房地產信托投資基金運作功效及其啟示

趙安明

摘 要：本文通過分析我國房地產信托投資基金的產生背景、運作當中所面臨的優勢和劣勢，從中找出我國房地產信托投資基金這一融資形式建立的難點和問題，并為我國房地產信托投資基金未來的運作提出了可供參考的建議。

關鍵詞：房地產信托投資基金；現狀；問題；對策

1 我國房地產信托投資基金的背景條件

隨著我國社會主義經濟制度改革的深入，我國市場經濟的步伐已經帶動了我國整體經濟的發展。以銀行、券商、基金等行業的金融業發展，給我國實體經濟的發展帶來了不小的壓力。面對我國資本市場的快速成長，使得我國資本市場泡沫化程度越來越嚴重，從而導致了其他行業的發展受到了國家經濟政策的影響。

我國政府為了控制資本市場泡沫所帶來的通貨膨脹現象發生，對我國經濟實施了新一輪的宏觀調控政策，這一調控政策首先從實體經濟入手，進而控制我國金融業，以銀行緊縮、提高貸款利率等方式限制市場內部資金的流動總額，從而實現對現有資本市場泡沫的控制。但是，這些有益于限制市場盲目增長的宏觀經濟方式也給我國實體經濟和資本市場帶來了不利的影響，特別是對我國房地產行業。

房地產行業眾所周知是一個回收期長、資金用量大、轉化力差、融資渠道單一的行業，面對國家宏觀調控政策的影響，我國房地產行業的發展受到了嚴重的資金限制。由于大多數房地產融資的渠道都是采用債務融資的方式，從銀行借到大量資金，實現其日常的經營運作。那么，在新的時代背景下，如何實現我國房地產行業的穩步發展，減少泡沫型房地產經濟對我國市場經濟進程的負面影響，提高實體經濟的發展水平就變成一個非常亟待解決的實際問題。

2 我國房地產信托投資基金的現狀分析

2.1 房地產信托投資基金的產生及重要性

房地產信托投資基金是一種新的融資方式，在我國當前市場經濟模式下，一些優秀的房地產企業比較傾向采用這種融資渠道來獲取資金。作者認為此種方式豐富了房地產行業的融資渠道，改變了單一化銀行借貸給房地產企業乃至銀行所帶來的風險，在今后的資本市場發展中，此種方式將成為我國房地產行業的最主要的融資形式。

房地產信托投資基金的產生主要是由于08年金融危機的影響，金融危機給世界的經濟發展蒙上了一層厚厚的陰影。面臨世界范圍內通貨膨脹嚴重的現象，改變資本市場發展結構成為了一個主要的研究議題。房地產企業是一種綜合性的企業，其不僅涉及到了房地產銷售、建筑安裝行業，與此同時也涉及到了材料加工、房地產建設、土地轉讓等眾多行業。我國思想文化和固有的道德價值觀念也讓我國房地產行業具有了與世界其他國家房地產行業不同的特征。“齊家、治國、平天下”，家就是社會主義現代化中國房地產行業的寫照。因此，房地產行業對于我國來說其既是關系到民生、民策的行業，又是關乎到我國社會進步、社會人民生活和諧的關鍵因素。

2.2 房地產信托投資基金的正面影響

2008年金融危機由于資金供應不足，讓大多數房地產公司破產或被兼并。這一現狀一方面整合了我國房地產行業的優質資源，另一方面也對我國房地產行業的未來發展帶來了巨大的引領作用。房地產信托投資基金也從此產生。房地產企業面臨銀行借貸能力不足的現狀，不得不去尋求新的市場。國內一手房、二手房銷售市場嚴重受挫，使得大量房屋滯留無法正常銷售，對資金的回收帶來了巨大的阻力，為了應對這種現象，世界房地產公司積極請柬政府制定了相關保障政策，通過采用以購為租的方式，將大量的一手房、二手房通過分期租給消費者、投資者的方式帶來其資金的逐步回流，從而解決的現實的困難。這種采用租賃、轉手換購的方式就是房地產信托投資基金的資金來源途徑。

我國政府在2008年后積極推出了相關政策來支持房地產信托投資基金擁有公司的試點企業建設，從而給予了這種新型投資渠道成長空間。并且，這種信托投資方式很快成為了市場眾多投資者的熱門投資產品。在中國乃至世界，房屋這種固定資產雖然伴隨時間的過往會產生折舊，產生其賬面價值的逐漸減少，但是由于世界經濟的快速發展，貨幣也在不斷的貶值，從整體情況來看投資房地產商品將會帶來資金的極大保值以及后續的增值。

我國政府也在積極的推行這種新型投資方式。房地產信托投資基金是一種介于基金和信托行業的綜合產品，其是具有極強的資金整合平臺，是一個能夠帶來投資者資金穩步、低風險增長的保值產品。我國在優秀房地產、大型房地產公司已經開始建設試點公司，并且開始推行以保障性為主的有關社會主義社會發展、社會和諧有關民生、民策、民計的房地產信托投資基金的房地產信托投資基金試點的建設。從另一方面來看，在世界各國不斷創新的背景下，我國對房地產信托投資基金試點的積極建設，也能夠保證我國國內資金為我國自身的建設和發展帶來貢獻，而不是產生資金外流給國外資本市場帶來增長。因此，我國房地產信托投資基金擁有很好的宏觀政策優勢。中國是一個大國，擁有巨大的人力資源、物質資源、文化資源，我國民眾精于生活、懂得理財，因此，房地產信托投資基金在我國的發展將具有巨大的市場背景。在最近幾年我國民間對房地產信托投資基金的投資數額不斷增長就可以驗證這一事實。

