“營改增”對房地產企業的影響及對策

中國社會科學院研究生院 沈瓊

“營改增”對房地產企業的影響及對策

中國社會科學院研究生院 沈瓊

摘 要:2015年底，“營改增”在我國全方位覆蓋，這對于房地產行業來說，既是機遇，又是挑戰，如何順應時代的形勢，在“營改增”的浪潮中與時俱進，保持企業的活力與長遠發展，是房地產企業需要面對的重大問題。本文分析了“營改增”對房地產企業財務報表以及稅負的影響，并在此基礎上提出應對策略，希望能夠對企業有借鑒意義。

關鍵詞：營改增 房地產企業 影響

2015年1月8日，全國稅務工作會議在北京召開，國家稅務總局局長王軍表示，2015年，將逐步完成建筑安裝和房地產業、金融業、生活服務業的“營改增”，實現“營改增”的全面覆蓋。伴隨著改革前進的步伐，房地產業即將迎接“營改增”的大勢。根據總體部署方案，房地產行業擬于2015年徹底完成稅制的改革，這對于房地產行業來說無疑是一個重大的變革。

1 “營改增”的背景

“營改增”是國家的重大稅制變革，是指將原來繳納營業稅的項目改為征收增值稅的項目。從2011年至今，變革的范圍已經推廣到多個行業，如交通運輸業，郵政服務業，電信業，研發和技術服務，物流輔助服務，有形動產租賃服務等多個現代服務業。伴隨著行業的推進，其覆蓋范圍也愈加廣泛，從當初的上海一枝獨秀到如今的全國普及，2015年底，我國將迎來“營改增”的全面覆蓋，并于2016年對稅制結構進行進一步完善。

1994年，我國稅制改革將銷售貨物和加工修理修配勞務納入增值稅的征稅范圍，因此，增值稅當之無愧為間接稅的第一大稅種。然而，增值稅制度并不完善，例如，固定資產無法進行抵扣，存在著重復征稅的現象；征稅范圍也僅限于貨物和修理修配勞務，而建筑安裝，金融保險等業務屬于營業稅的征稅范圍。在稅制結構中，存在著增值稅和營業稅并存，這無法促進專業分工，同時，也造成了重復征稅，因為一項業務中所包含的增值稅和營業稅無法相互抵扣。因此，“營改增”勢在必行，這不僅僅是促進經濟發展，增強企業創新活力的需要，更是與國際趨同，走向世界的需要。“營改增”是我國稅制變革的重大舉措，是經濟轉型時期促進我國經濟健康發展的重要工具，是經濟“新常態”下完善國家治理，優化產業結構，促進經濟的轉型升級的必經之路。

2 “營改增”對房地產企業財務報表的影響

2.1 “營改增”對房地產企業資產負責表的影響

從資產方面看來，固定資產占房地產企業總資產中很大一部分，因此，當企業的固定資產發生變化時，會造成資產總額的顯著改變，從而引起企業資產負責表的數據變動。而對于房地產企業來說，在“營改增”之前，應當交納營業稅，因此，購進增值稅的進項稅額無法抵扣，該部分進項稅進入企業的成本中，存在著明顯的重復征稅。“營改增”之后，企業購進固定資產時，根據其取得相應的增值稅專用發票可以扣減進項稅額，因此，固定資產的入賬價值將會下降，從而帶來企業總資產的下降。則在企業負債不變的情況下，由于企業的資產總額減少，造成企業的資產負債率提高，企業面臨的財務風險加大。

2.2 “營改增”對房地產利潤表的影響

2.2.1 營業收入下降

在實行了“營改增”之后，房地產企業確認收入時，應當將收入中包含的增值稅額按照《增值稅暫行條例》的規定剔除出去，這樣，與在繳納營業稅時期相比，收入會降低。

例如，某房地產企業出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為5000萬元。當其交納營業稅時，確認的收入即為5000萬元，而“營改增”之后確認的營業收入為5000/ (1+11%)=4504.50萬元，僅此一項，收入下降的比例為9.91%。

2.2.2 營業成本上升

對于大多數房地產企業來說，建筑安裝成本是其開發成本的重要組成部分，而建筑安裝工程必須由具備相應資質的建筑施工企業來完成，建筑施工企業也在“營改增”的范圍之中，而進行徹底改革之后，其承擔的稅負會明顯上升，則根據稅負轉嫁原理，其上游房地產企業的成本也會相應的增加。

