天津老房子保護(hù)利用融資模式研究

董茜

摘 要：天津作為著名的國家歷史文化名城，擁有一大批珍貴的老房子。這些建筑不僅匯集了世界各國的建筑風(fēng)格和藝術(shù)，還飽含著天津的人文歷史，凝縮了中國近現(xiàn)代史的重要篇章，是不可多得的歷史文化遺產(chǎn)和城市資源。不僅突顯了天津特色風(fēng)貌，同時也彰顯了我市深厚的歷史文化底蘊(yùn)。經(jīng)過多年的摸索，天津市老房子的保護(hù)利用工作已取得了較為突出的社會經(jīng)濟(jì)效益，但資金匱乏問題一直是老房子的保護(hù)利用工作開展中的主要問題之一。如何有效的解決資金問題是實現(xiàn)老房子自身可持續(xù)發(fā)展的重要課題。

關(guān)鍵詞：老房子 保護(hù)利用 融資 研究

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）06（a）-0000-00

一、國外老房子保護(hù)利用融資情況

（一）主要融資模式

1.設(shè)立基金

如英國政府設(shè)立的國家遺產(chǎn)彩票公益金，通過公開招標(biāo)的形式，向中標(biāo)公司頒發(fā)經(jīng)營許可證、負(fù)責(zé)遺產(chǎn)經(jīng)營，有力保護(hù)了大量老房子。

2.政府干預(yù)

通過政府行政干預(yù)、政府資金補(bǔ)貼、編纂保護(hù)、簽發(fā)規(guī)劃許可證等方式進(jìn)行保護(hù)。

3.優(yōu)惠政策

通過給予相關(guān)的優(yōu)惠政策，吸引多方投資，如英國特拉福特工業(yè)園的開發(fā)建設(shè)和道克蘭碼頭區(qū)的改造。

4.半公益性開發(fā)

如日本北海道開拓之村，既作為歷史博物館向公眾開放，又作為旅游景點(diǎn)收取一定費(fèi)用。

（二）融資模式主要特點(diǎn)

通過研究國外老房子保護(hù)融資的成功經(jīng)驗，其主要特點(diǎn)有：

1.投資多元性

在國外，尤其是歐美國家的老房子保護(hù)利用工作，往往是通過國家、地方政府、教會、企業(yè)、民間團(tuán)體、私人等多方投資共同參與完成的。此外，很多國家還設(shè)有政府專項基金，用來保護(hù)老房子。

2.政府主導(dǎo)性

雖然保護(hù)資金來源的多元性，打破了以往單純依靠政府財政投入的局面，但卻無法改變政府在老房子保護(hù)中的主導(dǎo)作用。政府的主導(dǎo)性不僅能保證實現(xiàn)老房子保護(hù)的公益性目的，剔除純粹商業(yè)運(yùn)作對老房子的損害，而且能更好的激發(fā)和帶動民眾的參與熱情。

由此可見，只有將老房子融資模式多元性和政府主導(dǎo)性結(jié)合起來，才能實現(xiàn)老房子保護(hù)利用的最大效益。

二、天津老房子保護(hù)利用的融資情況

（一）天津老房子保護(hù)利用主要融資來源

1. 政府財政預(yù)算資金

主要包括天津市政府財政資金以及國家政府財政資金。但由于投入資金有限，導(dǎo)致一些已經(jīng)掛牌的優(yōu)秀老房子得不到及時的修繕和維護(hù)。

2. 單位和個人捐款

這些捐贈為老房子的保護(hù)資金起到了添磚加瓦的作用。

3. 金融機(jī)構(gòu)貸款

金融機(jī)構(gòu)貸款是目前老房子保護(hù)利用資金的主要來源之一，其主要優(yōu)點(diǎn)是來源相對穩(wěn)定、成本較低。

（二）天津老房子保護(hù)利用融資主要問題

1. 融資渠道狹窄，財政投入不足

考慮到老房子保護(hù)利用工作的特殊屬性，因此其有效融資方式非常有限，目前主要依靠政府財政資金。

2. 融資渠道不順暢，缺少專業(yè)融資機(jī)構(gòu)

老房子保護(hù)工作具有投資大、周期長的特點(diǎn)，投資吸引力較弱，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，金融體制中小融資機(jī)構(gòu)、私企性質(zhì)的融資機(jī)構(gòu)等難以進(jìn)入，社會資本和老房子保護(hù)工作之間缺少溝通的橋梁。

