房地產眾籌狂歡

郁風

“眾籌”并不是一個新鮮詞，但眾多房企扎堆玩眾籌就頗有些看點。

今年以來，先是平安好房與萬科、綠地、萬通等數十家房地產企業，共同發起并成立中國首個房地產眾籌聯盟；緊接著，萬達推出首個商業地產眾籌項目“穩賺1號”；近日，諾亞財富旗下的諾亞“員工寶”又與華遠地產宣布將聯合推出房地產眾籌項目。

業內專家表示，這種互聯網+房地產+金融的跨界模式既降低了地產商的營銷成本、解決了其融資困難，又滿足了房地產投資者的需求，還促進了新興網絡平臺的發展，帶來了多方共贏的效果，具有商業上的合理性。但其中涉及的投資風險和法律問題也不容回避。

扎堆眾籌

2012年美國Fundrise網站首先將“眾籌”概念引入房地產行業，開發了“房地產眾籌”這一新模式，即房地產商通過互聯網平臺向投資者為其房地產項目募集資金的模式。投資者可以用較小的金額來投資多個房地產項目以分散風險，房地產企業也可以通過大眾籌資的方式向投資者募得資金。

房地產眾籌從2014年開始在國內起步。去年11月，平安好房聯手萬科發起涉及216套房源的國內首個房地產眾籌項目“平安&北部萬科城”。該項目共籌資1585萬元，眾籌結束后，參與者可以享受比周邊市場價低13%的優惠購房價，或者選擇退還本金和預計年化收益率3%的收益。

去年11月11日，遠洋地產和京東金融也聯手推出“11元籌1.1折房”，籌集資金超過1220萬元。3天后，遠洋地產再次推出第二波眾籌項目“11元籌新房首付款”，不過以失敗告終。

今年以來，房企更掀起一場以眾籌為名的狂歡。5月29日，平安好房不僅攜手萬科等數十家房企成立中國房地產眾籌聯盟，還與碧桂園聯合發布了國內首個房地產開發眾籌項目——“碧桂園-平安眾籌建房”。這個產品首先在碧桂園上海嘉定項目試水，以“一平方米”為眾籌單位，項目建成后，眾籌者擁有項目一部分或者全部的權益，眾籌者可以選擇將眾籌權轉為產權，直接擁有住房，也可以委托開發商賣房后轉成收益權。

6月12日，萬達通過其控股的快錢推出“穩賺1號”商業地產眾籌產品。該產品每份眾籌金額為1000元，最高認籌100萬元，首期發行50億元。所募資金將投向5座在建萬達廣場。預期年化收益率達12%以上，收益來源包括兩部分：租金收益和物業增值收益。其中，租金的預期年化收益為6%左右，于每年收益派發日發放。物業增值收益分兩種情況：如3年后以REITs上市，預期年化收益可達14%；如至第7年期末仍未上市，由萬達以150%溢價回購，預期年化收益為6%。此外，項目成立3個月后，投資人還可在快錢信息平臺上進行報價轉讓。

最近的例子則是7月15日，華遠地產也加入到試水房地產眾籌的行列。據了解，華遠與諾亞此次推出的眾籌方式，購房者在前期參與眾籌享受約6%的理財收益，在實際購房時，還可獲得8.8-9折的購房優惠。

三種模式

相比國外以債權眾籌和股權眾籌為主的房地產眾籌模式（前者即讓投資者籌錢借給借款人，該筆借款有房產做抵押；后者則是眾籌平臺通過設立有限合伙制公司來購買房產，投資者根據自己的投資金額占有相應份額的房產股份，每月收取租金，最終房產賣出，投資者按照所占股份來分配收益），總體而言，目前國內房地產眾籌的模式很難將其簡單歸納為債權眾籌或股權眾籌，只能依據目的大致分為營銷眾籌、買房眾籌和開發眾籌。

眾籌最初是作為一種營銷手段被開發商頻繁使用。像遠洋與京東推出的“11元籌首付”活動，具體操作方式是，京東用戶在網上支付11元，將獲得一套房三成首付款的抽取資格，當募集滿額后，即抽取一名用戶獲得這筆首付款。顯而易見，這其實就是以抽獎來制造營銷噱頭的聚客行為。

平安與萬科的合作，則屬于買房眾籌。其提供給參與者一定的收益率和購房優惠幅度，無論最終是否獲得購房資格都能獲得回報，對于購房者來說是一筆劃算的買賣。

而隨著眾籌的普及，開發商已經不滿足于眾籌所帶來的營銷效應，其互聯網金融的屬性被進一步挖掘，開發商希望能夠借助于眾籌融資建房。比如碧桂園眾籌項目。

據平安好房CEO莊諾解釋，眾籌從開發商拿地之后就可發起，到拿到預售許可之前，大概有一年到一年半的時間，在這段時間里眾籌者購買的是一種金融產品；在預售許可證拿到之后，持有該金融產品的人可以選擇把眾籌權轉換為房子的產權，或者賣出該產品取得收益。“房地產眾籌應該是拿地眾籌，而非銷售眾籌或價格眾籌。”莊諾表示，在眾籌拿地的過程中，投資者不再僅僅是購房者、理財者，還將介入樓盤前期開發。

在該模式中，房企通過眾籌降低了融資成本，消費者則通過眾籌實現對房子的個性化需求與降低購房成本，或通過投資獲利。

萬達“穩賺1號”也是將眾籌前置到建房之前。其眾籌產品突破了傳統商業地產的融資模式，通過互聯網金融的眾籌形式，將項目資金與實體產業直接對接，再注入到房產項目，實現快速募資。

