房地產稅，漸行漸近

嚴躍進

近日，有媒體報道，房地產稅立法的初稿已基本成形，未來房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并而成。雖然房地產稅何時落地還不得而知，但大家更關心的是：房地產稅和我們普通老百姓有啥關系？

房價上漲促征稅？

房地產稅的話題并不新鮮。早在房地產市場較熱的2013年7月，國家稅務總局就下發通知，明確研究擴大個人住房房地產稅改革試點范圍。而在2014年8月博鰲房地產論壇上，財政部相關人士也指出，房產稅改革方向已被最高決策層鎖定，可能在2017年實施。

而過了這個階段，關于房地產稅的話題突然降溫了。原來，在后續房地產交易市場降溫的過程中，無論是政府層面還是企業、消費者層面，都在關心“去庫存”的話題。所以，當時的輿論關注焦點基本上是圍繞房企降價、企業兼并、庫存高聳等內容，而對于征稅的話題似乎不太感冒。更重要的是，如果在市場降溫的時候談及房地產稅，會吃閉門羹，落個吃力不討好的下場。畢竟從長遠看，該政策性質定義為降溫劑，對于房價的走勢是有利空效應的。

但現在隨著房地產市場周期性的波動，房價的上漲再次成為市場的矛盾。換句話說，部分市場領域已經存在必須降溫的新考慮。

筆者建議大家關注三類數據。第一個是全國房價的走勢。第二個是一二三線城市的數據。一線城市領漲全國市場，二三線的房價走勢和一線趨同，只是程度大小而已。第三個是深圳的房價數據。上半年價格一路飄紅的莫過于深圳，深圳在6月份房價環比漲幅達到了7.2%的驚悚水平。

房價上漲自然需要平抑的手段。手段有很多，但可能會有風險。比如說，采取行政性打壓的手段，可能和目前的市場化樓市調控思路發生直接沖突，政府層面在這個領域會比較謹慎。而如果觀察近期的信貸政策，可以看出，相對激進的房貸發放可以解釋部分房價上漲的現象，但是盲目地收緊信貸政策，可能又會影響剛需和改善型購房需求的釋放。

因此，房地產稅的推出反而是一個比較適時的策略，其作為市場化的調控手段，更能發揮慢性藥效的作用。

城鎮土地使用稅的角色

其實在房地產稅的推進過程中，市場上存在各類困惑。比如最新報道就混淆了房產稅和房地產稅的概念。相對來說，房產稅這個概念并不陌生。尤其在上海和重慶兩個城市試點的情況下，房產稅的征收已經成為既定事實。雖然沒有擴圍，但也沒有中止的意思。

而房地產稅的概念則更為寬泛，一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅都可以劃為房地產稅。目前房地產稅的改革，繼承了房產稅改革的思路，并對保有環節的征稅方式進行了梳理。這樣一個改革思路，其實是一類狹隘的房地產稅改革，因為只涉及房產稅和城鎮土地使用稅。在這個時候放出房地產稅推進的消息，自然是令人振奮的。

值得注意的是，此次報道指出房地產稅的改革會加入城鎮土地使用稅的內容。如果是這樣一個定義，那么基本上可以認為，房地產稅不光要征收房產持有的內容，還要征收土地占有的那一部分。否則，從房產稅到房地產稅，為什么要平白無故添加一個“地”字呢？換句話說，房地產稅改變了過去單純以房屋為計稅對象的做法，目前則加入了土地的相關內容。

這樣一個考慮符合目前土地集約節約利用的效果。而且從稅法的角度看，也能夠較大程度地影響住房持有的成本機制。因為從實際情況看，很多住宅價格的上漲過程，多半是依賴土地的增值而完成的。換言之，從調節住房資源分布的角度看，對相應土地增值部分進行課稅，利好稅源的擴大。

更重要的是，這會使得后續房地產稅的試點范圍繼續擴大。過去城鎮土地使用稅在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內進行征收，這可能意味著后續此類區域也將逐漸被納入到房地產稅征收的范圍。試點的城市范圍將擴大，而且有“下鄉”的傾向。

