廣東省房地產經濟發展區域差異的分析

廣州華夏職業學院 鐘曉云

廣東省房地產經濟發展區域差異的分析

廣州華夏職業學院 鐘曉云

摘 要：本文在廣東省房地產經濟區域發展現狀的基礎上，分析了人口因素、土地成本因素、經濟因素、區位因素和政策因素五大因素對廣東省房地產經濟各區域發展的影響后，得出：以珠三角地區為中心，帶動粵東西北地區經濟的發展；合理規劃城市用地，切實降低土地成本；加強政府宏觀調控，實行差別化政策三大建議。

關鍵詞：廣東省房地產經濟 區域差異 因素分析

隨著經濟的不斷發展，人們對住房的需求不斷增長，廣東省房地產經濟發展的區域差異也日趨明顯，而作為我國經濟發展較快的地區，其房地產也備受關注。現階段廣東省的房地產經濟在其生產總值中占據著舉足輕重的地位，因此，深入分析廣東省各地區房地產經濟發展的具體差異，才能把握區域經濟發展的趨勢，同時做好行之有效的宏觀調控。

1 廣東省房地產經濟發展的現狀

在貨幣政策逐步放開，房地產資金環境進一步改善，房市總體火爆的背景下，廣東省房地產經濟的發展卓有成效，銷售業績突飛猛進，達到歷史新高。從銷售面積上看，2013年全省商品房銷售面積9836.39萬平方米，同比增長24.5%，其中粵東地區銷售面積377.47萬平方米，同比下降6.5%；粵西地區銷售面積881.48萬平方米，同比增長21.8%；粵北山區銷售面積1380.79萬平方米，同比增長36.1%；珠三角地區商品房銷售面積7196.65萬平方米，同比增長25.0%；珠三角地區、粵西地區銷售面積增速與全省走勢基本相當，粵北山區則呈現前升后降趨勢，粵東地區銷售面積增速全年低位徘徊，低于全省平均水平30%左右；但珠三角地區的銷售面積遠遠高于省內其他地區。從銷售均價上看，2013年全省全年商品房銷售均價9090元/平方米，同比上漲12.1%；其中，粵東地區銷售均價5682元/平方米，同比上漲19.6%；粵西地區銷售均價4860元/平方米，同比上漲10.0%；粵北山區銷售均價4726元/平方米，同比上漲7.4%；珠三角地區商品房銷售均價10623元/平方米，同比上漲12.2%；粵東地區均價漲幅最高，全年呈震蕩回落態勢，珠三角地區次之，且全年漲幅較為平穩，粵北山區最低，顯著低于全省平均水平，但珠三角地區的銷售均價遠遠高于省內其他地區。

由此可見，廣東省房地產經濟的發展并不均衡，珠三角地區無論在銷售面積還是銷售均價上都遠高于省內其他地區，整體發展水平處于領先地位，區域差異非常明顯。

2 廣東省房地產經濟發展的影響因素分析

市場經濟條件下，不同區域的要素稟賦和區位環境共同導致了區域間經濟發展的差異。因此，我們從以下幾個方面分析廣東省房地產經濟區域差異產生的原因。

2.1 人口因素

人口因素對房地產的影響體現在人口的數量、素質以及遷徙等層次，而人口數量是影響房地產市場容量的基本因素，房地產行業的大小，可以簡單地表達為人口數量加上市場需求和購買力。所以，一個城市的人口較多，那么他的房地產經濟水平就應當高于人口較少的城市。因此，在不同的城市和地區，其房地產經濟發展的區域差異可以在一定程度上歸因于人口的數量不同。

珠三角地區的地理環境比省內其他地區優越，經濟發展水平也比省內其他地區高，是全省最富裕的地區，因此吸引了大量的外來人口。2013年末，珠三角地區的常住人口總量占全省總量的53.69%，城鎮人口比重達83.80%，不僅成為省內常住人口總量最大的地區，而且成為廣東省城鎮人口最大的地區，故其房地產市場需求居省內之首，促使其房地產市場經濟發展為全省之首，且遠高于省內其他地區，進而拉大了廣東省房地產市場經濟的區域差異。

