我國廉租房發展中的問題分析及對策研究

馬景芳

摘 要：隨著社會主義制度的不斷完善和發展，我國廉租房制度建設也在全國范圍內得到普及和推廣，但是由于起步較晚，相關經驗匱乏，所以實踐中仍存在著一些問題。本文就當前廉租房制度進行了闡釋和概述，指出了廉租房制度建設中存在的問題，并在此基礎上提出了切實可行的改進措施。

關鍵詞：廉租房制度；問題；對策

當前，我國正處于社會主義初級階段，經濟發展較快，但表現出不平衡性，貧富懸殊進一步加大，低收入家庭面臨著購房難的問題，廉租房滿足了低收入家庭的住房需求。但是，我國廉租房制度剛剛起步，推行力度不夠。隨著房地產事業的較快發展，房價急劇上漲，而且市場運作不規范，這些都加劇了低收入家庭的購房難題。由此，我國要進一步建立健全廉租房制度，切實解決廉租房建設中遇到的各種問題和矛盾，為低收入家庭解決住房困難。

1.我國廉租房制度現狀

1.1 廉租房保障對象

我國在建立廉租房制度時，規定城鎮“雙困家庭”或者城鎮最低生活保障家庭為固定的保障對象。但是，各地的經濟發展水平不一，城鎮最低住房標準和最低收入標準也不盡相同。

1.2 廉租房保障方式

租金減免、租金補貼以及實物配租是我國廉租房常見的三種保障方式。租金減免是指產權單位承諾在一定時期內為城鎮最低收入家庭進行租金的減免。租金補貼是指由政府財政出資，為城鎮最低收入家庭提出一定的資金補貼，讓其到市場上自行選擇合適房源，一旦租賃雙方簽訂住房合同，出租方就可以定期到指定銀行提取補貼租金。實物配租是指由政府相關部門出面，為被保障家庭提供符合標準的住房。

1.3 廉租房保障資金來源

當前，我國廉租房資金主要有以下來源：（1）住房公積金在增值收益基礎上扣除管理費用和貸款風險準備金以后的剩余金額；（2）從土地收益中支取不少于10%的比例用以保障廉租房住房建設；（3）本地政府財政出資以及省級財政預算；（4）中央政府預算中準備的住房補助資金；（5）中央財政直接提供的廉租房保障專項補助資金；（6）社會捐贈所得；（7）其他資金來源。

2.我國當前廉租房制度缺陷分析

2.1 廉租房覆蓋面較窄

當前，我國廉租房只面向具有城鎮戶口的雙困戶家庭以及城鎮享有最低生活保障的困難家庭，在廉租房建設初期有利于保持社會的穩定與和諧。但是隨著社會的不斷發展和進步，城鄉結合部農民、進城民工以及城市打工者也作為新的住房弱勢群體而存在。同時，有一部分群體在住房面積標準以及收入上不能申請廉租房，但是他們又無力購買經濟適用房，他們在住房領域處于“夾心層”地位，在城市迅速發展的過程中，這一群體呈現出持續擴展的局面。不切實解決好這一群體的住房問題，將會擾亂正常的社會秩序，給社會的安定和諧帶來巨大的隱患。盡管目前國務院要求逐步擴充廉租房保障對象，但是與新加坡、香港、英國、日本以及美國等廉租房制度相對完善的地區相比，我們與之還存在較大差距，仍任重而道遠。

2.2 廉租房修購資金缺乏制度性保障

要切實滿足住房困難戶的住房需求，推動廉租房制度的進一步發展，就需要持續不斷的提供資金支持。無論是以租金減免、租金配租還是實物配租的方式進行保障，這都需要可持續資金的長期注入。要對廉租房實行實物配租，就需要投入大量的資金購置和興建廉租房，以保證廉租房房源的有效供給。廉租房修夠資金缺乏制度性保障，這嚴重限制了其職能的發揮。當前，相關政府部門安排了一部分住房公積金增值資金、財政撥款、社會捐贈等多種籌資渠道和資金籌措機制，但是在實踐中，政府財政資金、住房公積金增值收益等資金來源缺乏制度保障，落實情況不盡如人意，這嚴重阻礙了廉租房修購工作的順利開展[1]。

2.3 廉租房準入、退出機制不完善

眾所周知，廉租房主要是針對城鎮雙困家庭和低保家庭的，有著較強的社會保障性和公益性，普通家庭無權享受。但是當前的準入機制不完善，有些家庭鉆了準入機制的漏洞，導致廉租房分配的不合理，這與廉租房制度的初衷相去甚遠。同時，廉租房退出機制也存在一定缺陷，有些享受廉租房的家庭，在經過了幾年以后，他們的家庭收入有了改觀，已經不符合申請廉租房的標準，這時，他們就應主動向相關部門報告情況，自覺退出廉租房保障待遇，為更需要幫助的人創造條件。但是就當前實際情況而言，由于相關部門履職能力較差，導致資格審核工作流于形式，廉租房保障對象往往只進不出，不利于廉租房制度的進一步完善和發展。