顛覆傳統？

分析人士表示，目前由于土地、市場等因素影響，過去房企快速開發、迅速銷售的發展模式受到沖擊，眾籌有助于其擴大資金來源、拓寬融資渠道。

同時，眾籌也能為房企融資及購房者買房節省一定的成本。萬通董事長馮侖表示，眾籌可能在一個月內完成資金籌措，較傳統融資方式不僅節省時間，而且還能節約10%的融資成本，另外傳統的營銷費用大概占3%-5%，再加上其他一些費用的節省，在最終客戶拿到產品時感受到的實惠大體上是20%-30%。

莊諾還指出，傳統的開發模式是拿地、建房、蓄客、銷售，這個模式的難點在于銷售和融資。而眾籌突破了傳統房地產的開發運營模式，讓開發商輕資產運作，通過互聯網，一開始就能夠把錢和客戶聚集到。對于購房者來說，可以全程參與建房的過程、參與監督、選擇戶型包括提出自己的建議。眾籌可以說改變了房地產開發的生態。“股權眾籌如果放開的話，開發商只要把品牌建起來，少量運營就可以了，不用儲備土地。”

原華遠地產董事長、中國房地產業協會副會長任志強日前也稱，眾籌有望將整個行業、傳統的一些生產方式和融資方式都顛覆。

不過，不少專家認為，在中國形成真正房地產眾籌企業鏈還為時尚早，現在多數眾籌仍然不失其營銷噱頭和房產預售的本質。

此外，REITs等房地產資產證券化盡管因法律、稅收和收益問題仍未解決，現實中很多二三線城市的住宅和商業物業出現過剩現象等因素，才剛剛邁出試水步伐，但它卻被視為未來的一個重要方向。

建銀精瑞資本管理集團董事長李曉東認為，眾籌模式同房地產資產證券化不具備可比性，“眾籌的交易成本很高，在投資者手上時流動性很差。從長期來看，眾籌的規模很難做大，一旦房地產資產證券化的‘大路打開，‘小路肯定是競爭不過大路的。”

德晟資本資產證券部總經理施年也贊同，房地產眾籌未來想要大規模發展的“土壤”不夠。但他同時表示，從目前眾籌模式資金募集情況來看，搭上互聯網的順風車，確實效果非常明顯，這對于做傳統金融行業的參與者來說，有很大的警醒作用。

風險不小

不過，房地產眾籌存在的問題卻不容忽視。

有市場人士強調，對照這幾年很多三四線城市房地產開發和銷售遇到的問題，市場風險已經表現出來。小散戶參與開發投資，如果遭遇市場風險的話，可能會血本無歸。因此，這種方式對房地產的融資模式是錦上添花，但不足以顛覆房地產的開發模式。

寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，以萬達的“穩賺1號”為例，其6%的短期收益并不算太高，而12%左右的長期收益，由于涉及到項目長期投資和運營，可能會面臨收益不穩定的現象，在這種情況下，高額收益仍然存在著一定的風險。

類似分析也指，對于大多數中小投資人來說，7年期的封閉式類REITs理財產品，這一期限實在太長，中間任何事情都可能發生。即使在3個月后能上平臺進行轉讓，這種自發型交易也并不一定能賺錢。

“眾籌有風險，投資需謹慎。”這是莊諾強調得最多的一句話。他所說的風險，是眾籌基于互聯網金融理財產品屬性的漲跌邏輯，沒有理財產品是穩賺不賠的。另外的隱性風險是，如果房價下降，資產無疑將縮水。

投資風險更體現在，由于眾籌平臺資質和水平良莠不齊，外加目前監管上的缺失，籌集到的資金往往缺乏安全保障，地產商也可能將資金挪作他用，因此，對平臺和第三方資金托管單位資質的嚴格審查，對地產商的監督顯得格外重要。

業內人士還表示，房地產眾籌面臨的最大風險是法律和政策風險。

對于開發商而言，房地產實物眾籌在本質上是一種房屋預售行為，如未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，開發商還可能面臨接受行政主管部門處罰的法律風險。

股權眾籌在國內也一直游走在法律的邊緣。眾籌本身存在欺詐等風險，而且，股權眾籌還可能涉及非法集資。《公司法》規定，成立股份有限公司的股東人數不得超過200人，成立有限合伙制的股東人數不能超過50人。倘若人數超過法定界限，眾籌平臺就觸碰到了法律的“紅線”。

眾柴網創始人涂濤分析說，參與眾籌投資的資金是進入到房地產開發項目公司的股權還是以債權方式借給開發商？這是要做不同風控機制的。如果以股權形式進入，無論采用有限合伙、有限責任公司還是股份有限公司形式，股東人數都不能超過200人的數量限制，還只能向特定對象進行招募，對參與股東還需要進行適當的財務信息披露，眾籌投資股東代表還要行使一定的股東表決權。這樣的條件能否滿足開發商的募集需要，能否達到預期效果要具體分析。如果以債權方式進行眾籌，那么給投資人的風險保障是什么，是項目公司股權，還是開發商其他資產抵押或第三方擔保等，也要有具體的風控機制披露給投資人，否則讓投資人以完全信用貸款的方式借錢給開發商，一旦項目沒有建成或建成后銷售不暢，將存在巨大的兌付風險。

值得一提的是，股權眾籌合規化正在加速推進——繼2015年年初首批8家股權眾籌平臺申請成為中國證券業協會會員后，6月5日，證監會新聞發言人張曉軍透露，在深入調研的基礎上，目前已初步形成了股權眾籌試點方案，正在履行必要的程序。

7月18日，央行等十部委聯合印發了《關于促進互聯網金融健康發展的指導意見》。《指導意見》明確股權眾籌融資業務由證監會負責監管，以及必須通過股權眾籌融資中介機構平臺進行等。在接下來具體細則出臺后，房地產股權眾籌在法律方面存在的一些問題或將有望得到解決。