淺談社區商業的設計模式

陳節良

【摘要】本文以社區商業目前的發展狀況為出發點，闡述了社區商業發展的現實意義，并在分析了社區商業建設興起的條件下，列舉出了國內社區商業建設的可參考模式，并且對社區商業的設計模式提出了相關建議，希望能以此促進我國社區商業的飛速發展。

【關鍵詞】社區商業；設計模式；發展現狀

一、社區商業目前的發展狀況

社區商業的存在是為了滿足居民的綜合消費，是城市商業的重要基礎。社區商業的快速發展，是滿足居民的消費、改變城市的面貌、擴大勞動就業范圍、提升我國社區商業現代化以及以及綜合競爭力、現代服務業發展的迫切要求。

在我國，社區商業建設不僅要以“利民、為民、便民”為出發點，還要抓住舊城改造以及新區開發的機遇，將新社區的商業服務功能進行完善，這樣不僅優化了老社區的商業結構布局，還加快了營造和諧的社區消費環境。

在消費水平比較高的社區，要在滿足居民生活基本需求的基礎上，形成商業布局基本合理、服務功能基本齊備、管理水平與服務質量基本較高的社區商業服務綜合體系。此外，在我國由于多方面因素的差異，社區形式也有不同的類型。社區商業的發展應該根據社區類型的不同發展不同類型的社區商業，既要對商業發展“共性”有所了解，也要將社區的發張“個性”把握住，這是我國社區發展較為重要的前提。

二、加快社區商業發展的建議

隨著我國城市社區居民現代消費需求的加大，筆者認為，只有采用加快社區商業發展的方式，才能讓社區居民的消費需求得到滿足，對于如何加速我國社區商業的發展，筆者提出以下幾點建議。

1.務必要加強對社區商業發展的規劃，讓各地的網點布局更加合理化。商業網點的分布要因地而異，它是所有居民能夠滿足消費的前提，必須先做好前期的規劃才能推進社區商業發展。有關部門應該盡快完成對城市商業網點的規劃，在全國許多城市中對社區商業的規模結構和布局等都沒有詳細的明文規定。在條件比較好的地方，可以依據城市網點的規劃為社區商業網點制定專項規劃。

2.加快社區商業的發展還需要一個良好的運行機制。需要政府各部門落實對社區商業發展扶持的政策，例如財稅部門要適當的減少商業開發費用與稅收，對好的商業社區等進行一定的獎勵。商務部門要協調其他有關部門出臺關于社區商業的政策，對社區商業的建設進行鼓勵和支持。政府應出面收購商業設施，將其納入國有資產，將各地商業服務網點統一安排，通過政府市場與企業的三方結合，對社區商業業態的配置進行完善。

3.從國內大城市社區商業發展的情況來看，社區商業的開發可以先采取招商的方法，先滿足社區居民的需求，然后再實施設計建設，讓商業企業獲得豐厚的回報，這種模式不僅為社區居民帶來了方便，對商業企業的發展也是極為有利的。此外，國內的一些城市采取了另一類型的社區商業運作方式，他們采取了對商業社區只出租不出售，或者先出租后出售的方式，這樣不僅形成了極其優秀的商業氛圍，也將社區商業帶到了一條合理的發展軌道上。

三、設計模式的核心因素

社區商業模式的核心來自于精確的商業定位，它能夠使商業經營的活力不斷增強，還為居民帶來了新奇有趣的社區主題。

1.功能定位

主題定位的涵蓋面雖然很廣，但是毫無例外它們都是公民消費需求的產物，復合定位模式將會成為社區商業大多數的選擇。如城市游憩商業區應定位餐飲、娛樂為主，真誠的滿足人們身心健康需求的健康型社區商業。比如，集中式商業中心的核心商戶往往是大型品牌主力店或品牌超市，它具有經營穩定性強、帶旺周邊商業。

2.業態類型

業態配比是定位中重要的控制環節。分為大業態配比與小業態配比，前者如產業鏈構成，包括辦公、酒店、商業以及其他物業形態；后者即商業產品鏈構成，如購物、餐飲、娛樂等。同樣的比例在不同的市場條件下，可以促成“旺場”，也可以帶來“死鋪”。因此所謂的“黃金分割比”只是個相對的商業指標。比如，可以將社區商鋪沿街面設計成“U”字型，不僅可以延長逛商街時間，而且可以使整條商業街有明顯的節奏。商業區不同的商鋪對空間開放程度要求也不同，品牌店與專業店需要開闊的對外空間，特色店需要突出內斂特質。

3.鋪位面積

商業中心一般建筑面積在 2-5 萬平方米，層數 2-3 層，招商更加靈活，可以不用招商大主力店，而是由一些更具特色、500-3000 平方米的次主力店來帶動人流，滿足消費者日益多變的消費需求。由于規模較小，所需的商戶較少，開發商在招商的時候可以有選擇根據自我定位進行招商，由于體量較為合適，在租金的收益上也可以獲得較好的表現。比如，山東濟南萬達廣場的樂購超市，開發商只在前期重點引進了主力超商，其他專賣店只有二三十家，由于體量小、招商容易，基本項目建設完成商業也就開門營業了。

4.人流動線

水平動線設計過程中，應當注意水平動線是單一平層上的人流方向、購物路線組織，一定要注意視覺上的通達與道路的迂回性。主通道應當串接商業區的重要節點，以免在商場中迷失方向。商場店面設計時，應當保證大可視性，這對公共購物的引導作用是非常顯著的；可通過天窗、中庭的變化，給顧客以空間安全感、舒適感，引導商業主軸，而非進入迷宮一般，比如上海恒隆廣場。

垂直動線設計過程中，應當強調商業豎向交通的人流可達性、便利性，其中便利性主要是指舒適到達，往往為了商業的暢旺，在設計中經常設計較遠的豎向交通，用商業業態吸引人們多走點路。在垂直動線上，中庭起了十分重要的作用，作為貫通上下層的大中庭空間，在人流密集的入口處和商業集中的中心位置設置扶手電梯，引導人們到更高的樓層消費，可以大大拉動社區二層的商業無法暢旺的尷尬局面。

四、社區商業發展的意義

城市的發展規劃中社區商業是不可或缺的一部分。隨著人民生活水平的提高，方便快捷的生活服務成為成為城市居民需求的主體，有著美好發展前景的社區商業中心，在未來城市商業中有著舉足輕重的地位。

作為社區功能性整合的重要因素，社區商業在每個環節都發揮了十分重要的作用。社區商業的建設是一項商業發展、民心、安民工程。它為失業的市區居民創造了再就業的機會，將社區的社會保障程度提高。環境的優美、功能的齊全、服務的便捷、與居住環境適應、協調的社區商業，是市民安居的首要選擇，也是目前城市最重要的標志之一。

當前，各大城市都建立了與本地區相適應的社區商業中心，這是發展社區商業的一種重點體現。購物中心會成為未來社區商業發展的主要形態，與現代商業發展對比來說，也稱的上是一種大的發展趨勢。社區商業中心不是那種低層次的商業行為，它是在固定的地域范圍內消費與享受服務，屬于一種被改良型的創新。社區商業中心的大力發展對于社會經濟協調的發展具有十分關鍵的意義。

結語

綜上所述，社區商業的設計模式實質是四方的共贏，它包括投資者、開發者、管理者、消費者，設計模式的成功顯然是非常重要的，但是當前市場應該努力研究發展的方向，還必須以這一種設計模式為中心建立起可以跟各專業協同工作的整合平臺。

參考文獻

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