違法建筑的界定及法律處理

石光耀 邊賽

摘 要：隨著經濟的快速發展，違法建筑的現象也隨之涌現，并且對人們的日常生活和切身利益產生了不同程度的負面影響。那么，究竟什么樣的建筑才能認定為違法建筑？因違法建筑遭受侵害后公民如何維權，以及違法建筑的各類糾紛在法律上又會做何處理？本文將對上述問題進行法律上的解釋與說明。

關鍵詞：違法建筑；侵權損害；法律解釋

一、違法建筑的界定

我國法律中并無關于違法建筑的權威定義，一般認為違法建筑，是指違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》等相關法律、法規的強制性規定，在未經批準，未取得建設規劃許可證、臨時建設工程規劃許可證，或者雖取得相關許可證但未按照許可證的規定進行建設的建筑物、構筑物及其附屬設施。

實踐中，如果所建造的房屋沒有取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑施工許可證的，或者超出上述該證的許可范圍建設的，都有可能被認定為違法建筑。現實生活中，比較常見的違法建筑主要有：未經批準私自在人行道、馬路邊、公共綠地等公共場地搭建建筑物；小區中的樓頂建陽光房、私挖地下室、外擴陽臺、外接建筑等；各類商品房、住宅房、廠房等建筑物的搭建時未取得相關的許可證等。因為此類違法建筑的存在，就會圍繞違法建筑產生諸多的糾紛，那么接下來筆者將對違法建筑糾紛的主要表現形式及其處理方式進行簡要介紹。

二、違法建筑糾紛的主要表現形式

因違法建筑產生的糾紛可以說是紛繁復雜、多種多樣的，這里筆者將其簡單歸納為以下幾類：

（1）違法建筑的侵權糾紛，主要包括因違法建筑對第三人的侵權和第三人對違建人違法建筑的侵權、違法建筑對公共利益的侵權、違法建筑對特定公民利益的侵權等。

（2）違法建筑的合同糾紛，這類糾紛最為常見的則屬違法建筑買賣合同和違法建筑租賃合同糾紛兩類。

（3）違法建筑的財產糾紛，是因把違法建筑作為一項財產進行分割、繼承等而產生的糾紛。

（4）違法建筑的其他糾紛，指除上述三類糾紛之外，因違法建筑而發生的其他形式的糾紛。

在了解了因違法建筑產生的各類糾紛后，這些糾紛在法律上又會做何處理呢？下面筆者將對上述各類糾紛的處理辦法做出法律上的說明。

三、違法建筑各類糾紛的法律處理

上述兩部分，為大家判斷什么是違法建筑提供了簡要的參考。接下來，將對與大家切身利益息息相關，也是大家最為關注的，因違法建筑侵權后如何維權，以及違法建筑各類糾紛發生后在法律上會如何處理，重點進行說明。

1.違法建筑侵權糾紛的法律處理

這里所說的侵權不僅包括，違建人對第三人的侵權，也包括第三人對違建人違法建筑的侵權。

首先，在違建人對第三人侵權的法律處理中主要介紹一下，違法建筑物及其擱置物、懸掛物致人損害的責任承擔。根據《民法通則》及《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干規定問題的意見》，違建人雖然不享有違法建筑的所有權，但其仍是該建筑物的適格管理人，有義務對該建筑物進行妥善的管理。在因違法建筑及其擱置物、懸掛物致人損害時，若違建人不能證明自己盡到了善意管理人的責任，即不能證明自己無過錯的，則應該承擔損害賠償責任。

其次，第三人對違建人的侵權是指，第三人因為建筑物系違法建筑物，而擅自對建筑物進行毀壞、拆除，這實際上是對違建人權益的侵害。雖然建筑物系違法建筑物，但建筑人仍然對此建筑物享有占有、使用、收益的權利，他人無權對此建筑物進行侵害，只有相關執法部門在一定條件下才能對此建筑物進行諸如強制拆除之類的處罰。所以，建議廣大公民，違法建筑物出現并損害其合法權益時，不要自己冒然行動，對建筑物進行破壞，而應該向相關行政部門或法院請求對違法建筑物進行處理。

2.違法建筑侵害公共利益時的法律處理

違法建筑侵害公共利益的情形是指，違建人未經批準擅自在過道、人行道、巷道、馬路邊、公共綠地等公共場地搭建各種建筑物、構筑物及其附屬設施，影響公共利益的。

此類情形，因為是對公共利益的侵害，任何利益相關者在發現此類違法建筑物后，均可向相關部門進行舉報。但是，由于沒有具體的特定受害人，公民不能直接向法院提起訴訟，而應先向相關的行政部門舉報，請求行政部門予以處理。

3.違法建筑侵害公民自身合法權益時的法律處理

違法建筑侵害公民自身合法權益的情形是指，違建人未經批準建造的建筑物侵害了特定公民的某方面的合法權益。

此種情況，利益受侵害的公民，既可以直接向法院提起訴訟，請求停止侵害、排除妨礙、損害賠償等。也可以訴求相關的行政部門，請求行政部門予以處理。兩種處理方法沒有先后的順序限制。

4.違法建筑物租賃糾紛的法律處理

若違建人將違法建筑物出租出去，收取租金，獲得收益。違法建筑物租賃合同的效力如何？

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條、第3條的相關規定，以違法建筑物為標的的租賃合同應該認定為無效，但是在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，法院應當認定為有效。也就說，此類租賃合同一般應當認定為無效，但當事人如果采取了補救措施，取得了相關的資質，或者經過相關部門的許可，不存在《合同法》認定的無效的情形，則應該合同有效。

租賃合同若被認定無效后，當事人請求參照合同約定的租金標準支付占有房屋期間的使用費的，人民法院一般應予支持。對于租賃房屋內的裝飾物的處理則按照合同法的相關規定進行。

5.違法建筑分割的法律處理

違法建筑因其具有違法性，違建人不能取得其所有權，所以違法建筑就不能像其他財產一樣作為客體進行處分，當事人請求分割違法建筑物的，人民法院一般不予支持。但是，違法建筑產生的收益，如：出租的租金、經營所得等，則可以請求進行分割。

綜上，在出現違法建筑侵權時，應該嚴格按照法律規定的程序進行維權，切不可私自對建筑物進行破壞，以免發生其他不必要的糾紛。

參考文獻：

[1]王才亮，陳秋蘭：違法建筑處理實務[M]，法律出版社，2008

[2]張懷勝，違法建筑法律問題研究[D]，華東政法大學，2012.

[3]陳昨丞，違章建筑若干法律問題分析.載中國民商法律網.

作者簡介：

石光耀（1990～）男，漢，河北保定人，對外經濟貿易大學，2013級法律碩士（非法學）在讀。

邊賽（1989～）女，漢，河北保定人，吉林大學，2013級法律碩士（非法學）在讀。