各花入各眼選最適合你的房貸

孫曉宇

親，你買房了嗎？

親，你貸款了嗎？親，你知道不同還款方式還款額會差很多錢嗎？目前可供選擇的房貸方式一共有三種：住房公積金貸款、個人住房商業性貸款以及個人住房組合貸款。無論選擇哪種貸款方式，還款方式都有兩種——等額本息法和等額本金法。不同還款方式，每月還款額不同，還款總額也不同。

等額本息利息多

這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。

舉例來說，假設需要向銀行貸款100萬元，還款年限為20年，按照目前5.65%的最新利率計算，選擇等額本息貸款，每個月還6963.87元，還款總額1671328.25元，其中利息671328.25元。初始的兩三年，6963.87元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。

采用這種還款方式，每月還相同的數額，作為貸款人，操作相對簡單。每月承擔相同的款項也方便安排收支。尤其是收入處于穩定狀態的家庭，買房自住，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。

但是，它也有缺陷，由于利息不會隨本金數額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較高。

等額本金先還多

所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。

舉例來說，從銀行貸款100萬元，還款年限20年，按照目前5.65%的最新基準利率計算，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金4166.67元，首月利息為4708.33元，總計首月償還銀行8875元，隨后，每個月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。還款總額1567354.17元，其中利息567354.17元。

使用等額本金還款，開始時每月負擔比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達千元。但是，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經預計到將來收入會減少的人群。

實際上，很多中年以上的人群，經過一斷時間事業打拼，有一定的經濟基礎，考慮到年紀漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進行還款。

考慮通脹還是等額本息劃算

兩種還款方式比較看出，等額本金所還利息要比等額本息低，似乎等額本金更劃算。不過，本刊特約理財師提醒，選擇還款方式，還需考慮通脹以及前期多余資金的理財。根據通脹的原理，在一個較高通脹水平的時期，對于貸款購房者最有利的還款法應該是前期還款額度偏低，后期遞增，比較有利的是每月還相同的額度，也就是等額本息法，比較虧損的其實是前期還貸額度偏高，后期額度遞減的等額本金法。

此外，對于等額本息還款者來說，目前看似壓力很大的月供，在未來的較高收入面前其實毫無壓力。這一點，各位可以看看周邊那些首批房奴，他們一邊月供不變，一邊收入和房產價值持續升高。而如果采取等額本金還款法，則意味著現在就要有較大的損失，未來較低的還款額其實并沒多大意義。

如果想要節省資金，通過理財讓自己有更多的收入，或者自己未來的收入至少不會下降，不如采用等額本息還款法，讓省下的資金通過理財獲取更高收益，把通脹風險轉移給銀行；而如果對自己的理財能力沒多大信心或對未來收入預期降低，可以選擇等額本金還款法。

提前還貸等額本金劃算

股市火熱，很多人賺了個盆滿缽滿，有的人想要用賺來的錢把房貸提前還了。本刊特約理財師建議，如果有提前還房貸的打算，在最開始做房貸的時候，盡量選擇等額本金還款法，這樣會少還很多利息。因為，等額本息還款法每期還款額中的本金都不相同，在貸款初期每月的還款中，利息占的比重較大，本金占的比重較小；而等額本金還款法在整個還款期內每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少。在貸款時間相同的條件下，采用等額本息還款法所付出的利息要高于等額本金還款法。

例如，2015年5月申請100萬元20年的商業房貸，年利率為5.65%。如果選擇等額本息還款法，月供為6963.87元，前5年累計還款額為417832.06元，其中歸還本金為155961.3元，利息為261870.76元，大部分資金償還的是利息，本金僅占37.32%。若2020年5月提前還款，則需一次還款剩余本金848012.71元，也就是一共支付銀行近126.6萬元。

若選擇等額本金還款法，前5年累計還款額為497776.24元，其中歸還本金為25萬元，利息為247776.24元，本金占50.22%。若2020年5月提前還款，則需一次還款剩余本金75萬元，也就是一共支付銀行約124.8萬元。

由此可見，采用等額本息還款法，由于最初幾年還款中付給銀行的利息要多于本金，相對來說提前還貸就有點劃不來。因此，如果買房時就打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。

Tips：省錢還貸五技巧

技巧一：房貸跳槽

所謂房貸跳槽就是“轉按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你房貸利率優惠，就可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。

技巧二：按月調息

在目前降息趨勢下，若當初選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉為浮動利率才劃算。部分銀行推出了“按月調息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調息”，則可在次月享受利率下調的優惠。

技巧三：雙周供省利息

盡管每個月仍然償還同樣數額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對于工作穩定、收入穩定的人，選擇雙周供還是很合適的。

技巧四：提前還貸縮短期限

提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因為，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據銀行的時間成本來計算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。

技巧五：公積金轉賬還貸

在申請購房組合貸款時，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額；最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受范圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。這樣，月還款額的結構中就會呈現公積金份額少、商業份額多的狀態。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業性貸款，這樣節省的利息就很可觀。