浙江某開發(fā)區(qū)拆遷補(bǔ)償淺析

徐慆

拆遷補(bǔ)償農(nóng)民究竟從拆遷中是否受益，受益多少，仁者見仁，智者見智，由于國家沒有統(tǒng)一的農(nóng)房拆遷政策，各地紛紛出臺拆遷實(shí)施辦法。浙江某開發(fā)區(qū)的政策，農(nóng)房拆遷的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償分為6塊：

一是農(nóng)房評估價(jià)。以有資質(zhì)的房屋評估公司出具的評估單為準(zhǔn)，一般平房的評估價(jià)300～400元/平方，樓房的評估400～700元/平方，彩鋼房的評估價(jià)一般為150～280元/平方。

二是超面積補(bǔ)償款。農(nóng)房普遍面積較大，而安置房是根據(jù)安置人口來計(jì)算，每人50平方，加上考慮結(jié)婚、生子等照顧因素，一般三口之家可以安置200平方，這就形成了農(nóng)房面積遠(yuǎn)大于安置房面積的情況，為了不讓農(nóng)民吃虧，農(nóng)房面積大于安置面積的部分的農(nóng)房價(jià)值再按50%計(jì)算補(bǔ)償款。實(shí)際上，超面積補(bǔ)償相當(dāng)于該部分評估價(jià)的150%，這也是農(nóng)村違章建筑屢禁不止的根本原因。

三是裝修評估價(jià)。以評估公司出具的裝修評估單為準(zhǔn)。

四是附屬物。主要是指房屋周邊的曬場、幫岸、水井植物等，計(jì)算方法是先清點(diǎn)附屬物，根據(jù)區(qū)拆遷辦的附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。

五是機(jī)械設(shè)備。根據(jù)區(qū)拆遷辦的附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。

六是其他項(xiàng)。和簽訂協(xié)議相關(guān)的簽約獎、騰空獎、搬家費(fèi)。一般在補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)體現(xiàn)

拆遷補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法：農(nóng)房的評估價(jià)+農(nóng)房裝修評估價(jià)+附屬物價(jià)值+機(jī)械設(shè)備價(jià)值+其他（簽約獎、騰空獎、搬家費(fèi)）+超面積補(bǔ)償價(jià)-安置房成本價(jià)。

需要說明的是，農(nóng)房的評估價(jià)被許多農(nóng)民詬病，認(rèn)為和當(dāng)?shù)氐纳唐贩績r(jià)相差太遠(yuǎn)，但是，安置房的成本價(jià)也遠(yuǎn)低于市場價(jià)，僅為590元/平方。

實(shí)際簽約過程中，以平衡為主，老百姓不太精通計(jì)算過程，但對結(jié)果非常敏感，他們用的最簡單的方法是比較房子面積，認(rèn)為房子面積多的應(yīng)該給補(bǔ)償?shù)亩嘁恍?/p>

筆者選取某拆遷區(qū)塊24戶簽約協(xié)議作一些分析。

一、整體性分析

不少老百姓根據(jù)補(bǔ)償款除以房屋面積得出單位面積補(bǔ)償額，以此判斷自己在拆遷補(bǔ)償中是占便宜還是吃虧了，這雖然有些片面，但從宏觀上能反映一個地塊的拆遷簽約補(bǔ)償水平。表1是該區(qū)塊某一時(shí)間段所簽的協(xié)議的相關(guān)數(shù)據(jù)。

其中：單位面積補(bǔ)償額=（主協(xié)議補(bǔ)償金額+副協(xié)議補(bǔ)充金額）/總面積。

以上根據(jù)單位面積補(bǔ)償額來判斷一個地塊的拆遷補(bǔ)償水平的方法有很大的片面性，主要表現(xiàn)在沒有考慮農(nóng)戶安置的新房價(jià)值。

