小區車位、車庫的權屬問題初探

摘 要：近年來，隨著我國經濟的逐步發展和人們生活水平的提高，私家車的持有量逐步上升，從而造成人們對車位、車庫的需求也急速上升。而小區車位、車庫的供給量和增長速度遠遠落后于私家車的持有量和增長速度。小區車位、車庫爭奪問題愈演愈烈，其歸屬問題成為了一大熱點。本文通過對《物權法》相關規定進行評析并分類討論，明確了不同類型的車位、車庫的權利歸屬。

關鍵詞：車位；車庫；建筑物區分所有權；專有部分

一、問題的引出

我國《物權法》第74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”由此可以得知，占用業主共有的道路或者其他場地的停車位屬業主共有，而這里所說的“其他場地”具體是指哪些，哪些停車位及車庫屬于可以約定的范疇，《物權法》并沒有明確表示。由此在實踐中圍繞車位、車庫的權利歸屬產生的糾紛不勝枚舉。

二、與車位、車庫權屬相關的法律概念——建筑物區分所有權

建筑物區分所有權，是指多個所有人共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構造上和使用上具有獨立性的建筑物部分（專有部分）所享有的所有權、對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分（共有部分）所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的成員權的總稱。由此，建筑物區分所有權由專有部分的專有權、共有部分的共有權和成員權組成，其中專有權是其核心。小區停車庫如欲獨立成為建筑物區分所有權的客體，就應視其是否構成建筑物專有部分而定，如能作為專有部分，就可以獨立地進行交易，如不能作為專有部分，則僅能作為共有部分由全體業主所共有。

三、車位、車庫的權利歸屬

在承認車位車庫可以作為建筑物區分所有權客體的前提下，我們再來分類討論車位、車庫的權利歸屬。車位、車庫是指占據一定物理空間，能夠用于停放車輛的場所。車位，以存放車輛為目的，根據土地使用權和利用地表而劃定的地上空間。車庫，具有獨立的空間、以存放車輛為目的建筑物。以下將結合建筑物區分所有權的相關理論分類討論小區車位、車庫的權屬問題。

四、地下車庫的權屬

對于地下車庫，其歸屬問題一直存在著較為激烈的爭論。其中比較有影響力的觀點有四種：業主共有說；開發商所有說；應當以是否計入公攤面積決定它的歸屬；依照當事人的約定決定它的歸屬。

筆者認為車庫具有構造上和使用上的獨立性，能夠進行公示登記，可作為建筑物區分所有權專有權的客體。所謂構造上的獨立性，根據學者的觀點，隨著時代的進步，民法理論的不斷發展完善，摒棄了某部分只有從物理上即有固定的墻壁將其間隔開來才具備構造上的獨立性的判斷標準，轉而采取觀念上的墻壁的概念，認為只要有明確界限表明了范圍，使人能在觀念上將某部分與其他部分區別開來，就認為這部分具有構造上的獨立性，可以成為專有部分。所謂使用上獨立性，應指其具有滿足吾人社會經濟生活的機能，以能否單獨使用及有無獨立的經濟效用為判斷基準，應就區分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設備的存在，共用設備的不存在等因素認定之。而車庫被區分后，各個部分可以被獨立的使用或具有獨立的經濟效用，不需借助其他部分輔助即可使用，即是它具有使用上的獨立性的體現。因此地下車庫是建筑物的專有部分，與房屋不是主從物的關系，其產權可能屬于開發商所有，可能屬于業主所有。

五、地面車位和樓房首層架空層車位、車庫的權屬

這里的“地面車位”，僅指占有小區共有的道路或其他場地修建的車位，包括建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫。根據《物權法》第74條第3款的規定，可以明確地面車位的權利歸屬。地面車位是直接設置在土地表面上的停車設施，即是直接設置在業主共同擁有使用權的土地表面上，因此由被占用的道路本身的性質決定占用小區共同的道路或其他場地修建的地面車位為業主共有。樓房的架空層位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結構支撐。建筑物的首層架空層不計入建筑面積，建筑物權利人無需向國家支付土地使用費，其權利只能依附在計算容積率的建筑上，當房地產開發商將住宅小區的房屋單元全部出售之后，不計算容積率的建筑物部分（面積）的權利將全部移轉并歸屬于全體業主，由全體業主共有。

六、人防工程兼用作停車之地下車位、車庫的權屬

人民防空工程也叫人防工事，是指為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。根據《人民防空法》及相關法律規定，實踐中很多房地產開發企業在獲得有關行政部門的審核批復后，在保證不降低人民防空工程防護能力的情況下，往往將這種人防工程改建為地下停車位使用，這也就是我們所說的人防工程兼用作停車之地下車位、車庫。

在我國，人防工程不僅由國家興建，為了國防利益和國家安全，也要求在城市商品房開發式修建，隨著城市商品房的發展，我國的人防工程建設發展迅速，其投資建設來源已多元化。本文作者認為在這種情況下不能片面地認為凡是地下人防工程都屬于國家所有，但也不宜簡單認定歸開發商所有或業主所有。應當依據具體情況，判斷人防工程的產權歸屬。

七、結語

如前文所述，車位、車庫的問題是很復雜的，隨著我國經濟實力的不斷增強，人民生活水平的提高，汽車的普及程度會越來越高，因此在解決小區車位、車庫權屬問題時既要考慮目前各方的利益需求也要考慮到我國今后經濟社會發展的總體趨勢，不能僅僅顧及到眼前利益。因此要妥善解決小區車位、車庫的權屬問題仍然需要相關其他法律法規的支持，不動產登記制度的完善、房地產信息公開制度的進步以及國家適當的監管，以平衡業主、房地產開發商以及社會的利益，促進社會和諧。

參考文獻：

[1]陳廣華：《小區車位和車庫權屬研究》，《河海大學學報（哲學社會科學版）》，2007年12月，第9卷第4期.

[2]王利明：《論物權法中車庫的歸屬及相關法律問題》，《現代法學》，2006年09月，第28卷.第5期.

作者簡介：

陳昕瑤，女，（1993.05～）陜西西安人遼寧大學法學院在讀研究生。