天津老房子保護利用融資模式研究

董茜

摘 要：天津作為著名的國家歷史文化名城，擁有一大批珍貴的老房子。這些建筑不僅匯集了世界各國的建筑風格和藝術，還飽含著天津的人文歷史，凝縮了中國近現代史的重要篇章，是不可多得的歷史文化遺產和城市資源。不僅突顯了天津特色風貌，同時也彰顯了我市深厚的歷史文化底蘊。經過多年的摸索，天津市老房子的保護利用工作已取得了較為突出的社會經濟效益，但資金匱乏問題一直是老房子的保護利用工作開展中的主要問題之一。如何有效的解決資金問題是實現老房子自身可持續發展的重要課題。

關鍵詞：老房子 保護利用 融資 研究

中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）06（a）-0000-00

一、國外老房子保護利用融資情況

（一）主要融資模式

1.設立基金

如英國政府設立的國家遺產彩票公益金，通過公開招標的形式，向中標公司頒發經營許可證、負責遺產經營，有力保護了大量老房子。

2.政府干預

通過政府行政干預、政府資金補貼、編纂保護、簽發規劃許可證等方式進行保護。

3.優惠政策

通過給予相關的優惠政策，吸引多方投資，如英國特拉福特工業園的開發建設和道克蘭碼頭區的改造。

4.半公益性開發

如日本北海道開拓之村，既作為歷史博物館向公眾開放，又作為旅游景點收取一定費用。

（二）融資模式主要特點

通過研究國外老房子保護融資的成功經驗，其主要特點有：

1.投資多元性

在國外，尤其是歐美國家的老房子保護利用工作，往往是通過國家、地方政府、教會、企業、民間團體、私人等多方投資共同參與完成的。此外，很多國家還設有政府專項基金，用來保護老房子。

2.政府主導性

雖然保護資金來源的多元性，打破了以往單純依靠政府財政投入的局面，但卻無法改變政府在老房子保護中的主導作用。政府的主導性不僅能保證實現老房子保護的公益性目的，剔除純粹商業運作對老房子的損害，而且能更好的激發和帶動民眾的參與熱情。

由此可見，只有將老房子融資模式多元性和政府主導性結合起來，才能實現老房子保護利用的最大效益。

二、天津老房子保護利用的融資情況

（一）天津老房子保護利用主要融資來源

1. 政府財政預算資金

主要包括天津市政府財政資金以及國家政府財政資金。但由于投入資金有限，導致一些已經掛牌的優秀老房子得不到及時的修繕和維護。

2. 單位和個人捐款

這些捐贈為老房子的保護資金起到了添磚加瓦的作用。

3. 金融機構貸款

金融機構貸款是目前老房子保護利用資金的主要來源之一，其主要優點是來源相對穩定、成本較低。

（二）天津老房子保護利用融資主要問題

1. 融資渠道狹窄，財政投入不足

考慮到老房子保護利用工作的特殊屬性，因此其有效融資方式非常有限，目前主要依靠政府財政資金。

2. 融資渠道不順暢，缺少專業融資機構

老房子保護工作具有投資大、周期長的特點，投資吸引力較弱，難以迅速擴大規模，金融體制中小融資機構、私企性質的融資機構等難以進入，社會資本和老房子保護工作之間缺少溝通的橋梁。

3. 與資本市場結合松散，保護資金不足

目前天津老房子保護利用融資渠道主要集中于政府財政主導型融資和銀行主導型融資，對于直接利用資本市場融資的方式涉及尚淺。

4.未建立財政專項資金，資本金嚴重不足

目前天津市并沒有針對歷史風貌建筑的保護建立專項保護資金，每年可以投入到歷史風貌建筑保護的財政資金在財政總支出中所占比例微乎其微，且沒有形成機制，甚至是一事一議。

（三）天津老房子保護利用融資困難的主要原因

1.財政支出的多元化，難以保證財政資金對老房子的高投入

財政收入的有限性和支出的多元性，使得對老房子保護利用資金投入明顯不足。若將有限的財政收入主要投入老房子保護工作，那么基礎設施和公共設施建設必然會受到影響，這也不符合城市發展建設的要求。

2. 直接融資市場潛力尚未充分挖掘

當前，天津市直接融資市場還不夠發達，資金支持程度較低，在老房子保護過程中，公用企業股票、債券、投資基金等產品相對較少，與國外一些國家相比直接融資的比重過低，影響了老房子保護工作的順利進行。

3.市場化運作程度比較低

在老房子保護過程中，市場化運作程度仍然較低。因此，要改變舊有的觀念，不斷擴大投資主體的范圍，將民間資本引入到老房子保護中來，以多元化投入替代政府的單一投資，以市場化運作替代只保不用的傳統模式，動員社會各界人士加入到老房子保護中來。

