北京商業(yè)地產(chǎn)愛(ài)大單

龔小鋒

與住宅市場(chǎng)的回暖相映襯，北京商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)全面上升走勢(shì)，寫(xiě)字樓和零售市場(chǎng)都出現(xiàn)了大單交易。根據(jù)多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京已經(jīng)成為全國(guó)寫(xiě)字樓空置率最低的城市。而在租金方面，寫(xiě)字樓和零售市場(chǎng)也都呈現(xiàn)出溫和上漲的態(tài)勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)大單頻現(xiàn)

一單寫(xiě)字樓整售案例引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。4月13日，保利國(guó)際廣場(chǎng)整售了T3總面積達(dá)2.46萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓，銷售金額13.3億元，其每平方米單價(jià)約在5.5萬(wàn)元。這筆成交是2015年以來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大單。

作為該項(xiàng)目代理行的仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀睿柯認(rèn)為，保利國(guó)際廣場(chǎng)整售，體現(xiàn)了該項(xiàng)目自身優(yōu)質(zhì)和望京核心區(qū)域?qū)懽謽堑男枨笸ⅰ?shí)際上，自2014年以來(lái)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)也頻現(xiàn)租售大單成交，其中包括諸如阿里巴巴、聚美優(yōu)品等購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓物業(yè)作為上市公司資金沉淀資產(chǎn)的交易行為。

據(jù)譽(yù)翔安渠道監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份至4月中旬，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總計(jì)實(shí)現(xiàn)了9宗辦公物業(yè)大單成交，總計(jì)成交金額達(dá)104.05億元。此外，從2014年的市場(chǎng)情況來(lái)看，散售市場(chǎng)成交金額達(dá)150億元。

此外，購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)也出現(xiàn)了整售大單。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第一季度，整售市場(chǎng)錄得歐美匯購(gòu)物廣場(chǎng)、雅詩(shī)閣公寓兩宗重大整售交易成交，成交額達(dá)到人民幣54億元。

其中，北京出現(xiàn)了首例在地產(chǎn)基金參與下的成熟購(gòu)物中心整售交易。位于中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心整體出售給已在香港上市的領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金。整售交易價(jià)格為25億，遠(yuǎn)超以往那些處于建設(shè)前期或者建造初期項(xiàng)目的交易記錄。這也是領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金在北京的首次交易。

多個(gè)項(xiàng)目入市推新

4月26日，萬(wàn)科位于房山長(zhǎng)陽(yáng)的中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，這是萬(wàn)科在北京開(kāi)業(yè)的第二個(gè)購(gòu)物中心，也是今年第一家開(kāi)業(yè)的大型購(gòu)物中心。

據(jù)悉，中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)地上面積8萬(wàn)平米、地下4萬(wàn)平米，開(kāi)業(yè)當(dāng)天整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)率高達(dá)89%。其中，開(kāi)業(yè)餐飲占比為28%，而綜合兒童、餐飲和娛樂(lè)三大項(xiàng)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)來(lái)看，占比高達(dá)50%左右。

第一太平戴維斯北京物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2015年第二季度將有三個(gè)項(xiàng)目入市，均系購(gòu)物中心，合計(jì)為市場(chǎng)帶來(lái)近17.5萬(wàn)平方米的新增供給。

在寫(xiě)字樓領(lǐng)域，望京和王府井等商圈多個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目正在入市，且近日交易量均表現(xiàn)良好。望京區(qū)域，除了保利國(guó)際廣場(chǎng)風(fēng)頭正勁，出現(xiàn)整售大單之外，整棟物業(yè)和小戶型辦公物業(yè)銷售相對(duì)較好，如望京國(guó)際中心項(xiàng)目，目前二期正在加推寫(xiě)字樓房源入市。

“我們項(xiàng)目是望京區(qū)域內(nèi)唯一分割為小戶型出售的辦公樓，很多在此地辦公的企業(yè)和個(gè)人投資者都會(huì)購(gòu)買(mǎi)。”望京國(guó)際中心一名銷售人員表示，新政之后，項(xiàng)目的到訪量明顯多了。2014年底，該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即“日光”，一期推出的商業(yè)、寫(xiě)字樓房源已售罄，銷售額達(dá)3.5億元。

據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于核心區(qū)已無(wú)大量供地，望京商務(wù)區(qū)不少寫(xiě)字樓物業(yè)售價(jià)一直處在高位，保利國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平米，商鋪13.5萬(wàn)元—14.5萬(wàn)元/平米。此前望京SOHO最高曾賣到8萬(wàn)元∕平米、綠地中心7萬(wàn)元/平米。

此外，位于王府井核心商務(wù)區(qū)的利生大廈正在主推50-33平米精品寫(xiě)字樓。該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人也表示，近期售樓處到訪及來(lái)電量與上月相比有30%的上漲，而且到訪客戶的簽單量也有十分明顯的上升，到目前為止已經(jīng)散售了近兩層。

寫(xiě)字樓空置率全國(guó)最低

北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也是一片火熱。“現(xiàn)在北京寫(xiě)字樓空置率水平為3.6%，是全球空置率最低的城市之一。”賀睿柯告訴記者，目前全球?qū)懽謽强罩寐示禐?2.9%，相較于其他國(guó)際中心如紐約和倫敦，北京市場(chǎng)更受業(yè)主的青睞。