舉個例子：

見表2從表面上看檔案編號180號簽約補(bǔ)償高，但實(shí)際不然。如果考慮安置面積因素，結(jié)果就會有所不同見表3。

其中：單位面積補(bǔ)償額=（主協(xié)議補(bǔ)償金額+副協(xié)議補(bǔ)充金額+安置新房價(jià)值）/總面積

安置新房價(jià)值=安置人口*50*590

由此看出檔案編號181號簽約補(bǔ)償水平遠(yuǎn)高于180號。

對于筆者個人傾向于第二種計(jì)算方法。

二、趨勢性分析

筆者對某年度所簽的協(xié)議按月分類，嘗試找出該區(qū)塊拆遷補(bǔ)償?shù)内厔葑呦颉Ｒ韵聢D示，是以單位面積補(bǔ)償價(jià)為研究對象，分別按月份用兩種計(jì)算方法進(jìn)行核算。

從圖1、圖2中可以看出該區(qū)塊所簽的協(xié)議，總體水平是平穩(wěn)下降的，說明今年的談判簽約工作日趨謹(jǐn)慎、日趨規(guī)范。

三、單項(xiàng)分析

拆遷中，舊房的價(jià)值以評估單為準(zhǔn)，裝修的補(bǔ)償以評估單為準(zhǔn)，超面積計(jì)算以舊房評估單和安置面積為依據(jù)，搬家騰空等以人口和面積為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算，這一部分是相對剛性的；政策考慮以房屋評估價(jià)和實(shí)際人頭為依據(jù)計(jì)算，政策考慮也是相對剛性的；彈性最大的是附屬物和機(jī)械設(shè)備部分，這一部分在賠償金額中占比很大。圖3是該區(qū)塊簽約協(xié)議中的匯總數(shù)據(jù)形成的占比圖。

（一）附屬物

有人認(rèn)為普通拆遷戶的實(shí)際附屬物不會超過2萬。筆者也有同感，該區(qū)塊住宅密集，房屋周邊空地不多，附屬物有限。如果嚴(yán)格根據(jù)區(qū)出臺的附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，附屬物確實(shí)應(yīng)在2萬以內(nèi)。筆者對該區(qū)塊的協(xié)議進(jìn)行疏理，對其中附屬物一項(xiàng)根據(jù)簽約時(shí)間順序進(jìn)行排列，對于一戶家庭分開簽約的進(jìn)行合并，得出如圖4。

由圖4可看出附屬物今年所簽協(xié)議中絕大部分附屬物都超過2萬，有些甚至超過了10萬。

（二）機(jī)械設(shè)備

機(jī)械設(shè)備以實(shí)地清點(diǎn)為準(zhǔn)，一戶家庭到底有多少設(shè)備，這些設(shè)備到底值多少錢，恐怕只有資產(chǎn)評估公司最有發(fā)言權(quán)。我們現(xiàn)在的操作程序是由簽約人員清點(diǎn)并對照相關(guān)文件定價(jià)，這中間存在很大隨意性。以下是

從表4可以看該區(qū)塊的機(jī)械設(shè)備很多，有2戶的機(jī)械設(shè)備補(bǔ)償超過了40萬。

有人認(rèn)為判斷一戶人家有多少設(shè)備、這些設(shè)備是否生產(chǎn)，應(yīng)該讓農(nóng)戶出具電費(fèi)通知單，再進(jìn)行判斷。對于這一說法，筆者不敢茍同，因?yàn)槠淇刹僮餍圆粡?qiáng)。筆者認(rèn)為，如何對機(jī)械設(shè)備補(bǔ)償進(jìn)行控制將成為拆遷管理工作的重中之重。對機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)進(jìn)行復(fù)核制，即：對機(jī)械設(shè)備補(bǔ)償價(jià)超過5萬的，需要經(jīng)進(jìn)行復(fù)核（最好由是上級拆遷辦進(jìn)行），以防舞弊。

（作者單位：浙江省湖州市仁皇山街道辦事處）