首先，建筑施工企業的材料成本。根據《財政部、國家稅務總局關于簡并增值稅征收率政策的通知》(財稅[2014]57號)文件，一般納稅人銷售自產的建筑用和生產建筑材料所用的沙、土、石料可以選擇簡易辦法依照3%的征收率計算繳納增值稅。舉例來說，如果一家建筑企業承包建設工程總價款為1000萬元，據統計，建筑業工程結算成本中，原材料約占60%，那么該企業購進的原材料假設為600萬元，可以抵扣的進項稅額為600/(1+3%)×3%=17.48萬元。

其次，除材料成本之外，人工成本約占30%，占據了很大一部分。而對于建筑業來說，聘用員工的主要來源是勞務公司和農民工，因而無法取得可抵扣的進項稅額，這會造成建筑企業的人工成本不發生改變。

最后，施工費用。建筑企業進行建筑施工活動會產生設備的租賃費用和維護修理費用。目前情況看來，有70%～80%的建筑安裝企業所使用的設備是通過租賃的形式得來的，在工程造價中，該項費用一般占到總造價的2%～2.5%，而“營改增” 后有形資產租賃的增值稅稅率為17%， 那么設備租賃費和維護修理費用可抵扣的進項稅額為2.5%×1000/ (1+17%)×17%=3.63萬元。

由此可見，在進行“營改增”之前，這家建筑企業應當交納30萬元的營業稅；“營改增”之后，只有購進原材料和部分施工費用取得的進項稅額能夠抵扣，建筑業的增值稅稅率為11%， 則應納增值稅額為1000/(1+11%)×11%-3.63-17.48=77.99萬元，相當于建筑業進行“營改增”后使用7.80%的營業稅率，稅收負擔大幅度增加。而這種情況假設建筑企業所有的進項稅額都能夠完全取得，在實際生產經營過程中，建筑企業不可能完全取得增值稅專用發票，因此，其負擔的稅額會更多，而這些很可能會增加房地產企業的建筑成本。

2.2.3 利潤下降

綜上，由于企業的營業收入下降，并且建筑成本上升，造成房地產企業的利潤下降。

2.3 “營改增”對房地產企業現金流量表的影響

“營改增”會影響房地產企業的現金流量，包含以下幾個方面： 一是由于房地產企業生產經營的特殊性，可能會對下游建筑企業延期付款，因而無法及時地取得增值稅專用發票，因而進項稅額也無法抵扣，這些將增加企業的經營性現金流量支出，加大企業資金緊張的局面。二是由于房地產企業多以項目公司形式運營，需要先就預售收入預繳稅款，待項目竣工結算完成，并且收入確認后方可獲取較大金額的進項稅款。即房地產企業在進項稅可抵扣前先繳納了增值稅銷項稅，承擔了更高的增值稅成本。因此“營改增”在一定程度上減少企業的現金流量。

3 “營改增”對房地產企業稅負的影響

作為流轉稅中的兩大主要的稅種，增值稅和營業稅不僅在計稅依據上有差別，在征稅環節上也明顯不同。營業稅是價內稅，計稅依據是營業額全額，按適用稅率計算交稅，并隨著商品流轉環節交稅；增值稅是價外稅，其計稅依據是增值額，實行稅款抵扣制度，允許扣除以前環節已經繳納的稅款，因而有效避免重復征稅的現象。“營改增”使得房地產企業的房地產開發成本增加，由于增值稅可以環環相扣，如果房地產企業能夠從建筑施工企業或其他企業取得可抵扣的增值稅專用發票，從理論上講，企業稅負應該下降。

某房地產公司出售一幢居民樓，收入總額10000萬元。與開發該居民樓有關支出為：土地出讓金及其他費用1000萬元；房地產開發成本5000萬元(取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發票4000萬，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發票1000 萬)，期間費用1000萬元；該房地產公司所在地政府規定用于計算土地增值稅的其他房地產開發費用扣除比例為10%，增值稅銷項稅按11%。

3.1 “營改增”前稅負

(1)營業稅=10000×5 %=500 萬元

(2)城市維護建設稅=500×7%=35 萬元

(3)教育費附加＝ 500×5% ＝ 25 萬元(含地方教育費附加)

