2015年房地產市場總結與展望

下半年，預計房地產市場供應降幅收窄，需求將繼續回升。同時，庫存將逐步去化，供大于求壓力持續改善，房價有望企穩并小幅反彈，進一步推動市場整體回暖。

在多重政策利好的刺激下，2015年上半年，房地產需求持續釋放，市場成交量逐步回暖，其中一線城市回暖最為明顯。百城住宅均價環比止跌轉漲，一線城市領漲全國，深圳漲勢尤其顯著。但土地市場供求同比仍呈下降趨勢，整體樓面價格與2014年同期持平。品牌房企銷售業績在二季度快速回升，資金面有所改善，但企業拿地投資仍較為謹慎。

值得關注的是，目前房地產市場階段性上行通道已經打開，結合歷史規律預計，此輪上升空間將持續1年左右。但由于目前主要城市人均住房建筑面積已達到一定水平，增量需求空間有限，預計此輪回升力度將不及2009年。在新的市場環境下，企業競爭格局繼續演變，強強聯合下中小房企生存空間繼續受擠壓；保險等金融機構加速投資房地產，助力房企輕資產轉型，房企與保險等金融資本的聯姻開啟了新的戰略合作模式。此外，區域一體化繼續推進，其中京津冀一體化作為重要組成部分，將使環北京城市房地產市場成為全國市場中新的亮點。

1 上半年市場表現及特征

1.1 貨幣信貸政策持續發力

今年上半年，在中央定調穩增長、調結構、促消費的背景下，央行連續降準降息，調低信貸門檻，調整個人住房轉讓營業稅免征期，構建寬松的市場環境，同時積極推進長效機制完善。地方也紛紛出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化，改善性需求得到積極支持。在多重政策效應疊加的影響下，樓市逐步回暖趨勢基本確立。

1.1.1 定調穩定住房消費，完善市場環境

今年兩會上，李克強總理在政府工作報告中表示，“加快培育消費增長點，穩定住房消費。堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展?！?月30日，中央政治局召開會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作提出“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”，穩消費、去庫存成為2015年房地產政策的總基調。上半年多輪降準降息、降低二套房首付等政策陸續推出，中央層面以金融信貸政策為主的調整進一步刺激購房需求。同時以京津冀為代表的區域一體化加快推進，各項長效機制建設積極落實，住房制度改革穩步前行。

1.1.2 以公積金政策調整為主導

今年上半年，各地公積金政策紛紛調整放寬，通過提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等措施，進一步支持自住和改善型需求。除放松限購限貸、調整公積金外，根據不同情況，各地還將財政補貼、契稅減免和獎勵購房等多重措施疊加，刺激潛在自住與改善型需求入市，緩解樓市庫存去化壓力。同時，地方供應端調整也開始顯現。6月中旬，福建省出臺新政允許住房套型結構調整或房地產項目轉型，這是自住建部3月27日發布的《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》以來首例執行的地方細則。

總體來看，在宏觀經濟下行的壓力下，政府更加重視房地產在促進消費和拉動投資方面的重要作用。但經過2014年的市場調整與激蕩，房地產行業高庫存壓力頻現，且整體新開工與投資信心不足，部分城市因房地產調整帶來的系統性風險加劇。在此背景下，中央與地方通過多輪刺激政策改善供求關系，其中貨幣信貸政策繼續發揮了重要作用，多輪降準、降息明顯釋放了市場資金的流動性，促進了市場回暖。目前來看，宏觀經濟筑底企穩的基礎尚不牢固，房地產在維穩經濟增長的作用仍很關鍵，未來一段時期，適時、適度進行貨幣政策調整依然具備一定空間，也將是貫穿今年下半年樓市政策寬松的主線。

2 二季度市場回暖超預期

今年上半年，市場成交超預期，6月成交量創年內新高。據初步統計，今年上半年，50個代表城市住宅月均成交量約為2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。具體來看，2014年下半年以來，限購、限貸逐漸放松，貨幣政策也開啟寬松周期，推動成交穩步回暖。今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方米，同比增長2.6%。二季度以來，央行實施新一輪降準、降息政策，加之“3·30”新政效果逐漸顯現，市場成交持續回升，5月代表城市住宅成交達量到3191萬平方米，6月成交量進一步走高，超過3400萬平方米，接近2014年12月的歷史單月最高水平。2010～2015年上半年各級城市成交量及同比增速情況如圖所示。