另外，加入了城鎮土地使用稅后，后續的稅賦負擔會有兩個改革和發展方向。第一、從趨勢看，會有加大稅負的可能。第二則會涉及到調結構的問題，即房產稅和城鎮土地使用稅在其中的稅負構成可能會有所調整。在稅率制定過程中，將根據各地土地上漲的幅度來推算房價上漲的幅度，并因此制定相應的稅率。

房產稅試點大起底

談及房地產稅，不得不再次回顧房產稅的試點過程。2011年1月，上海與重慶正式作為房產稅的試點城市，開始了房產稅的地方試點工作。四年多時間過去了，地方政府并沒有對實施效果進行官方的評估。但從實際數據上看，效果還是客觀存在的，當然和實際的預期略有差異。

如果從房價調控的作用看，其實意義不大，或者說很難進行評估。比如從目前國家統計局的數據來看，相比2010年全年的房價數據，重慶在2015年6月份的房價增幅為6.4%，而上海上漲了25.4%。如此看來，在價格的抑制方面，重慶可能略有成效，而上海則基本上沒效果。

當然，從產品結構的調整看，并不能否認相應的政策效果。比如說，此前重慶在房產稅的稅率制定上，實行了遞進的稅率，有針對性地打擊了各類投機需求。此類政策對于高端樓盤的供應自然有一定的抑制作用，也使得很多開發商在項目定位方面開始做出新的轉變。

中產階層的焦慮感

談及房價的利空效應，可能對于中產階層而言會比較忐忑不安。原因是，如果房價上漲的機制被破壞了，住房的保值增值的效果就會被削弱。那么持有住房的意義在哪里呢？而讓此類群體更關心的問題是，目前多套住房持有的情況下，是否會面臨更大程度的課稅。

從目前房地產稅的改革思路看，抑制多套住房持有的沖動是其中一個重要的環節。尤其在一線城市中，居民多套住房持有的現象比較普遍。尤其對于上海這樣的城市而言，是否會成為房地產稅新版本的重點試驗城市，自然會引發關注。

對于中產階層而言，持有多套住房往往也代表了其資產配置的思路和特點。而近期其他金融資產的波動也讓其投資過程更顯焦慮。比如說，近期國際金價再創5年來新低，這使得其有抄底入市的打算。但部分觀點認為金價將繼續停留在熊市，那么從這個角度看，黃金投資依然不樂觀。股票市場也是如此，比如上證指數在7月27日跌8.48%，創8年內最大跌幅。在此類資產市場價格波動的情況下，投資者打算把資產配置更多地向房地產領域進行聚焦。可奈何，房地產稅改革在一步步逼近。

更糟糕的是，有部分投資者雖然持有多套住房，但也擔心目前拋房是否會有人接盤？比如說，過去部分投資者持有多套小戶型住房，可是在目前的購房環境下，小戶型住房的持有實際上并不劃算，畢竟信貸政策比較寬松，中大戶型更顯得緊俏。

所以，在房地產稅政策的推進過程中，是繼續持有還是拋售住房，其實一直困擾著此類群體。相關媒體做過計算，目前一套100萬元的住房，一年的房地產稅可能要四五千元。如果考慮到此類稅費，那么后續物業租賃的盈利空間會立馬縮減。這時，對于一些炒房群體來說，住房從香餑餑變成了燙手山芋。

實際上，從政策趨勢看，首套住房持有并不會有太大的稅費負擔。而多套住房持有的風險似乎會加大。雖然房地產稅政策可能要在2016年后才能真正落地，但現在提前發出預警，并非小題大做。

（作者為上海易居房地產研究院智庫中心研究總監）

1房地產稅

這樣一類稅種非常多，比如房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。

在房地產保有環節，主要征收房產稅、城鎮土地使用稅。而在房地產開發和流通環節，主要征收耕地占用稅、營業稅、城市維護建設稅。

2城鎮土地使用稅

以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種資源稅。