淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理

張維國(guó)

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，對(duì)于高質(zhì)量房屋建筑的需求也越來(lái)越大，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理，其管理的效果不僅與其自身房地產(chǎn)質(zhì)量的好壞有直接關(guān)系，還與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有直接關(guān)系。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理進(jìn)行合理分析，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提出了一些有效的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；管理

加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理不僅能夠減少整個(gè)工程的成本，也能夠確保房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)的發(fā)展有著重大的影響。在實(shí)際情況中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特性，不僅對(duì)于施工技術(shù)有較高的要求，而且其投資較多，并且進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)間較長(zhǎng)，這就嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理。所以為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展，其必須采取有效的措施加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備工作不足

地段和商業(yè)環(huán)境是房地產(chǎn)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)主要考慮的因素，但在實(shí)際的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目會(huì)受到許多方面的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑施工單位的資質(zhì)沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，沒(méi)有對(duì)其施工技術(shù)進(jìn)行全面了解，導(dǎo)致在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)行施工時(shí)，出現(xiàn)了許多問(wèn)題，很多施工單位只是為了賺取更多的利益，所以沒(méi)有認(rèn)真施工，而且施工技術(shù)也不合格，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了很多問(wèn)題。所以房地產(chǎn)商必須對(duì)施工單位進(jìn)行全面審核，并簽訂合同，防止因?yàn)榻ㄖ牟缓细窠o用戶帶去極大的不便，甚至危及其人身安全。

（二）對(duì)施工許可規(guī)定不重視

有些房地產(chǎn)企業(yè)為了盡快得到經(jīng)濟(jì)效益，所以在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的檢查，并且沒(méi)有簽訂相關(guān)手續(xù)就開(kāi)始施工，從而對(duì)房地產(chǎn)建筑的質(zhì)量造成了重大的影響。在沒(méi)得到相關(guān)部門(mén)的施工許可前，如果房地產(chǎn)企業(yè)擅自開(kāi)工，不僅會(huì)遭到相關(guān)部門(mén)強(qiáng)制叫停，還會(huì)被罰款，這樣不僅損失了自身的經(jīng)濟(jì)效益，而且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的順利進(jìn)行造成了極大的影響。

（三）工程驗(yàn)收和備案管理不嚴(yán)格

由于大多數(shù)房地產(chǎn)商對(duì)于工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)大都有著強(qiáng)烈的主觀意識(shí)，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的驗(yàn)收過(guò)程中，為了盡快得到自身的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)商往往會(huì)不注重驗(yàn)收環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理有著較大的問(wèn)題，所以在工程驗(yàn)收完成后，依然存在著一些亟待解決的問(wèn)題，例如結(jié)算依據(jù)不足、驗(yàn)收結(jié)果不詳細(xì)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的驗(yàn)收手續(xù)不能順利辦理，從而造成更大的影響。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理的方法

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中管理方法

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的各種環(huán)節(jié)順利進(jìn)行對(duì)其有著重大的意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期是整個(gè)項(xiàng)目順利實(shí)施的準(zhǔn)備工作，所以有較大的困難。所以房地產(chǎn)商必須采取有效的措施，做好準(zhǔn)備工作，從而促進(jìn)整個(gè)工程項(xiàng)目的良好完成。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做好準(zhǔn)確的調(diào)查，從而選取合適的房地產(chǎn)施工用地，并對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃，制定相關(guān)的施工標(biāo)準(zhǔn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)須對(duì)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解，加強(qiáng)與各工作部門(mén)的溝通，提高地域規(guī)劃的知識(shí)，從而制定出最完善的規(guī)劃指標(biāo)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)須按照國(guó)家的規(guī)定，進(jìn)行競(jìng)標(biāo)工作，通過(guò)最合理的分析選擇最好的設(shè)計(jì)方案。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工中的管理方法

由于在實(shí)際的施工過(guò)程中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的管理涉及的內(nèi)容較多，所以其管理的效果對(duì)項(xiàng)目工程的施工效果有著重大的影響。所以在在整個(gè)施工過(guò)程中，施工單位和房地產(chǎn)企業(yè)都必須嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，以其為施工的主要標(biāo)準(zhǔn)，從而確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

1、加強(qiáng)施工合同管理

在正式施工前，房地產(chǎn)企業(yè)須與施工單位簽訂施工合同，這樣不僅能夠?qū)﹄p方起到較好的約束作用，還能夠?yàn)槭┕す芾硖峁┓梢罁?jù)，這樣就能更好促進(jìn)工程的正常進(jìn)行，確保其質(zhì)量。所以，在施工管理中，簽訂合同是最主要的任務(wù)。在實(shí)際施工情況中，由于有著許多不明確的因素，所以房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位應(yīng)該在施工安全、施工規(guī)范、工程驗(yàn)收等方面達(dá)成共識(shí)，并制定合理的標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能夠確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的良好進(jìn)行，提高其安全性和質(zhì)量。

2、施工質(zhì)量管理

在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理中，施工質(zhì)量管理對(duì)于項(xiàng)目的施工、施工單位、房地產(chǎn)企業(yè)都有著重大的影響，質(zhì)量的保障是整個(gè)建設(shè)工作的核心任務(wù)，這不僅關(guān)系著房地產(chǎn)建筑未來(lái)的運(yùn)作情況，還會(huì)危及到用戶的生命安全。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在施工前，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)整個(gè)施工規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)一統(tǒng)籌，對(duì)工程的質(zhì)量嚴(yán)格管理。首先，在實(shí)際的施工過(guò)程中，施工單位、房地產(chǎn)企業(yè)和工程監(jiān)理單位都必須簽訂相關(guān)法律合同，從而對(duì)各自的工作行為進(jìn)行約束，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)各自的有效監(jiān)督，提高相關(guān)人員對(duì)于工程質(zhì)量的重視。對(duì)于施工中的重要環(huán)節(jié)，工程監(jiān)理必須依據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)，從而確保每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量。其次，工程監(jiān)理必須對(duì)施工單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，對(duì)其施工技術(shù)進(jìn)行良好管理，提高施工單位自身的約束性，從而重視施工質(zhì)量。對(duì)于施工中出現(xiàn)的一些操作問(wèn)題和技術(shù)問(wèn)題，工程監(jiān)理必須及時(shí)采取有效的措施進(jìn)行解決，確保工程的安全性和質(zhì)量。最后，施工單位必須對(duì)施工材料進(jìn)行嚴(yán)格管理，按照合同中的要求執(zhí)行各種工作，購(gòu)買(mǎi)質(zhì)量較好的材料，并對(duì)材料供應(yīng)商的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保其能夠符合施工要求，從而更好提高整個(gè)工程項(xiàng)目的安全性和質(zhì)量。

3、工期管理

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目具有較長(zhǎng)的施工周期，所以工期的良好管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和施工單位的經(jīng)濟(jì)效益有著重大的意義，而且也能夠更好為用戶帶來(lái)便利。所以在實(shí)際的施工過(guò)程中，工程監(jiān)理必須對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行合理分析，采取有效的措施在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，提高施工單位的施工效率，從而縮短工程的工期。

結(jié)束語(yǔ)

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工中的問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重，為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目施工中的各項(xiàng)管理，確保整個(gè)工程的質(zhì)量，從而更好地為用戶服務(wù)。

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