從數據中可以看出，市場實質性的回暖始于2014年四季度，“9·30”新政及2014年11月的降息改善市場預期，推動成交量上行，2014年12月成交創歷史單月成交新高。今年以來，盡管前兩個月呈現季節性回落，但“3·30”新政及新一輪的降息降準，推動市場需求加速入市，二季度成交達到2010年以來最高水平。預計三季度在政策的持續效應下，市場仍將延續上升趨勢，預期各類城市都將在此輪市場回暖中獲益。

3 一線城市領漲全國

2015年上半年，在寬松政策影響下，樓市回暖跡象明顯，百城住宅均價由跌轉漲。其中1月住宅價格出現短暫上漲，2月轉為下跌，3月、4月跌幅持續收窄；4月跌幅收窄至0.01%，5月環比由跌轉漲，上漲0.45%；6月漲幅擴大至0.56%，均價為10628元/平方米。百城及各類型城市不同階段累計漲跌幅情況如表所示。

今年上半年，各線城市住宅價格表現分化，一線城市累計上漲5.17%，上漲態勢明顯，二三線城市均下跌。

2015年上半年，百城整體住宅均價轉為累計上漲，漲幅為0.82%。各級城市住宅價格表現分化。具體來看，一線城市累計上漲5.17%，漲幅較2014年同期擴大2.53個百分點；二線城市累計下跌0.75%，跌幅較2014年同期收窄0.35個百分點；三線城市累計下跌1.25%，跌幅較2014年同期擴大0.37個百分點。

今年以來，一線城市住宅價格僅在2月小幅下跌0.08%，其他月份均上漲，二季度漲幅持續擴大，6月擴大至2.49%。其中，深圳上半年累計漲幅高達12.25%，因深圳市場供應不足，而購房人口數量占比較高，在利好政策推動下，需求釋放加快，自2014年9月以來住宅價格也呈持續上漲態勢。同時，深圳經濟轉型速度較快，近期互聯網熱潮及金融證券市場的快速增長催生了大量的財富人群，助推二季度房價明顯上漲，6月漲幅高達6.58%。上海住宅價格自今年1月以來持續上漲，因樓市新政助推改善類需求上升，推動房價相對上漲，上半年累計上漲5.3%。

二三線城市住宅價格1～5月均下跌，但跌幅明顯小于2014年下半年，6月均轉變為上漲，漲幅分別為0.1%和0.06%。其中，武漢、南京、保定等需求旺盛且有政策利好的熱點二三線城市房價呈上漲態勢；三亞、福州、桂林等庫存壓力仍較大的二三線城市，仍以去化庫存為主基調，利好政策下需求逐步釋放，但住宅價格仍有所下跌。

今年二季度以來，二手住宅價格上漲尤為明顯。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，上半年，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲4.39%，漲幅較2014年同期擴大3.76個百分點，其中一季度微幅上漲0.12%，二季度上漲4.26%。從各月均價來看，除1月均價出現小幅回落以外，2～3月均價都持續上漲，4～6月受利好政策的持續影響，均價繼續上漲，于6月達到上半年最高水平，為27461元/平方米。

分城市來看，深圳二手住宅均價自2014年10月以來連續9個月環比上漲，進入二季度以來漲幅明顯擴大，6月漲幅達8.59%，居十大城市之首。上海二手住宅均價二季度以來漲幅同樣顯著擴大，各月漲幅均超過十大城市平均漲幅。從2014年1月開始二手住宅均價連續下跌的杭州自今年5月開始也出現小幅回升。