供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀和較快的出租速率使得業(yè)主對(duì)于整體市場(chǎng)始終保持樂(lè)觀。在租戶方面，大面積租賃多來(lái)自電子、互聯(lián)網(wǎng)以及金融類企業(yè)。汽車行業(yè)以及汽車金融類公司也在市場(chǎng)中保持活躍。

與上海、香港不同，北京市場(chǎng)的需求來(lái)源于中國(guó)跨國(guó)企業(yè)的擴(kuò)張。這些企業(yè)在加速全球業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)，其決策中心多設(shè)立于北京。這導(dǎo)致了北京辦公樓租金變化周期與亞洲其他需求來(lái)源于非本土跨國(guó)公司的城市截然不同。自2009年以來(lái)，供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境使得北京辦公樓市場(chǎng)的租金持續(xù)加速增長(zhǎng)。

2008年中期，北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率為23%，到2014年年底時(shí)則降至4.8%，為全國(guó)最低。這意味著，在5年時(shí)間內(nèi)，北京全市寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率下降了逾18個(gè)百分點(diǎn)。

第一太平戴維斯發(fā)布2015年北京第一季度報(bào)告顯示，得益于相對(duì)有限的供給，甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金連續(xù)四個(gè)季度實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，環(huán)比上漲0.6%，至每平方米每月320.7元。

盡管截至2015年末，將有4個(gè)新辦公樓項(xiàng)目建成，且總面積達(dá)36.25萬(wàn)平方米，但是它們并不會(huì)對(duì)租金市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。因?yàn)檫@些項(xiàng)目的很大比例將為業(yè)主自用或已成功預(yù)租，如開(kāi)元國(guó)際廣場(chǎng)以及融科資訊中心。

“在這種情況下，業(yè)主將繼續(xù)提高租金并在選擇租戶方面占據(jù)主動(dòng)；他們會(huì)使用自己在市場(chǎng)中的有利地位來(lái)挑選更為穩(wěn)健更為優(yōu)質(zhì)的租戶。”賀睿柯表示，一些知名并擁有良好背景的公司將成為業(yè)主的首要選擇。

零售市場(chǎng)租金也一路向好。世邦魏理仕的報(bào)告顯示，由于國(guó)際一線品牌不斷擴(kuò)張，目前北京零售市場(chǎng)租金呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，租金達(dá)到35.3元/天/平米的水平。預(yù)計(jì)未來(lái)，北京將會(huì)有多個(gè)商業(yè)供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)區(qū)域主要集中在北京南部地區(qū)，入市體量將會(huì)超過(guò)45萬(wàn)平米。

洗牌趨勢(shì)仍顯現(xiàn)

多家機(jī)構(gòu)和代理行數(shù)據(jù)顯示，雖然市場(chǎng)回暖，但是洗牌態(tài)勢(shì)已經(jīng)漸趨明顯，變化主要體現(xiàn)在寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)格局的分化。

盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在寫(xiě)字樓方面，未來(lái)3年甲級(jí)和頂級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)89%仍集中在傳統(tǒng)核心商圈。在商業(yè)物業(yè)方面，非核心商圈未來(lái)3年的商業(yè)物業(yè)新增量占總供應(yīng)的55%，郊區(qū)發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。

值得一提的是，在接下來(lái)3年商辦市場(chǎng)洗牌的過(guò)程中，望京和通州運(yùn)河頗具亮點(diǎn)。望京入駐了多家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名電子、電器、汽車等制造企業(yè)，2015年望京區(qū)域?qū)懽謽瞧骄蹆r(jià)也水漲船高。繼年初通州運(yùn)河核心區(qū)的保利大都匯亮相之后，通州未來(lái)將有超360萬(wàn)平方米的各類商辦物業(yè)入市。

以商鋪為主的零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)，北京商鋪市場(chǎng)總存量達(dá)718萬(wàn)平方米。由于三里屯MALL多個(gè)商鋪都處于裝修階段未開(kāi)業(yè)，北京全市商鋪空置率高達(dá)13.3%，環(huán)比再漲0.5%。

此外，仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，包括一線城市在內(nèi)，購(gòu)物中心都存在過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)嚴(yán)重匱乏，僅有10%-15%的現(xiàn)有存量符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，很多規(guī)劃和管理不好的購(gòu)物中心將逐步被淘汰。

為應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，房企和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商將核心放在了打造核心競(jìng)爭(zhēng)力以及如何提高項(xiàng)目的回報(bào)率上。如萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科及龍湖等大型房企在商業(yè)地產(chǎn)上開(kāi)始嘗試“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式。

在戰(zhàn)略層面，關(guān)于產(chǎn)品業(yè)態(tài)創(chuàng)新和服務(wù)體系升級(jí)也層出不窮。近日，北京萬(wàn)科于發(fā)布了V-LINK客戶真實(shí)體驗(yàn)的移動(dòng)互聯(lián)社區(qū)，在發(fā)布后的第六日，中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)與萬(wàn)科三聯(lián)書(shū)社于長(zhǎng)陽(yáng)片區(qū)雙雙正式對(duì)外開(kāi)放。而北京保利選擇了搭建商辦平臺(tái)，通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)管理、政企合作、金融服務(wù)、客戶互通共5條通道為客戶實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

綠地成立了產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)中心，旨在為中小企業(yè)資金鏈進(jìn)行“輸血”。卓越集團(tuán)也推出了“E+商務(wù)”舉措，為旗下商用物業(yè)提供金融、資產(chǎn)管理、物業(yè)和商務(wù)配套服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從短期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，類似戰(zhàn)略調(diào)整較企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變將更為務(wù)實(shí)。