2.2 土地成本因素

房地產行業的成本是構成房地產價格最重要的因素，而房地產成本是一個龐大的成本體系，其中有千千萬萬個計算環節，每個環節都需要一定的成本。在這些成本中，毫無疑問，土地成本是占據最大比例的，這是因為房地產商品是依托于土地而建立的，土地是房地產的重要組成部分，而土地屬于稀缺資源，所以土地資源對于房地產經濟的發展至關重要。而且，在現有的建筑技術和土地承受能力之下，不可能所有樓房都蓋成摩天大廈，因此在局部地區出現供不應求的狀況就是必然了。所以，在城市城區面積較大的地區，其房地產價格一般較低，二者呈現一定的反向關系。

珠三角地區的土地面積只有4.17萬平方公里，目前可供開發的土地已相當有限，但該地區的常住人口比重為全省之首，市場需求非常大，造成珠三角地區局部出現供不應求的現象，拉動了該地區土地成本的迅猛增長，進而促使該地區銷售均價迅猛增長，遠高于省內其他地區，從而拉大了廣東省房地產市場經濟的區域差異。

2.3 經濟因素

經濟基礎決定上層建筑，經濟基礎對于區域內的房地產經濟而言，是影響其供給與需求的共同因素，因此，經濟基礎是一個綜合性因素。對于廣東省房地產經濟的發展而言，各個城市自身的經濟基礎不同，各個城市的基礎設施與經濟發展水平也不同，這是各個城市房地產經濟明顯差異的一個重要原因。首先，以人均GDP為例，我們可以分析這個指標和房地產價格之間的關系；之所以選擇人均GDP，是因為其代表著一個國家或地區的經濟發展水平和經濟實力。人均GDP和房地產價格之間存在著明顯的正相關關系，2014年，珠三角地區GDP繼續保持領先，深圳和廣州的GDP均超過1.6萬億，人均GDP均超過全國平均水平，其房地產價格也明顯高于其他城市。其次，在同一個城市中，一般交通便利的地方，其房價會比較高，這也說明了城市的基礎設施會對房價造成影響。同樣的，如果整個城市的基礎設施都相當齊備，那么整個城市的人群就會增加，使得房地產商品的市場需求增大，從而推動房地產經濟的發展。很明顯，珠三角地區的基礎設施建設比廣東省其他地區完善，其房價也比其他地區高。

總體而言，珠三角地區在經濟基礎和基礎設施建設上比廣東省其他地區要好，經濟發展水平也比廣東省其他地區高，吸引了大量的外來人口，促使房地產商品的市場需求不斷的增加，推動了其房地產經濟的迅猛發展，進而拉大了廣東省房地產市場經濟的區域差異。

2.4 區位因素

使經濟活動建立在合適的空間配置上，能充分發揮不同區位上的資源優勢是區位理論最核心的思想，區位優勢的有否，對于一個區域產業發展的影響是顯著的，房地產經濟的發展同樣遵循房地產的區位規律。

對廣東省而言，其地理位置通常劃分為四大板塊，即珠三角、粵東、粵西和粵北。珠三角地區毗鄰港澳，擁有大面積的平原，土地肥沃，水源充沛，是廣東省的心臟地區，也是廣東省的經濟、政治、文化中心；而粵東、粵西和粵北地區大部分由丘陵和山脈組成，地形較為復雜，交通較為不便，發展條件較為困難，長期以自然經濟或小農經濟為主。因此，珠三角地區在市場經濟條件下，憑借其優越的地理優勢，取得卓有成效的發展，且成為省內經濟發展水平最高的地區，進而帶動其房地產經濟的迅猛發展，逐漸拉大了廣東省房地產市場經濟的區域差異。

2.5 政策因素

國家通過相應的手段進行宏觀調控，實施相關的區域政策和產業政策，促進一定地區的產業發展。政策因素是通過影響市場的供給和需求，進而影響區域經濟發展的。改革開放至今，隨著我國不平衡戰略的實施，沿海有條件的地區由于區位條件、政策條件較好，享受著一系列財政、稅收等方面的優惠，其經濟率先蓬勃發展，房地產也受政策因素的影響，因其本身就具有明顯的政策制約性，受政策和法律的影響較大。我國曾實行福利分房，后來到了20世紀90年代，隨著改革開放的不斷深入，福利分房的弊端日益體現，國家則變相采取貨幣分房，自此，房地產經濟迎來了自身發展的黃金時期，房地產市場組建完善，價格不斷升高。