總體來看，供求失衡是導致城市間住宅價格分化的主要原因，深圳供不應求矛盾凸顯，價格漲幅最大，而其他多數二三線城市供過于求矛盾較深，價格持續波動。應該注意的是，房價大幅波動確實不利于當地市場的健康發展，甚至會導致重回政策嚴格調控的老路。各地政府在考慮相關地產刺激政策時，應做到因城、因地、因時施策，為當地房地產市場發展構建穩定的環境，以實現政府促消費與穩增長的目的。特別是出現房價階段性快速上漲的熱點城市，更應該通過加快供應與嚴格保護合理需求來穩定市場預期，以維持市場的穩健運行。

4 宏觀環境向好，樓市平穩增長可期

4.1 宏觀經濟

2015年一季度GDP趨勢性放緩，同比增長7.0%，同比下降0.4個百分點。二季度多項宏觀經濟指標指向不一，說明當前經濟環境復雜多變，不確定性較大。PMI等宏觀經濟先行指標微弱復蘇，但CPI再次下滑，通縮風險仍然值得警惕。受產能過剩和外需疲軟影響，投資和進出口增長乏力，但國內消費增長較為穩健，對整體經濟起到關鍵支撐作用。同時，結構調整、國企改革、創業創新等將為市場開拓新的增長空間，整體經濟或于三季度企穩回升。

4.2 貨幣政策

目前，貨幣政策保持穩健偏松，市場貨幣流動性、實際資金成本，以及通縮風險將成為考量貨幣政策調整的主要因素；存貸比考核取消有利于引導實際利率下行，但考慮到整體經濟復蘇十分微弱，經濟不確定性較大，長端利率仍高位運行，通縮風險存在加大的可能，下半年央行仍可能繼續動用降準、降息的貨幣政策工具。

4.3 房地產調控

下半年房地產制度改革將出現新的進展，包括推進房地產業“營改增”進程加快、取消限外令促進房地產市場化運行、推進不動產登記工作實施等長效機制工作將逐步展開，同時以京津冀一體化為代表的區域協同發展不斷加快。經濟下行壓力和庫存仍然居高的背景下，地方政策仍將持續寬松，甚至將會較中央靈活自主先行一步：地方公積金政策已調整過半，未來調整城市范圍和調整力度仍可能增大；購房補貼、契稅減免、響應住建部“3·27”通知允許調整土地供應結構等，未來或將被更多城市效仿；福建、江門已取消“限外”，未來沿海僑鄉取消外資購房禁令的可能性增大。同時對于部分房價上漲超預期的城市，政策調整或更注重分類調整，因地施策。

5 需求繼續回暖，投資增速企穩

根據“中國房地產中長期發展動態模型”分析，宏觀經濟在結構轉型中增速放緩，貨幣環境保持穩健偏松。在此背景下，預計2015年全國房地產市場銷售面積小幅增長，新開工降幅收窄，房地產開發投資增速企穩。

5.1 成交繼續企穩，全年保持小幅增長

受益于2014年以來的寬松貨幣政策及中央穩定住房消費的相關政策、措施，今年1～5月，商品房銷售面積35996萬平方米，同比小幅下降0.2%，降幅較年初大幅收窄。在預期貨幣政策進一步寬松的情況下，預計下半年仍將延續銷售回暖的趨勢，商品房銷售面積同比增長約4.4%，全年同比增幅在2.0%～5.0%。

5.2 新開工面積同比降幅收窄

歷史數據表明，今年下半年是推盤高峰，供應量季節性增長，預計全國房地產新開工同比將好于上半年。但受到2014年下半年土地購置面積持續下滑的影響，下半年供應量或受到限制。綜合季節因素、土地購置等多方面因素影響，預計下半年新開工面積較上半年有所增長，但同比仍下降，降幅約為1.6%，較上半年收窄；全年新開工降幅預計在7.0%～8.6%。

5.3 房地產開發投資額同比增速企穩

上半年，商品房銷售額小幅回升，正向影響下半年房地產開發投資額增速，同時2015年全年M2同比增速預期12.0%，略低于2014年全年12.2%的水平。預計下半年房地產開發投資額保持增長，同比增速約為10.7%，較上半年顯著回升；全年房地產開發投資額同比增速在7.6%～9.6%。

收稿日期：2015-07-17