業主：我們和開發商的“斗爭”記錄

應劍群

住宅小區的業委會成立難，這早已是一種“正常”的現象了。

背后的原因很復雜，并不僅僅是橫受開發商、物業的阻撓。它復雜到讓人想起周樹人先生的名言：“可惜中國太難改變了，即使搬動一張桌子，改裝一個火爐，幾乎也要血。”

當然，說“血”有點夸張，也有點讓人恐怖，畢竟現在是法治社會。博弈充分發揮了中國人的“聰明才智”，實在是各社會覓食動物在其利益鏈上心態的真實寫照。

我發現很有意思，所以想記錄一下。

時光要追溯到幾年前。

2011年，我和妻子省吃儉用，在海口貸款購買了一套房，成了原來是傳說中的房奴。

沒想到剛買定沒多久，樓下一個業主裝修就發現了房屋天花板開裂。其他樓層雖然沒有這么大裂縫，但也有不少住戶反映房屋開裂。于是，他們就聯名把開發商告上了法庭，獲得數額不等的賠償。小區“房裂裂”成為報紙的頭版頭條，幸福還沒有來臨，就被當頭棒喝。

2012年，我們裝修入住小區，各種煩惱接踵而至：垃圾清掃不及時，老鼠躥來躥去；保安巡邏不給力，小區屢次發生被盜事件；臺風天的時候，小區窗戶瘋狂進水，家具都在水中喝飽了水……更致命的是，小區用電線路使用的工業用電，海南用電緊張的時候，拉閘限電就會優先選擇本小區，一個月停電7次都有。海南天氣炎熱，停電簡直沒法生活，物業公司為了安撫小區業主，張貼一張復印的新聞，告知“周邊小區一個月停電8次”。小區業主看到這條新聞哭笑不得。物業服務既然是這種處事態度，可想而知他們的管理水準。

業主去找物業反映問題，物業把責任推給開發商解決，開發商推給物業執行，兩者之間相互踢皮球糊弄業主，推三阻四不解決實際問題。大家心知肚明，他們就是一家人說起兩家話，其實就是不想辦事。業主心急如焚，每次見面都在抱怨，花錢買了一個“爛攤子”沒人收拾。所幸的是，周圍的鄰居大部分都是“80后”、“90后”，都是剛需購房，很多話題一下子找到共同點。

最早牽頭成立業委會的是律師小花，她在維護自身利益上面“寸土不讓”。律師就覺得開發商承諾交房兩年的小區健身會館和游泳池都沒有按時交付，這明顯就是廣告欺詐，應該把他們推上被告席。小區熱心業主多次聚在涼亭思考解決問題的方法，大家一致認為只有成立業主委員會（以下簡稱業委會），這個屬于全體小區自己的組織，才能和一個強大的物業抗衡，約束他們的行為，才能和開發商指派的物業公司進行對話。

小花律師就主動承擔這個職責，她說怨聲載道70年也解決不了問題，關鍵在于行動。

律師小花首先去小區所轄的居委會遞交了申請，居委會對業委會這個東西好像很陌生，負責人一問三不知，他們把責任推給了街道辦，小花跑去街道辦了解情況。街道辦主任明確告訴他們，達到成立的標準必須是小區全體業主30%簽名授權。

后來我們搜集業委會相關知識才知道，業主和物業之間的矛盾在全國各小區一直很尖銳存在。海南的小區成立了業委會的不到10%，很多都是小區入住率低，業主維權意識不夠，各種勢力在里面橫加阻攔，政府部門引導無方，造成業委會難以成立。

小花很興奮地告訴我們，我們的小區共有9棟樓，一共700多戶交房，550多戶入住，如此高的入住率，這在海南其他小區還是很少見。只有如此高的入住率，才最有可能成立業委會。

為了小區的明天貢獻一份力。牽頭的是一位轉業軍人牛團長。他在前期與開發商為房屋開裂的事情斗智斗勇，并且取得決定性的勝利。他說，能夠戰勝奸商，這在海南都很少見。我們大家一致認可他的光榮事跡。大家每次聚會，熱情總是會被牛團長點燃，大家群情激憤。牛團長就布置了任務，必須在兩周之內把業委會的宣傳工作完成并且拿到30%業主簽名。

每到傍晚，小區的廣場上面歌舞升平，老太太跳廣場舞，小孩子跑跑跳跳打鬧，一個40人組成的熱心業主團隊也走到了廣場中心散發傳單，他們普及業委會常識，呼吁更多人成為熱心業主，一起為小區公益事業出一份力?；ヂ摼W時代，我們建立了QQ群、微信群、微信公眾號，通過各種平臺進行了宣傳推介工作。小區入群的人增長很快，每天基本都有50人增加，很快入群的人數就達到了50%。