三、對天津市老房子保護利用融資模式的幾點思考

通過分析國內外及天津市老房子保護融資模式，結合天津實際建設情況，要做好這項工作，必須要高瞻遠矚、細心籌劃、立足當前、展望未來、分步驟、分階段的進行。

（一）根據不同建筑的類型與特點進行融資

由于天津的老房子具有群區性的特點，因此可以根據各老房子區的不同特點進行分類整理。以各建筑區的特色為支撐，以保護現狀為基礎，引入輔助功能區，改善各建筑區環境，完善各建筑區功能，突出各建筑區的歷史文化內涵，營造濃郁的歷史文化氛圍。

1.老房子的分類

根據老房子的特點將其分為單幢式、組團式和地塊式三種。同時，根據不同業態形式又可分為觀賞性物業、使用性物業及經營性物業。其中組團式老房子是指由某一區域圍合而成的、幾幢建筑風格類似的單幢老房子組成的、適合于整體開發并形成單一業態的建筑群。地塊式老房子是指由擁有諸多老房子的區域圍合、且其中的老房子適合植入多種業態，以滿足各種功能需要布局的建筑群。

2.融資模式的選取

對于單幢觀賞性老房子的保護利用工作主要是為了突出其旅游的觀賞價值，深入挖掘其人文價值，進而提升其歷史文化旅游品牌。雖然前期投入較大、收益較低，但是可以產生較強的社會效應。主要的融資模式可以采用財政專項資金、銀行貸款等。

對于單幢和組團式的使用性老房子的保護性利用旨在保留原建筑風格，完善居住和辦公功能，其融資模式以使用權轉讓為主。在資金壓力不大的情況下，可以采取將使用權價值和使用價值分離的方式，在初期先收回一部分資金，期間再定期以低于市場價格的租金的形式收取剩余部分。

對于單幢經營性老房子的保護利用工作主要是為了突出其特色、提高周邊商業配套功能。由于可以引入的業態品種豐富、數量較多，主要融資模式可以引入ROT、權益融資以及合作經營的理念，采取較為靈活的、具有多樣性、針對性的運作模式。

對于組團式的經營性老房子，比較適合引入較為單一業態進行管理，因此資金需求較為重要。主要融資模式可以引入RT、ABS以及合作經營的理念進行保護利用。前期開發主要采用金融機構間接融資和政府補助的融資模式，后期考慮引入ABS、經營性物業抵押貸款等方式置換前期借款，盤活資產。

對于地塊式老房子的保護利用工作主要是為了完善老房子周邊配套功能，進一步提升老房子的經濟價值與文化價值。項目建設初期可以利用自有資金和銀行長期貸款資金啟動，后期可以利用發行企業債券、銀行間私募、中期票據等直接融資方式置換前期借款，同時引進戰略合作者進行股權合作，加快資金回收。

（二）采取分段有序的拓展融資模式

對于短期，老房子保護利用工作正處于高投入期，項目具有投資大、回收周期長的特點，目前許多傳統融資模式無法與其相匹配，仍然主要依靠政府財政的投入和政策支持；對于長期，融資模式應逐漸由間接融資向直接融資轉變，保證資金的持續性。一是要全面統籌，深入研究融資模式，充分發揮資金效能；二是要未雨綢繆，充實資金總量，加快保護利用步伐；三是要第三階段：擴寬視野，大膽創新，探索新型融資渠道。

（三） 重視立法保護和政策扶持

在法治社會，依法辦事是達到目標最穩定、最有效和最節省資源的方式。2005年9月1日實施的《天津市老房子保護條例》為保護和開發老房子提供了法律保障。由于老房子保護利用具有很大的復雜性，如不同的產權、不同的風格等多會給老房子保護利用帶來新的問題。因此，要運用法律、立足實際，對老房子保護與開發過程中涉及的相關問題制定明確有效的措施，以保證老房子工作的順利開展。一是使用權轉讓的法律界定。二是統籌用地政策。三是擴大專項保護資金來源，并將保護資金的劃撥、管理等內容納入相關法律。

（四）成立專業招商融資機構，提高融資效率

待市場培育成熟，可考慮逐步將政府主導型招商引資轉化為市場主導型的招商引資。通過組建資產經營類管理公司，力爭盡快實現政府由管理型到服務性的轉換。

（五） 堅持可持續性融資原則，提升保護利用高度

在遵循市場規律調整融資渠道的同時，需要堅持一定的融資原則：一是堅持價值性融資理念。融資模式的多元化并不意味著必須產權多元化。因此，在為城市和國家保留資產所有權的基礎上，進一步實現所有權、管理權、使用權三者的分離。嚴格秉承“保留產權”的原則，將管理權、使用權、及收益權進行捆綁銷售，從而實現融資的目的。二是堅持融資與融商相結合。對老房子的保護不僅僅是對記載著豐富歷史信息的建筑的保留，更重要的是如何將建筑、文化、經濟與社會等諸多范疇有機地結合起來。因此，在引入保護資金的同時，也需要引入現代化、國際化的保護理念，將融資與融商相結合，將保護與利用相結合，推動老房子保護事業的可持續性發展。

（六） 增加老房子的保護專項資金，加大資金投入

以財政預算資金和歷史街區內以土地出讓、土地使用權租賃等方式獲得的收益作為專項資金的重要來源，專項用于老房子的保護利用工作。

參考文獻

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