完善我國房地產市場宏觀調控的對策建議

齊娜

【摘要】自2010年國務院提出“新國十條”之后，各地政府都陸續出臺相關的房地產細節，對樓市進行了相關調控。雖然取得了一定的成效，房地產市場趨于平穩，但其中仍存有一系列的問題和矛盾。這就要求政府不能放松對房地產的調控，要繼續對我國房地產實施宏觀調控，以維持房地產行業長久、持續、穩定的發展。

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；對策

2014年3月，我國住建部吐露“雙向調控”，之后不少城市都隨之推出了稅收減免政策、優惠政策、補貼政策等一系列的鼓勵政策，一系列利好的宏觀調控政策使得我國樓市逐漸回暖平穩。雖然政策調整步伐較大，對樓市產生了較大的影響，但并不能夠從根本上確保未來我國房地產行的穩定。政府不能放松對房地產的宏觀調控，要不斷完善我國房地產市場的宏觀調控政策，不斷加大宏觀調控力度，以對房地產市場產生真正的促進作用。下面，我們將從以下幾個方面對如何完善我國房地產市場宏觀調控進行詳細的分析說明。

一、優化房地產稅收制度

完善稅收制度是優化我國房地產市場最直接的對策，其具體可通過以下幾個方面來實現：其一，要提高我國房地產市場相關的稅法立法層次。我國現有的房地產市場稅法立法層次較低，稅收體系不完整，缺乏一定的強制性、無償性以及固定性，在征稅的過程中經常出現一些違規的現象。這些問題直接導致我國房地產征稅效率低下，影響到了稅收政策在房地產市場宏觀調控中的作用。鑒于此，我們要結合國際上房地產的稅收實踐，吸取經驗教訓，提高房地產稅法的立法層次，以從稅收層面來鞏固房地產的健康發展。

其二，完善房地產各環節稅制。首先，要完善房地產開發環節。為保護我國現有的有限耕地，要提高土地資源的利用效率，不斷提升土地的監管制度，首先就是要擴大征稅范圍，對于已占用的用于非農業用途的、有利用價值的一切土地都要征收土地占用稅。在具體的收稅過程中，要根據不同級別土地以及不同耕地的收益差，建立具有等級的稅收制度。其次為了促進部分行業以及單位的有序進行，可制定相應的減免優惠政策。

其三，開征統一的不動產稅。雖然在房地產保有環節，制定了城鎮土地使用稅以及房產稅，但實際實施效果并不明顯，為此我們有必要開征統一的不動產稅，突破原有的不動產房產征稅范圍，即便在城鎮以外建設的房屋，只要符合征稅要求，就必須進行征收。同時，要將對房產的評估納入到計稅依據中，根據經濟的實際發展速度，在間隔較長的時期之后就要重新評估房產的價值，然后重新制定不動產稅收率。此外，還要開征房屋閑置稅。房地產具有保值增值的特性，為獲取一定的經濟利益，投資商囤積了大量的房產，進而推動了房產價格的上升。對于這部分用于投資的閑置的房屋，應開征房屋閑置稅，一方面可提高投資者的成本，在一定程度上起到抑制房屋購買的作用；另一方面降低了房屋的閑置率，提高了房屋的使用率。

二、健全金融調控政策

為推動我國經濟的快速、持續發展，很長一段時間內我國實行的都是較為寬松的貨幣政策，反映到房地產市場中就是資金成本的下降，大量的資金以各種形式進入到房地產市場，導致了房價的一漲再漲。再加之我國目前處于經濟的發展黃金時期，經濟穩速增長，投資環境良好，尤其是房地產行業更是憑借高利潤吸引了大部分的投資產的投資。同時，我國人口較多，對于房屋的需求力度也較大，這些都直接促使了房價的快速上漲。為此，我們有必要建立健全金融調政策，以緩解目前不良現狀。其一，控制貨幣供給量，調整貨幣的供給速度。正如前文所述，貨幣供應量與房地產價格呈現出正相關性，寬松的貨幣政策導致了房地產行業的需求繁榮，為此政府應該適當地縮進貨幣供給政策，循序漸進、有步驟、有計劃地緩解市場投資過熱現象，同時還要加大對房地產市場經濟的監管力度，及時掌握我國市場上的經濟供給情況，以隨時調控總貨幣供給量。其二，完善商業房地產信貸。房地產行業的開發需要大量資金，一方面房地產開發商為獲得土地需要大量的資金，另一方面消費者購買房產也需要很大的一部分資金，大都需要借助銀行來實現融資。對于不同居民的消費需求以及投資需求我們要區別對待，一般第一套房產的購買為消費需求，可提供較為優惠的房貸利率、較低的首付比例或是延長貸款期限等貨幣政策，以滿足消費需求；第二套及以后的房產則屬于投資需求，對此要通過貨幣政策來進行抑制，提高首付比例以及貸款利率等。

三、規范土地調控政策

隨著經濟的持續發展，土地資源也逐漸被納入到我國的宏觀體系中，并采取一系列的措施從宏觀方面來規范調控土地政策。首先，要發揮土地的引導功能。我國土地政策大多是為了解決市場不斷加深的矛盾而“對癥下藥”的采取相應的措施，土地政策一向缺乏對市場的先導性。因此，加強土地政策對房地產市場的引導功能，根據房地產市場的發展狀況預測未來可能面對的問題及存在的矛盾，及時有效地提出解決方案，加強經濟預測，將矛盾和問題扼殺在搖籃里。 其次，加強土地政策的連續性及系統性。目前，我國對土地政策缺乏一定的調控力度，導致土地調控政策缺乏一定連續性以及系統性。對此，政府要給予高度重視，要建立專門的土地政策研究部分，統一土地政策的調控，從而實現土地調控的連續性。再次，要明確各方利益。土地政策應該體現各級政府、房地產開發商和房產購買者之間的利益均衡狀態。一項新的土地政策的制定與實施，必然會牽扯到各級政府、房地產開發商和房產購買者之間的利益，政策實施的效果如何實質是各種利益集團的相互博弈。因此，要保證政策的實施效果，權衡好房地產市場參與主體的各方利益，尋找最佳的平衡點。

四、結語

總之，房地產與人們的實際生活息息相關，其直接關系到居民的生活水平以及生活質量。為此，要完善我國房地產市場的宏觀調控，解決房地產行業在稅制、金融、土地等方面存在的一些問題，以促使我國的房地產市場朝著健康、持續、穩步的方向邁進。

參考文獻：

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