一個可喜的變化是，隨著交流的深入，熱心業主相互熟知，大家普遍覺得小區該提升物業管理的服務水準，成立業委會達成了廣泛共識。我們才知道小區臥虎藏龍，不僅僅有律師，還有私企老板，上班白領，國企中層。他們在各自領域都有話語權，可以解決很多問題。如果成立了業委會，他們可以理順小區物業公司的財務狀況，牽頭整改小區的用電線路，協同各類媒體關系，讓維權更有影響力，所有這些要素滿足了業委會成立之后的各種愿景。

有了這些業主的積極參與，大家熱情更加高漲。大部分人都是初次接觸業委會，從遞交申請開始都是摸著石頭過河的過程。很多事情照本宣科行不通，書本上面的流程遇到了富有強烈地域特色的某些政府工作人員就得多跑腿，遞交材料得不辭勞苦，反復修改不厭其煩。

業委會也是一個公益性質的機構，大家都是抽空自愿去辦事。只要在群里面呼吁一聲，每天都有人自告奮勇前去政府部門辦事。其他人都在出謀劃策提供各自的資源。一個業委會讓大家走到一塊，緊鎖的大門打開了，業主之間常有聚會，事實證明，吃喝更能拉近關系，讓戰斗更富有活力。

半個月下來，小區差不多50%的業主都簽名愿意成立業委會，而且留下了聯系方式。小花遞交了書面申請和業主簽名復印件，街道辦正式下文宣布小區達到了成立業委會的條件，公布小區業委會成立牽頭的業主名單。

一場轟轟烈烈的較量由此展開。

居委會蓋章的告示在小區張貼，開發商代表和物業經理才知道小區一群小屁孩要成立業委會，他們最直觀的感受就是小區成立了業委會是要重新換一個物業，剝奪掉他們的飯碗。于是，他們采取了最粗暴的方式干預小區業委會成立，撕毀了小區所有的告示，帶著撕毀的公示跑到居委會告狀，聲稱這份文件不符合規定。

居委會召集了小區熱心業主代表和開發商代表協商解決問題，開發商指責居委會提交的業主名單及房號有瑕疵。居委會有苦說不出，當初提交名單的時候，物業不給予配合核對，現在發現問題反過來倒打一耙。開發商和物業聯名要求重新公示名單，并且重新加入一些“熱心業主”。

三方各有為難。業主代表覺得開發商代表無理取鬧，像小孩子過家家一樣為這些小事吵吵鬧鬧，居委會希望業主代表不怕辛苦，重新公示流程，業主代表擔心插入的開發商名單會對接下來的工作造成干擾。開發商堅決揪住這份名單錯誤不松口。本來是協調解決問題，整個溝通會唾沫橫飛，差點就拳腳相加。

大家吵累了，還是需要居委會協調，業主代表和開發商代表同意重新公示熱心業主名單，3日之內接受新增的名單再公示，熱心業主也新增了長長的名單，他們覺得要在人數上體現優勢。再次公示，大家都覺得新增的“熱心業主”都是開發商放出來的一條狗，因為“熱心業主”從來沒有熱心過，他們只是熱心于背后搞小動作。

熱心業主成立了，接下來的工作就是成立小區業委會籌備組，籌備組的成員必須從每棟樓的熱心代表當中選舉。牛團長布置了下一步工作，必須在一個月之內選出樓代表，籌備組成員必須獲得30%的業主投票支持。

每到傍晚的時候，本樓代表帶著兩名熱心業主敲門找業主拉票。門一打開，一名成員介紹事由，另外一名成員遞上選票，本樓的樓代表發表就職演說，承諾當選之后為本棟樓服務，巴望業主能夠投上一票。有些業主二話不說就寫上自己的姓名，有些磨磨蹭蹭，問東問西，3位熱心業主誠懇回答。當然還有些業主一聽說選業委會，“砰”的一聲就把門關上。

熱心業主經過了兩個月的上門服務，才漸漸明白小區里面利益聯盟力量真強大。小區優惠購房的有開發商親戚、物業親屬、本廠的安置職工，人數大概有100多戶。他們四處散播謠言，說業委會成立會提高收費門檻。熱心業主耐著性子，反復給這群人講解，您要想在小區生活得更好，有了一個業委會來監督物業，小區服務水準提升了，您生活得更加舒心。

有人聽完就投票了，有人點頭繼續裝傻表示再看看，有人根本不給代表演說的機會，看來利益聯盟也不是鐵板一塊。

樓代表選出來了，籌備組也成立了，距離業委會就差最后一步。開發商和物業的反噬更加明顯，他們撥打市長熱線電話施加壓力；聯名上書反對小區成立業委會，指責小區選舉不符合流程；投訴街道辦，說小區的熱心代表收取選票的方式不合理，虛假粘貼公示，敲門擾民，泄露用戶信息等等。

