮盡一生都買不起一套房。因此，房地產業(yè)得到國家政府部門及社會各界人士的關注。

國家的宏觀調控是我國在尊重市場的前提下彌補市場自身調節(jié)的缺陷，運用綜合手段促進國民經濟的良好發(fā)展。房地產業(yè)自身發(fā)展的不足使國家運用相應的宏觀調控政策對其進行管理與控制，本文主要對國家所采取種種政策效應進行分析，梳理和總結國家宏觀調控對房地產業(yè)的積極作用與不足，吸取其中的經驗與教訓，從而完善房地產業(yè)的宏觀調控政策，促進我國房地產市場的健康發(fā)展。

二、我國房地產宏觀調控政策的演變

我國第一次對房地產進行宏觀調控是在1993——1996年，這是我國經濟高速發(fā)展的階段，反應在房地產業(yè)也就是房地產公司的急劇增加，這就帶動了地皮、鋼材等相關市場的發(fā)展，房地產也過熱增長，造成較為嚴重的房地產泡沫，出現(xiàn)經濟過熱甚至引起通貨膨脹。這在廣西等地區(qū)最為顯著。針對此種現(xiàn)象，1993年，1994年國家分別出臺了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》等一系列政策，旨在加強對房地產業(yè)宏觀調控。這一些相關政策的出臺放慢了房地產商開發(fā)的腳步，房價也開始出現(xiàn)回落。

1997年的亞洲金融危機爆發(fā)，我國經濟出現(xiàn)嚴重的通貨緊縮，房地產業(yè)受此影響進入其發(fā)展的低潮。為了促進房地產業(yè)的欣榮，國家又頒布了與之相關的宏觀調控政策，其主要著眼點在于刺激經濟，拉動內需。房地產業(yè)再次成為寵兒。1998年《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的通知》（簡稱“23號”文件）的頒布，使住宅成為經濟發(fā)展新的增長點，而福利分房制度也走向了它的末路。“23號”文件是對那時候居民收入情況進行詳細分析所整理出的適合現(xiàn)狀的宏觀調控文件。對此文件的貫徹與執(zhí)行，激活了處于低迷狀態(tài)的房地產業(yè)，推動了它的不斷發(fā)展。房地產業(yè)又一次迎來了春天。

房地產業(yè)的發(fā)展似乎進入了一個循環(huán)，2003——2005房地產業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，與此同時，土地價格和房價隨著土地使用權的拍賣、投標、掛牌而出現(xiàn)了大幅度增長。還有一個因素是前些年埋下的隱患，也在這一時候得以凸顯，1998年，房地產信貸出現(xiàn)，但是中國銀行尚未完善的體系與此并不相符，這使金融體系不可能不存在巨大的潛在風險。因此，完善住房貸款政策被提上日程，2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（簡稱121號文件），其中，最為突出的政策調整就是對首付付款比例的提高。可以說，這是我國第一次正面采取措施，抑制房地產過熱發(fā)展。但與此同時，對于發(fā)展符合國家要求與市場需求的房地產企業(yè)國家則對其進行大力扶持。實際上這兩種措施反應了政府一場矛盾的心理。一方面政府希望房地產能夠繼續(xù)成為拉動內需的新的增長點，但另一方面政府很害怕房價的過快增長。而后興起的“圈地熱”使金融信貸的缺陷暴露無遺，這些缺陷更是隨著樓市的火爆越演越烈。

2005年到2007年，國家對于房地產的宏觀調控主要基于對房價的穩(wěn)定，此項政策使大多數(shù)民眾開始對房價持觀望態(tài)度，但實際上，這并不會有過于明顯的影響。中國銀行廈門分行零售業(yè)務處副處長康文輝：“從廈門購房長期的情況來看，我認為需求只有增加不會減少的，但從近期的情況來看，需求還是存在，只不過因為政策的變化，及輿論的引導，造成一些被動需求會有所減少，主動需求會進入觀望，但需求還是客觀存在的，只不過在時間或者交易心理方面有所變化。”

