解析改革不動產(chǎn)登記制度和加強不動產(chǎn)登記管理

劉江濤

摘 要：結(jié)合當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記方面存在的問題，對改革不動產(chǎn)登記制度和加強不動產(chǎn)登記管理的有效措施進行了分析和討論。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記制度；登記程序；責(zé)任機制

中圖分類號：D923.2 文獻標(biāo)識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2015.09.067

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動的財產(chǎn)，例如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等，不動產(chǎn)并不一定是實物形態(tài)，也可以是一種概念性的存在。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人或者不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人按照相關(guān)法律規(guī)定，向主管機關(guān)提交申請書和產(chǎn)權(quán)證書等，要求對不動產(chǎn)的權(quán)利或者權(quán)利變動事項進行登記的法律過程。從目前來看，我國在不動產(chǎn)登記方面存在著一些不足和問題，影響了不動產(chǎn)的有效管理，需要相關(guān)部門的重視和解決。

1 不動產(chǎn)登記中存在的問題

從我國不動產(chǎn)登記管理的實際情況分析，我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記立法中，還存在著一些問題和缺陷，在很大程度上影響了不動產(chǎn)登記管理的有效性和準(zhǔn)確性，這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1 缺乏統(tǒng)一的登記機關(guān)

在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)中，一共有六個部門可以進行不動產(chǎn)登記，例如房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機關(guān)、土地產(chǎn)權(quán)登記在土地管理部門、草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等，導(dǎo)致不動產(chǎn)的登記管理相對混亂。不僅如此，登記機關(guān)與行政管理部門相互結(jié)合存在著很大的弊端，例如由于登記機關(guān)比較分散，不僅不利于相互溝通和協(xié)調(diào)，而且也給當(dāng)事人對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的查閱帶來了很大的不便，如果兩個或者以上的登記機關(guān)出現(xiàn)權(quán)利相互交叉和重合的情況，則不僅會增加當(dāng)事人的負擔(dān)，損害其正常利益，也會擾亂正常的法律秩序。

1.2 缺乏統(tǒng)一的登記程序

在我國，現(xiàn)行的關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《土地登記規(guī)則》等。在這些法規(guī)中，對于不動產(chǎn)登記程序的規(guī)定并不一致，導(dǎo)致各個登記機關(guān)各行其是，當(dāng)事人難以有效適應(yīng)，同時也在很大程度上影響了不動產(chǎn)登記的權(quán)威性和有效性。

1.3 缺乏健全的責(zé)任機制

當(dāng)前許多不動產(chǎn)登記機關(guān)在登記不動產(chǎn)時，經(jīng)常會出現(xiàn)錯登或者漏登、登記資料遺失等問題，但是由于責(zé)任機制的欠缺，盡管當(dāng)事人蒙受了巨大的損失，登記機關(guān)卻只是承擔(dān)了極其有限的責(zé)任。

2 加強不動產(chǎn)登記管理的有效措施

針對上述問題，相關(guān)部門應(yīng)該充分重視起來，加強立法，對不動產(chǎn)登記制度進行改革，強化不動產(chǎn)登記管理，確保不動產(chǎn)登記的合理、有序。

2.1 健全法律法規(guī)

我國應(yīng)該結(jié)合國情，建立相應(yīng)的不動產(chǎn)法律，與不動產(chǎn)物法相適應(yīng)。針對道路、森林、土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)規(guī)定，制訂合理、可靠的不動產(chǎn)登記管理機制，按照不同的登記法規(guī)進行登記，對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度進行調(diào)整和統(tǒng)一。

2.2 應(yīng)用生效主義

所謂“生效主義”，就是指將不動產(chǎn)登記作為合同成立的生效要件，只有在登記完成后，合同才會生效。近幾年來，在經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，我國的城市化進程不斷加快，城市人口迅速增加，帶動了房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展。在這樣的背景下，如果采用登記對抗主義，勢必會造成房地產(chǎn)市場秩序的混亂，影響市場的正常運行，而如果登記只是作為對抗第三人的要件，則房地產(chǎn)開發(fā)商與當(dāng)事人達成合意后，房地產(chǎn)合同就會生效。但是此時，開放商還可以以同樣的內(nèi)容與第三人簽訂相應(yīng)的合同，合同同樣會成立，這就影響了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也無法有效保證交易的順利進行。對此，應(yīng)該將房地產(chǎn)登記作為合同成立的生效要件。在這樣的前提下，當(dāng)事人就要對不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進行登記，然后合同才能成立，從而在最大程度上保護當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2.3 引入形式審查制

針對我國當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的基本國情，現(xiàn)行的實質(zhì)審查制很容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對公民私權(quán)利的侵擾和過度干預(yù)問題，影響當(dāng)事人的合法權(quán)益。對此，應(yīng)該以形式審查制取代實質(zhì)審查制來解決上述問題。不過需要注意的是，在不動產(chǎn)登記中采用形式審查制會導(dǎo)致登記缺乏公信力，物權(quán)變動的法律關(guān)系不夠明朗，不僅會導(dǎo)致物權(quán)歸屬不明晰，還可能影響不動產(chǎn)交易安全。對此，在實際管理中，可以利用不動產(chǎn)權(quán)屬證書作為證明權(quán)利人名下不動產(chǎn)物的憑證，確保不動產(chǎn)登記的有效性、可靠性和安全性。

2.4 建立預(yù)告登記制度

所謂“預(yù)告登記”，就是指當(dāng)事人在簽訂房屋等不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議時，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，向登記機關(guān)申請的不動產(chǎn)登記。與一般不動產(chǎn)登記相比，預(yù)告登記是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進行的一種登記。登記完成后，并不會導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或者變動，只是使得登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。預(yù)告登記的應(yīng)用能夠有效保證不動產(chǎn)交易的安全，同時維護房地產(chǎn)市場交易的秩序。在我國，要想構(gòu)建預(yù)告登記制度，需要明確幾個方面的問題：①申請人資格，應(yīng)該由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請，或者依據(jù)相關(guān)合同單獨進行申請；②預(yù)告登記的效力，明確預(yù)告登記的效力，不僅能夠?qū)共粍赢a(chǎn)的所有權(quán)人及其他物權(quán)人，還可以對抗任意第三人。

2.5 全面重視不動產(chǎn)登記管理

不動產(chǎn)登記人員應(yīng)該順應(yīng)時代發(fā)展潮流，積極提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，切實做好不動產(chǎn)登記工作，避免出現(xiàn)人為失誤。對于登記部門而言，應(yīng)該加大宣傳力度，通過各種各樣的方式和手段，宣傳不動產(chǎn)登記的重要性和必要性，使人們認識到不動產(chǎn)登記對維護自身合法權(quán)益的重要作用，提高維權(quán)意識。

3 結(jié)束語

總而言之，從我國當(dāng)前的發(fā)展情況來看，在不動產(chǎn)登記中，尚存在許多的問題和缺陷，在很大程度上影響了不動產(chǎn)的監(jiān)管，影響了社會經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。對此，相關(guān)部門應(yīng)該充分重視起來，切實做好立法工作，改革不動產(chǎn)登記制度，加強不動產(chǎn)登記管理，解決不動產(chǎn)登記中存在的問題，確保我國對不動產(chǎn)登記方面的全面管理，做到有法可依、有章可循。