3. 與資本市場結(jié)合松散，保護(hù)資金不足

目前天津老房子保護(hù)利用融資渠道主要集中于政府財政主導(dǎo)型融資和銀行主導(dǎo)型融資，對于直接利用資本市場融資的方式涉及尚淺。

4.未建立財政專項資金，資本金嚴(yán)重不足

目前天津市并沒有針對歷史風(fēng)貌建筑的保護(hù)建立專項保護(hù)資金，每年可以投入到歷史風(fēng)貌建筑保護(hù)的財政資金在財政總支出中所占比例微乎其微，且沒有形成機(jī)制，甚至是一事一議。

（三）天津老房子保護(hù)利用融資困難的主要原因

1.財政支出的多元化，難以保證財政資金對老房子的高投入

財政收入的有限性和支出的多元性，使得對老房子保護(hù)利用資金投入明顯不足。若將有限的財政收入主要投入老房子保護(hù)工作，那么基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)必然會受到影響，這也不符合城市發(fā)展建設(shè)的要求。

2. 直接融資市場潛力尚未充分挖掘

當(dāng)前，天津市直接融資市場還不夠發(fā)達(dá)，資金支持程度較低，在老房子保護(hù)過程中，公用企業(yè)股票、債券、投資基金等產(chǎn)品相對較少，與國外一些國家相比直接融資的比重過低，影響了老房子保護(hù)工作的順利進(jìn)行。

3.市場化運(yùn)作程度比較低

在老房子保護(hù)過程中，市場化運(yùn)作程度仍然較低。因此，要改變舊有的觀念，不斷擴(kuò)大投資主體的范圍，將民間資本引入到老房子保護(hù)中來，以多元化投入替代政府的單一投資，以市場化運(yùn)作替代只保不用的傳統(tǒng)模式，動員社會各界人士加入到老房子保護(hù)中來。

三、對天津市老房子保護(hù)利用融資模式的幾點(diǎn)思考

通過分析國內(nèi)外及天津市老房子保護(hù)融資模式，結(jié)合天津?qū)嶋H建設(shè)情況，要做好這項工作，必須要高瞻遠(yuǎn)矚、細(xì)心籌劃、立足當(dāng)前、展望未來、分步驟、分階段的進(jìn)行。

（一）根據(jù)不同建筑的類型與特點(diǎn)進(jìn)行融資

由于天津的老房子具有群區(qū)性的特點(diǎn)，因此可以根據(jù)各老房子區(qū)的不同特點(diǎn)進(jìn)行分類整理。以各建筑區(qū)的特色為支撐，以保護(hù)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，引入輔助功能區(qū)，改善各建筑區(qū)環(huán)境，完善各建筑區(qū)功能，突出各建筑區(qū)的歷史文化內(nèi)涵，營造濃郁的歷史文化氛圍。

1.老房子的分類

根據(jù)老房子的特點(diǎn)將其分為單幢式、組團(tuán)式和地塊式三種。同時，根據(jù)不同業(yè)態(tài)形式又可分為觀賞性物業(yè)、使用性物業(yè)及經(jīng)營性物業(yè)。其中組團(tuán)式老房子是指由某一區(qū)域圍合而成的、幾幢建筑風(fēng)格類似的單幢老房子組成的、適合于整體開發(fā)并形成單一業(yè)態(tài)的建筑群。地塊式老房子是指由擁有諸多老房子的區(qū)域圍合、且其中的老房子適合植入多種業(yè)態(tài)，以滿足各種功能需要布局的建筑群。

2.融資模式的選取

對于單幢觀賞性老房子的保護(hù)利用工作主要是為了突出其旅游的觀賞價值，深入挖掘其人文價值，進(jìn)而提升其歷史文化旅游品牌。雖然前期投入較大、收益較低，但是可以產(chǎn)生較強(qiáng)的社會效應(yīng)。主要的融資模式可以采用財政專項資金、銀行貸款等。

對于單幢和組團(tuán)式的使用性老房子的保護(hù)性利用旨在保留原建筑風(fēng)格，完善居住和辦公功能，其融資模式以使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為主。在資金壓力不大的情況下，可以采取將使用權(quán)價值和使用價值分離的方式，在初期先收回一部分資金，期間再定期以低于市場價格的租金的形式收取剩余部分。

對于單幢經(jīng)營性老房子的保護(hù)利用工作主要是為了突出其特色、提高周邊商業(yè)配套功能。由于可以引入的業(yè)態(tài)品種豐富、數(shù)量較多，主要融資模式可以引入ROT、權(quán)益融資以及合作經(jīng)營的理念，采取較為靈活的、具有多樣性、針對性的運(yùn)作模式。

對于組團(tuán)式的經(jīng)營性老房子，比較適合引入較為單一業(yè)態(tài)進(jìn)行管理，因此資金需求較為重要。主要融資模式可以引入RT、ABS以及合作經(jīng)營的理念進(jìn)行保護(hù)利用。前期開發(fā)主要采用金融機(jī)構(gòu)間接融資和政府補(bǔ)助的融資模式，后期考慮引入ABS、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等方式置換前期借款，盤活資產(chǎn)。