2008——2009是國家宏觀調控政策的一個轉折點，2008全球金融危機的蔓延使我國受到極大的沖擊，“保增長”成為政府的主要政策方向。因此，房地產業(yè)的發(fā)展一度進入高潮，政府鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，以此希望房地產業(yè)能夠帶動GDP的增長，政府為了保持經濟增長，對房地產業(yè)采取寬松的政策，“適度寬松”的執(zhí)行在某種程度上使前期的宏觀調控沒有了意義。對房地產這一戲劇性的調整，使2009年房價出現(xiàn)近些年來最大幅度的增長。而在政府政策的刺激下，房地產業(yè)的泡沫經濟大面積出現(xiàn)，房價居高不下，甚至呈增長態(tài)勢。國家為了應對這樣的局面，2010年4月，國務院出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。接著9月，又出臺了一系列相關政策（“國八條”），以抑制房價的迅速增長，從而使國家經濟在金融危機下能夠維持穩(wěn)定。

因此，從長遠來看，對房地產業(yè)的控制不會松動，當然，政府也會采取一些措施儲備，比如房產稅等制度的制定。政府對房地產業(yè)的宏觀調控從某種程度上來說是較為被動的，從這些年的宏觀調整的政策看，我們對房地產宏觀政策的評價不能局限在某一點上，而是應該多方面入手，以便更為全面地看到它的發(fā)展。endprint

三、我國房地產宏觀調控政策的效應評價

（一）宏觀調控政策在很大程度上穩(wěn)定了房價

一方面，政策出臺以后，其作用的發(fā)揮需要經過一段時間，不可能立竿見影，而針對市場主體而言，要改變他們的預期態(tài)度必須需要一定的效應積累。另一方面，限購政策的出臺雖然在一定程度上遏制了房價的增長，但這只是短暫的，并沒有從根本上解決房地產業(yè)的供求矛盾，反而在行政手段逐漸適應過程中，投資投機的需求迅速增長，從而使房價迅速增長。因此，這些年的宏觀調控政策并沒有從根本上穩(wěn)定房價的增長勢頭，也就是說，房價在很長時間內不會有太大的變化。

（二）從市場的供求關系看，房地產業(yè)并沒有實現(xiàn)供求平衡

房地產業(yè)沒有實現(xiàn)供求平衡，這是從建設量和銷售量進行分析，建設量主要是針對建設面積而言，這兩者在很大程度上可以說明房地產業(yè)的供求態(tài)勢，從2003年到2013年廈門地區(qū)的房地產市場上的商品建設面積和銷售來進行對比分析，發(fā)現(xiàn)供求關系出現(xiàn)很大的不平衡，基于此，我們可以那么說，國家在對房地產業(yè)的宏觀調控上并沒有實現(xiàn)供需關系的平衡。

（三）宏觀調控并沒有實現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定

房價的穩(wěn)定主要是從房價上漲的幅度以及居民收入來進行分析的，房價的上漲一旦超過居民承受范圍之內，就會出現(xiàn)一系列問題，這主要是由于國民收入支配與國民經濟發(fā)展密切相關。在分析房價穩(wěn)定與否時，首先應該考慮的就是居民的支付能力是否與房價相當，但我們可以看到的是房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積遠遠大于開發(fā)面積，這說明房地產企業(yè)存在囤積土地的現(xiàn)象。因此，就房地產業(yè)而言，政府并沒有能改變房地產業(yè)市場供求關系的不平衡。甚至進一步惡化。從政府所采取的幾項緊縮政策我們就會發(fā)現(xiàn)對于住宅的惡劣影響。一但房地產業(yè)的建設面積小于或者等于住宅商品房銷售面積，商品住宅就會出現(xiàn)明顯的供給不足。但實際上，企業(yè)對于住宅商品房的建設一支處于增長狀態(tài)。這與其國民支柱產業(yè)的地位是不可分的。可是，從2013年開始，住宅面積建設出現(xiàn)了負增長，這同樣與政府政策密切相關，比如對保障性住房的建設，這會在很大程度上影響房地產業(yè)的投資力度。而“黃金時代”“暴利時代”對于房地產而言已經成為過去。這也就造成了房地產業(yè)對于市場的觀望態(tài)度，從而也就造成了建設面積的減少。這就使房地產業(yè)不能滿足居民的購買需求，而供過于求這種簡單的經濟關系就會出現(xiàn)投資與投機的增加。造成房地產業(yè)的再次混亂。

當然，國家對于房地產業(yè)宏觀調控的種種問題不只存在于這些方面，比如像保障性住房分配不均等問題同樣也存在于房地產業(yè)。

總之，對于房地產業(yè)的宏觀調控不是一蹴而就的，而應綜合各方面因素，對于政府來說，如何解決房地產宏觀調控的失效的問題還有很遠的路要走。對政府、市場、社會都提出了很大的要求。

[參 考 文 獻]

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[責任編輯：王鳳娟]endprint