2.3 房地產信托投資基金發展中存在的問題

我國房地產信托投資基金的發展擁有有利的政治、經濟宏觀因素，而且也擁有我國資源的優勢，但是對于我國房地產信托投資基金的發展仍然具有一些問題是需要亟待解決的。

（1）房地產信托投資基金形式與其他金融業投資形式重合。我國房地產信托投資基金所從事的行業與我國基金行業和信托行業都有著緊密的聯系，其存在方式實則是在分割我國基金、信托行業的市場，吸收了這些市場當中大量的資金。另外，隨著我國近年來資本市場不斷的創新，越來越多的銀行、金融公司開始投入到這一投資者平臺的建立當中。商業銀行的個人理財業務，金融企業私募股權基金等資金吸收形式雖然產生時日不多，但是已經成為了人們耳熟能詳的新一代投資產品，這些產品都具有較低的投資風險和較高的投資回報率。因此，我國房地產信托投資基金在面臨這種眾多資金引力市場的競爭當中，其所擁有的發展空間就受到了很大的限制。在這一空間當中，來自基金、證券、銀行乃至保險行業的產品給我國房地產信托投資基金的發展帶來嚴重的阻礙。因此，為了克服產品差異化程度低、效仿速度快的市場劣勢，就必須走一條新的、適應我國當前經濟發展、市場競爭狀況的房地產信托投資基金創新道路。

（2）由于我國房地產信托投資基金整體發展時間較晚，缺乏相關實戰經驗。當前我國房地產信托投資基金以及世界范圍內的房地產信托投資基金的發展都是受到了2008年金融危機的影響才急速發展的。因此，對于房地產信托投資基金這種新型融資渠道來說，其擁有的經驗借鑒是少之又少的。市場的嚴重競爭、產品的同質化嚴重、未來政策是否依舊傾向這種融資方式等等未知因素都給房地產信托投資基金這種新型融資形式帶來了更大的風險。如何克服風險，利用風險當中伴隨的機遇，就需要房地產信托投資基金行業對其產品、政策、戰略等進行深入的研究和分析，為這一行業未來的發展不斷開拓市場，增加這一行業未來的成長潛力，鞏固這一行業的發展基礎。

3 我國房地產信托投資基金的發展方向

我國房地產信托投資基金的發展就當前我國經濟政策和資源來看是擁有非常大的潛力的，但是未來是否能夠朝著正確方向發展，就需要我們對其未來發展方向提出一些有利的建議和對策。

3.1 推行戰略管理模式

房地產信托投資基金的未來發展擁有很大的不確定性，因此要應對未來所帶來的風險就應當建立起公司的戰略管理制度，并且要能夠保證其有效的實施。我國房地產企業擁有的周轉資金數額巨大，這與很多行業乃至政府機構有著密切的聯系，如果其資金鏈斷裂將會導致面臨破產風險，將會給一個地區經濟產生巨大的影響。為了很好的把握房地產信托投資基金未來的成長、發展方式，就應當通過采用戰略管理的方式明確其發展的目標、計劃，并且通過建立有效的信息平臺來匯總每期基金發行的收益比率、業務問題等重要的經驗，為企業未來進行房地產信托投資基金的投資、融資時給予有利的參考價值。

3.2 培養優秀人才隊伍

對于房地產信托投資基金這一新型行業，為了能夠迅速鞏固其在市場當中的有利地位，若需要和相關、相似行業進行有力的競爭就必須提升這一行業對投資者所帶來的價值。由于處于初創期的行業，一切因素都需要人才去解決、去籌劃。因此，我國房地產信托投資基金行業必須建立起自身的人才培養、建設梯隊，為這一行業的未來發展出謀劃策，奠定堅實的人才基礎。為了做好優秀人才隊伍的建設，需要我們做以下努力：一方面需要我國政府的努力，由于房地產行業是關乎我國民事、民策、民計的行業，其能夠實現多行業的相互融合、互相促進，并且由于其業務涉及面廣給我國稅收帶來了大量的資金。因此，我國政府應當通過規范這一行業法律、法規制度來保障其健康的成長，可以通過建立相關水平、職稱的考試制度來培養人才進入這一行業工作。另一方面，作為綜合信托、基金的房地產信托投資基金形式應當努力吸收這些行業的人才，為其發展奠定良好的基礎。

綜上所述，房地產信托投資基金是我國房地產企業當前以及未來融資的重要渠道之一，也是我國房地產企業未來快速發展的重要資金來源，同時也是其未來成長高度的重要基礎。因此，為了促進我國資本市場結構的多樣化發展，為了減少我國房地產泡沫經濟形勢，將實體經濟與資本經濟相互結合的房地產信托投資基金將是我國未來經濟建設的重中之重。

參考文獻

1.顏永廷： 我國房地產信托投資基金發展趨勢，《金融與經濟》，2008 年第4 期。

2.魯玲玲、周堅：房地產信托與房地產投資信托基金，《技術經濟與管理研究》，2007 年第 4 期。