對于地塊式老房子的保護(hù)利用工作主要是為了完善老房子周邊配套功能，進(jìn)一步提升老房子的經(jīng)濟(jì)價值與文化價值。項目建設(shè)初期可以利用自有資金和銀行長期貸款資金啟動，后期可以利用發(fā)行企業(yè)債券、銀行間私募、中期票據(jù)等直接融資方式置換前期借款，同時引進(jìn)戰(zhàn)略合作者進(jìn)行股權(quán)合作，加快資金回收。

（二）采取分段有序的拓展融資模式

對于短期，老房子保護(hù)利用工作正處于高投入期，項目具有投資大、回收周期長的特點(diǎn)，目前許多傳統(tǒng)融資模式無法與其相匹配，仍然主要依靠政府財政的投入和政策支持；對于長期，融資模式應(yīng)逐漸由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變，保證資金的持續(xù)性。一是要全面統(tǒng)籌，深入研究融資模式，充分發(fā)揮資金效能；二是要未雨綢繆，充實資金總量，加快保護(hù)利用步伐；三是要第三階段：擴(kuò)寬視野，大膽創(chuàng)新，探索新型融資渠道。

（三） 重視立法保護(hù)和政策扶持

在法治社會，依法辦事是達(dá)到目標(biāo)最穩(wěn)定、最有效和最節(jié)省資源的方式。2005年9月1日實施的《天津市老房子保護(hù)條例》為保護(hù)和開發(fā)老房子提供了法律保障。由于老房子保護(hù)利用具有很大的復(fù)雜性，如不同的產(chǎn)權(quán)、不同的風(fēng)格等多會給老房子保護(hù)利用帶來新的問題。因此，要運(yùn)用法律、立足實際，對老房子保護(hù)與開發(fā)過程中涉及的相關(guān)問題制定明確有效的措施，以保證老房子工作的順利開展。一是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律界定。二是統(tǒng)籌用地政策。三是擴(kuò)大專項保護(hù)資金來源，并將保護(hù)資金的劃撥、管理等內(nèi)容納入相關(guān)法律。

（四）成立專業(yè)招商融資機(jī)構(gòu)，提高融資效率

待市場培育成熟，可考慮逐步將政府主導(dǎo)型招商引資轉(zhuǎn)化為市場主導(dǎo)型的招商引資。通過組建資產(chǎn)經(jīng)營類管理公司，力爭盡快實現(xiàn)政府由管理型到服務(wù)性的轉(zhuǎn)換。

（五） 堅持可持續(xù)性融資原則，提升保護(hù)利用高度

在遵循市場規(guī)律調(diào)整融資渠道的同時，需要堅持一定的融資原則：一是堅持價值性融資理念。融資模式的多元化并不意味著必須產(chǎn)權(quán)多元化。因此，在為城市和國家保留資產(chǎn)所有權(quán)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實現(xiàn)所有權(quán)、管理權(quán)、使用權(quán)三者的分離。嚴(yán)格秉承“保留產(chǎn)權(quán)”的原則，將管理權(quán)、使用權(quán)、及收益權(quán)進(jìn)行捆綁銷售，從而實現(xiàn)融資的目的。二是堅持融資與融商相結(jié)合。對老房子的保護(hù)不僅僅是對記載著豐富歷史信息的建筑的保留，更重要的是如何將建筑、文化、經(jīng)濟(jì)與社會等諸多范疇有機(jī)地結(jié)合起來。因此，在引入保護(hù)資金的同時，也需要引入現(xiàn)代化、國際化的保護(hù)理念，將融資與融商相結(jié)合，將保護(hù)與利用相結(jié)合，推動老房子保護(hù)事業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（六） 增加老房子的保護(hù)專項資金，加大資金投入

以財政預(yù)算資金和歷史街區(qū)內(nèi)以土地出讓、土地使用權(quán)租賃等方式獲得的收益作為專項資金的重要來源，專項用于老房子的保護(hù)利用工作。

參考文獻(xiàn)

[1] 馮軍、朱一航、羅永泰、姚伊娜.《天津老房子保護(hù)利用的直接融資模式淺析》.《中國房地產(chǎn)》2010.7

[2] 夏青、崔南.《建立科學(xué)的城市歷史建筑文化資源保護(hù)更新機(jī)制—從天津歷史風(fēng)貌街區(qū)和建筑的保護(hù)性開發(fā)談起》.《城市環(huán)境設(shè)計》2005.4

[3] 傅建華、曹以文.《老房子的保護(hù)利用與旅游資源的開發(fā)》《住宅文化》2006.11

[4] 李智.《房地產(chǎn)投資信托法律制度研究》.法律出版社.2008