對于廣東省而言，其受政策影響的程度也較深。珠三角地區如深圳、珠海這兩個城市的房地產經濟在省內處于較為領先的地位，特別是深圳房地產經濟的發展，較為迅猛，一直處于省內領先地位，與其在改革開放初期被劃為經濟特區有密切聯系。而廣州市是廣東省的政治、經濟、文化、科技、教育的中心，因而其房地產經濟也享受到了較多的政策傾斜，發展迅猛，成為可以與深圳媲美的城市。而最近幾年發展較快的東莞、佛山、惠州、湛江等城市，也是受到國家及地方發展政策的帶動。

綜上所述，廣東省房地產經濟發展的區域差異是由人口因素、經濟因素、土地成本因素、政策因素和區位因素共同影響的結果，但是具體到不同城市，各種因素對差異的貢獻不同，因此各地方應當因地制宜引導房地產經濟的發展，逐步減弱、消除房地產經濟的區域差異。

3 促進廣東省房地產經濟協調發展的建議

3.1 以珠三角地區為中心，帶動粵東西北地區經濟的發展

以珠三角地區為中心，繼續發揮其優越的地理優勢，集中發展優勢產業，合理規劃各城市的布局和功能，并推動其一體化建設，同時充分發揮珠三角地區的輻射帶動作用，鼓勵勞動密集型產業和資源消耗型產業向粵東西北地區發展；而粵東西北均位于珠三角地區的輻射范圍內，應加強交通、通訊等基礎設施的建設和扶持力度，積極主動承接珠三角地區的分流產業；同時，廣大山區加強環境保護，充分發揮資源優勢，發展特色經濟，切實提高粵東西北地區的經濟發展水平，促進廣東省區域經濟的協調發展，實現資源和人口的合理流動，緩解房地產市場的供需矛盾，逐步縮小廣東省房地產經濟的區域差異。

3.2 合理規劃城市用地，切實降低土地成本

廣東省房地產市場整體應加快構建以稅收、法律和財政等市場手段為主的調控機制，在充分發揮市場經濟的內在調節作用的基礎上，根據各地區經濟的發展水平、人口因素和資源優勢等，科學的制定各地區房地產經濟的發展規劃，在土地保護政策允許的范圍內，適當增加土地一級市場的供給，規范土地二級市場的轉讓，合理規劃城市用地，切實保障各地區特別是珠三角地區房地產市場中，中低價位普通商品房、經

濟適應房和廉租房的供給，嚴禁炒買炒賣土地行為，以增加土地的有效供給，切實降低各地區特別是珠三角地區的土地成本，同時加快珠三角和粵東西北地區之間的通訊、交通等基礎設施建設，合理緩解珠三角地區的住房壓力，從源頭逐漸降低珠三角地區的平均房價，同時拉動粵東西北地區的房地產經濟的發展，進而縮小廣東省房地產經濟的區域差異。

3.3 加強政府宏觀調控，實行差別化政策

廣東省房地產市場的調控應根據各地區房地產市場的發展狀況和市場整體趨勢進行針對性指導，加強各地方政府的宏觀調控職能，降低地方經濟發展對房地產的依賴，實行地方性差別化調控政策。對于珠三角地區如深圳、廣州等房價增長過快、供求關系日益緊張的城市，從嚴調控，完善金融市場的建設，拓寬居民的投資渠道，指導城市規劃，促進房產開發和調整住房結構并行，遏制投機需求，保障剛需群體的住房需求，緩和供需矛盾，穩定市場，合理降低珠三角地區的房價；對粵東西北如汕頭、湛江等供求關系較緩和的二三線城市，要合理引導，在滿足市場需要的前提下合理控制開發規模，有序開發，保持市場穩健增速發展，進而縮減廣東省房地產經濟的區域差異。

參考文獻

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中圖分類號：F069

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)05(a)-118-03