(4)土地增值稅計算：

增值額=10000-(1000+5000)-6000×10%-500-35-25-6000×20%

=10000-6000-500-560-1200=1740 萬

增值率=1740÷(6000+600+560+1200)=20.81%

土地增值稅=1740×30%=522 萬

(5)企業所得稅計算：

(10000-1000-5000-560-522-1000)×25%=354.5 萬

1—5 合計：500+35+25+582+354.5=1496.5 萬元

總稅負率=1496.5÷10000=14.97%

3.2 “營改增”后稅負

(1)增值稅進項稅=4000/1.11×0.11+1000/1.06×0.06=453萬元

增值稅銷項稅額=10000/1.11×0.11=990.99萬元應交增值稅=990.99-453=537.99萬元

(2)城市維護建設稅=537.99×7%=37.66萬元

(3)教育費附加=537.99×5%=26.90萬元(含地方教育費附加)

(4)土地增值稅計算：

增值額=10000/1.11-(1000+4000/1.11+1000/1.06)-6000×10%-537.99-37.66-

26.90-6000×0.2=1059.46萬元

增值率=1059.46/(1000+4000/1.11+1000/1.06+600+537.9 9+37.66+26.90+1200) =13.33%

土地增值稅=1059.46×30%=317.84萬元

(5)企業所得稅計算：10000/1.11-2000-4000/1.11-1000/1.06-537.99-37.66-26.9-317.84)×25%=385.41萬元

1～5 合計：537.99+37.66+26.9+317.84+385.41=1305.8萬元

總稅負率=1305.8/(10000/1.11)=14.49%

由上述計算可以看出，“營改增”后，企業的總體稅負率下降，雖然下降的幅度不大，但這同我國目前“營改增”制度尚未完善有很大關系。隨著“營改增”制度的逐步完善，增值稅的整體抵扣鏈條將更為完整，稅負會繼續下降。

4 房地產企業應對“營改增”的有效對策

4.1 加強供應商管理，及時取得可以抵扣的增值稅發票

房地產企業在選擇建筑施工方時要占據主導地位，因此，應當選擇具有正規的資質，能夠開具增值稅專用發票的施工企業。是否能夠更多地扣減稅率，是房地產企業在選定合適供應商時需要考慮的一個出發點。加強與建筑施工企業的工程決算管理，保證及時取得可以抵扣的增值稅專用發票；完善會計核算體系，保證賬實相符，無法取得合規可抵扣發票則堅決不能進行抵扣，提高會計核算的準確性。

4.2 改變經營模式，避免資金短缺

為了解決“營改增”給企業帶來的資金短缺問題，企業可以適當改變其原有的經營模式。包括：一是縮短項目運作周期，減少資金占用和降低財務費用。二是走開發高質量房地產的道路。提高企業的市場競爭力，擴大市場占有率是一個方面，建造高品質的商品房是另外一個重要出發點。三是建立企業合作。房地產開發企業可以同其他企業相聯合，開展項目合作，比如進行聯合開發，項目股份制等，有效地避免資金短缺，優化結構。

4.3 梳理經營流程，積極進行稅務籌劃

企業要針對自身的經營狀況，科學合理地進行稅收籌劃，盡量減少稅收負擔。掌握企業的所有項目中能夠通過進項稅額抵扣來減輕稅負的項目的支出占總支出的比例，努力提高比例數值，從項目的源頭入手，降低企業稅負。還有企業通過外包的形式來解決部分環節無法獲得進項稅額抵扣的問題。其次，除了產品和外包，企業也可以把自身某些職能部門外包出去，降低管理成本，做到合理節稅。

在經濟發展的新時期，在“營改增”的浪潮中怎樣抓住機遇，迎接挑戰，再創輝煌是房地產企業需要大力研究的一個重要問題。企業要做好稅收籌劃工作，結合自身實際，制定相應的過渡政策，積極變革經營模式，在“營改增”這個契機之下，爭取獲得更多的優惠，在行業競爭中穩步發展。

參考文獻

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[2] 趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J].財會學習,2013(6).

[3] 李曉愫.房地產及建筑業的增值稅改革[J].當代經濟,2014.

作者簡介：沈瓊(1990-)，女，漢族，河南信陽人。現為中國社會科學院研究生院2014級研究生，主要從事國際稅收、稅務會計方面的研究。

中圖分類號：F127

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)04(b)-150-03