物業撕毀小區粘貼的所有通告。熱心業主選擇了報警，并且找了幾家媒體爆料，曝光了開發商私自更換物業，虛假宣傳，阻攔業委會有隱情，開發商就調動資源阻攔媒體報道。

街道辦主任每次召開業主和開發商的溝通會就很納悶，為什么你們小區成立一個業主委員會，記者和警察都驚動了好幾波，有啥問題不能心平氣和解決呢？業主說，成立業主委員會和開發商沒有任何關系，這是業主的事情。開發商說，我們也是業主，投訴是我們的權利。

一場斗爭都是在雙方的針鋒相對中試探各自的實力。業主認為打的是一場持久戰和人海戰術，開發商認為自身財大氣粗，資源豐富。鹿死誰手還沒到最后關頭呢！

能成功嗎？

業委會進行了半年有余，跌跌撞撞走到了最后的投票階段。全體業主需要從報名的候選人里面選擇9名成員，當選業委會成員。所有的成員必須投票業主過半，投票的面積過半。

籌備組成員去找街道辦房管科主任拿小區業主花名冊和聯系方式。房管科主任擺出一副很無辜的樣子說，開發商不提供，我不能拿著刀逼著他們提供。房管科主任還善意提醒，投票的業主還必須附上業主的身份證和房產證。

最后一戰的起點就是沒有花名冊，沒有聯系方式，意味著還有200多戶沒法聯系，沒法通知他們投票，這是一個很高的門檻，半數這個門檻沒法通過。之前30%及格線只需要業主簽名填寫身份證號碼就行，如今人為設置高門檻，這一戰所有人都沒有底，大部分參戰人員為榮譽而戰。

籌備組開始接受小區全體業主報名為候選人，籌備組成員自行審核條件。一張很正規的投票表，業主必須從15人里面選擇9名代表。按照慣例，開發商也在候選人里面安插自己的親信。開發商報上來兩位親信，一個不符合入圍名單被刷掉，沒想到這個落選的候選人一夜之間在小區各大樓梯口貼滿了不干膠的“大字報”，聲稱小區搞業委會的一群人“強奸民意”，告誡大家千萬不要提供自己的資料。

很多投票的業主怕信息泄露不敢隨便投票。候選人每天都在廣場上面擺放個人大幅照片，用小喇叭推銷自己，一場轟轟烈烈的選舉與廣場舞交相輝映。為了方便業主投票，業主還搬了打印機和復印件，投票的業主也在復印證件上面戳上“僅供業委會投票使用”字樣，業主的顧慮一點一點被打消。

投票業主200票，大家欣喜若狂。300票，大家信心滿滿。350票，大家覺得不可思議。超過400票，已經超過了小區入住人數過半，大家覺得穩操勝券。

籌備組成員找到房管科快點公示小區的建筑面積和投票戶數，沒想到房管科主任告之，小區的建筑面積還得增加1萬平方米，因為開發商辦理地下室產權。1萬平方米，這意味著小區需要再增加100戶業主投票，這意味著小區即使80%業主投票，業委會產權面積也沒法過半。

熱心業主一下子傻眼了。開發商前期不管安插親信，還是無理取鬧的投訴，都感覺他們是一只貓，抓著老鼠，有空的時候逗你玩下。最后關頭的時候，他們依然安插一個親信陪你玩。

熱心業主覺得他們不懂，每時每刻都在無理取鬧，其實他們財大氣粗，時間充沛。就是想過來深刻感受一場鬧劇而已。

熱心業主真累了。一部分選擇了放棄，一部分依然堅守，他們說還要給自己的業主一個交代，不管成功與否，他們都要開箱驗票。

我活了30多年，真正參與的投票工作還不到3次。一次是村委會的選舉，所有的村民選村委，一次是競選班長，還有一次是某行業協會的選舉，選舉總是越來越水化，越來越商業化。

我們也取經了不少小區，他們說正道也要走，黑道也要走，正道走不通的時候，要適當想點歪門邪道的事情。于是，大家就在投票還差3票、面積才能過半的時候請房管科和居委會主任吃過一次飯，請他們擇日驗票，然后再收集了一些票，保證一次性通過。

如今，熱心業主正在和房管科進行最后的面積核實，1萬平方米的地下室車庫，其實包含了防空設施，不屬于投票面積之列，理應排除。牛團長說，為了業委會成立，了解了很多相關知識，都已經成為建筑、基建方面的專家了，跑了很多政府部門，才發現治“慵懶散”只是停留在表面，很多為民辦事的窗口還只是形象展示，底層缺乏改革的動力，不管多少人推著他們走，他們都無動于衷，怕承擔責任，怕失去飯碗，怕遭遇打擊報復。