2.4 廉租房制度建設落后于其他社會保障制度建設

當前，我國社會保障制度體系還不完善，失業、養老以及醫療等保障制度有待于進一步完善。就制度安排而言，最低收入和低收入家庭的住房保障未納入社會保障體系中。在2004年，我國開始實施城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法，但是這項制度并不是作為社會保障制度而存在的，它只是房地產市場發展和城鎮住房制度改革的配套措施。而且，盡管我國開始實施城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法，但是對住房弱勢家庭的補助仍停留在表層，難以切實滿足其住房需求。在政府議事日程中，廉租房并沒有引起足夠的重視。盡管有些城市已經開始實施廉租房制度，但是在具體實施過程中，廉租房管理辦法遇到了重重阻礙。實踐表明，廉租房制度具備社會福利、保險以及救濟等諸多特質，應將其納入社會保障制度體系中，切實維護好房地產市場正常的發展秩序，推動檔期房地產市場的長期、穩定發展，保證社會的長治久安。

3.完善我國廉租房制度的相關措施

3.1 進一步擴大廉租房保障范圍，建構起科學、合理的廉租房資金籌措機制

總的來說，制約我國廉租房保障范圍的就是廉租房配套資金的實際規模。要推動我國廉租房制度的進一步完善和發展，就要有足夠的資金作為保障。當前，資金匱乏是我國廉租房制度實施過程中遇到的最大問題。有些地區經濟發展水平欠佳，地方政府財力有限，無法大規模的征購和興建廉租房，中央財政在政策上要適當予以傾斜。就國外發展經驗來看，我國中央財政在編制財政預算時，要將住房保障和社會救助資金等納入其中，保證廉租房修購資金的可持續增長。此外，我國相關部門要切實履行自身職能，拓展廉租房非財政資金的籌資渠道，保證廉租房修購資金的穩步增長。

3.2 建立健全個人信用制度

當前，職工工資基本由銀行系統統一發放，由此，相關部門可出臺有關政令，進一步擴展銀行職能，企事業單位發放職工工資必須通過銀行，讓銀行直接、全面的掌握個人收入情況，并在此基礎上劃分最低收入家庭標準。建立并完善個人信用資信評價機構，審核個人申報收入是否真實；而且，要建立起系統、全面的個人收入檔案，及時反映和跟蹤個人、家庭收入變動情況，定期對家庭及個人的經濟信用進行評估。只有這樣，才能保障廉租房供應對象的合理，有利于建構起科學的住房供應系統，維護社會的穩定、和諧[2]。

3.3 進一步建立并完善廉租房的準入、退出機制

廉租房并不是針對普通居民的福利房，它是政府為保障低收入家庭住房需求而提供的保障性住房。所以，在建設廉租房供應體系時，要對廉租房保障對象進行嚴格區分和劃分。廉租房管理部門要積極履行職能，對享受廉租房家庭的住房狀況和收入進行定期審核，對不符合要求的家庭要及時予以發現，將廉租房的效用發揮到最大。一旦承租人的經濟情況好轉，不符合廉租房租賃要求時，廉租房管理部門要及時將其清退，保證廉租房的合理運作，為真正需要幫助的人雪中送炭，消除不和諧因素。

3.4 加快廉租房制度的立法建設

當前，我國廉租房制度建設過程中遇到了一系列問題，而產生這些問題的原因是多方面的，其中，缺乏完善的制度保障是制約我國廉租房制度建設的突出因素。由此，要推動我國廉租房事業的健康、穩定發展，就要加快制度建設，為廉租房制度建設提供法律保障和制度支持。

3.5 盡快將廉租房制度納入社會保障體系中來

近年來，我國社會主義市場經濟取得了快速發展，人均GDP已突破1000美元大關，社會經濟結構面臨著重組和調整，在這一過程中，影響我國改革發展和社會穩定的不安定因素急劇增加。受分配政策的影響，我國居民的收入差距進一步擴大，而房價又處于持續上漲狀態，這就使得廉租房等公共住宅政策成為緩解經濟社會發展矛盾的重要手段和舉措。所以，我們要進一步解放思想，將住房保障制度納入社會保障體系中來，實現醫療、養老、失業等保障制度與住房保障制度的有機結合，為城鎮低收入家庭和雙困家庭提供切實有效的保障，從而構建起科學的社會主義市場經濟體制，推動房地產市場的持續、穩定、健康發展，構建社會主義和諧社會。在城鎮發展過程中，低收入家庭是住房弱勢群體，他們的住房需求難以得到保障，由此，政府相關部門要進一步健全廉租房保障制度，保證分工明確，切實履行自身職責。只有有了健全的廉租房管理和分配制度作為支撐，我國廉租房制度建設才能走上正軌，才能保證廉租房分配的公開性、透明性和公平性[3]。

4.總結

要切實解決城鎮低收入家庭的住房難題，就要建立并完善廉租房制度。將廉租房制度納入社會保障體系中，就能從制度上保障居民的住房需求不被侵犯。當前，我國廉租房制度還有待于進一步完善，全社會都應該關注最低收入群體的住房需求，為他們提供必要的幫助，消除影響社會和諧的不穩定因素，維護社會的長治久安。而且，廉租房制度的建設符合科學發展觀的基本要求，有利于改善民生。所以，健立并完善廉租房制度，不僅滿足了廣大人民群眾的需求，還是社會發展和進步的必然要求。

參考文獻

[1] 陳中友.合肥市廉租房準入與退出機制研究[D]. 安徽大學 2014

[2] 張俏.遼寧省廉租房政策實施問題研究[D]. 大連海事大學 2013

[3] 邱俐韻.基于新公共管理視角的上海保障性住房制度研究[D]. 華東政法大學 2013